二季度以來，全國樓市總體成交量下降，二手房降價(jià)態(tài)勢日益明顯，土地市場逐步降溫。國家發(fā)改委已表態(tài)，研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定。中國證券報(bào)認(rèn)為，種種跡象表明，在市場和政策雙重作用下，房地產(chǎn)業(yè)可能向“暴利”揮手作別。

　　從市場層面看，國家統(tǒng)計(jì)局18日公布的數(shù)據(jù)顯示，4月全國70個(gè)大中城市中，有9個(gè)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比下降，5個(gè)城市持平，其余56個(gè)城市則有所上漲。從同比數(shù)據(jù)看，多數(shù)城市房價(jià)漲幅仍在收斂過程之中。值得注意的是，去年房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)以來，新房價(jià)格率先出現(xiàn)回落趨勢，當(dāng)前存量房價(jià)格環(huán)比下降趨勢日益明顯。根據(jù)國土部監(jiān)測，4月15個(gè)監(jiān)測的大型房企在一線城市沒有拍得一塊地。在土地市場降溫背景下，相關(guān)企業(yè)想要回到前兩年的超寬松環(huán)境，乃至以數(shù)倍于地價(jià)的價(jià)格售房、獲得高利潤的可能性不大。

　　再從政策層面看，二季度乃至全年，樓市調(diào)控不會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)跡象。近期，國家發(fā)改委研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定，以使商品房價(jià)格能夠保持在合理水平。

　　房地產(chǎn)業(yè)并非天然的暴利行業(yè)。自1998年《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》發(fā)布以來，我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展期。2005年-2010年，A股上市房企年均銷售毛利率在30%-50%左右，在各行業(yè)中一直位居前列。由于房地產(chǎn)經(jīng)營資金杠桿率普遍較高，如果按照保證金投入規(guī)模和較終銷售收入相比，行業(yè)利潤水平將成倍提高。而在美國、德國等發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)業(yè)平均利潤水平一般在5%左右。

　　自從商品房市場快速發(fā)展以來，除少數(shù)涉嫌違法違規(guī)的企業(yè)，我國房地產(chǎn)企業(yè)很少因經(jīng)營不善而倒閉。開發(fā)商要么瘋狂圈地?cái)U(kuò)張，要么“數(shù)年不開盤，開盤吃三年”，日子頗為好過。房價(jià)過快上漲必然透支未來的成長空間，對房地產(chǎn)企業(yè)來講，也許目前的資金和經(jīng)營壓力不及2008年底，但面臨的政策壓力要遠(yuǎn)大于2008年。

　　頭先，價(jià)格調(diào)控受到的重視。其中，引人關(guān)注的便是反暴利規(guī)定。房地產(chǎn)業(yè)作為對國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展有重大影響的行業(yè)，其利潤率將被適當(dāng)控制，隨意漲價(jià)、價(jià)格貓膩、成本欺詐等行為將得到糾正。為使部分城市過高的房價(jià)有所回落，調(diào)控部門將對穩(wěn)定房價(jià)不力的地方政府進(jìn)行約談，該項(xiàng)政策的威力有望在未來一段時(shí)間逐步顯現(xiàn)。

　　其次，稅收杠桿作用將逐步發(fā)揮。房產(chǎn)稅今年已在重慶、上海試點(diǎn)。“十二五”期間，房產(chǎn)稅試行范圍很可能有所擴(kuò)大。此前房價(jià)出現(xiàn)過快上漲局面，一個(gè)重要原因是“土地財(cái)政”及地方政府支持。今后單純依靠賣地收入將無法支撐地方經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展，而財(cái)稅體制完善，也將逐步推進(jìn)。

　　本輪房地產(chǎn)調(diào)控已持續(xù)一年多時(shí)間，從目前來看，調(diào)控政策可分為三個(gè)層次。類政策旨在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長期平穩(wěn)健康發(fā)展，這類政策將在未來較長時(shí)期繼續(xù)實(shí)施下去，包括加快保障房建設(shè)、完善房地產(chǎn)稅收政策、抑制投機(jī)等。類政策是為遏制房價(jià)過快上漲，降低樓市泡沫滋生的可能性，包括住宅限購、限貸等。這類政策在樓市環(huán)境穩(wěn)定后，可能因各地情況不同而逐步調(diào)整。第三類政策不僅針對房地產(chǎn)業(yè)，但對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有明顯影響，包括加息、規(guī)范地方融資平臺(tái)等。隨著房地產(chǎn)調(diào)控逐步升級，目前正在漸漸觸及事關(guān)房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展的核心問題，即類政策。

　　中國證券報(bào)認(rèn)為，穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)利潤水平，抑制“暴利”，屬于類政策的范疇，這對行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展不無裨益，值得期待。不過，盡管房地產(chǎn)調(diào)控向縱深發(fā)展，但房地產(chǎn)業(yè)能否就此作別“暴利”，還取決于調(diào)控措施能否在各地堅(jiān)定不移地執(zhí)行下去，尤其是當(dāng)面對可能出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)增速回落時(shí)；如果調(diào)控政策出現(xiàn)反復(fù)，恐怕房地產(chǎn)業(yè)“暴利”時(shí)期還將延續(xù)。
 

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