一.產(chǎn)權(quán)縮水 拿地日期和實(shí)際入住日期相隔太久

　　認(rèn)清忽悠正常的土地使用期限是70年，但是由于拆遷、工期等各種原因，業(yè)主所擁有的產(chǎn)權(quán)會(huì)受到影響，也有可能是，地區(qū)規(guī)劃一直在變更，導(dǎo)致開發(fā)商拿了地以后不能立即開發(fā)銷售；還有一些開發(fā)商則存在自身捂地或者捂盤的現(xiàn)象，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)縮水。

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《土地使用證》等五證需放置在售樓處顯著位置，購(gòu)房者可以很方便地查詢土地使用年限。此外，購(gòu)房合同的條便對(duì)使用年限進(jìn)行了說明。業(yè)內(nèi)人士提醒購(gòu)房者，看到“價(jià)廉物美”的項(xiàng)目，應(yīng)將年限損失折算進(jìn)行考量，不要急于“撿便宜”購(gòu)了縮水的樓盤。

　　　二、.虛假繁榮開盤實(shí)際所剩房源很少，但卻稱前幾日好戶型已售罄

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　　在房子數(shù)量、戶型、朝向等的推出和價(jià)格的制定上做文章。 開發(fā)商的做法是推出預(yù)售房屋總量的四分之一或三分之一，并且對(duì)所推出的單元進(jìn)行精心搭配。通常是選較差的戶型和樓層先出手，這樣一方面可聲稱那些好的單元已經(jīng)“名花有主”，另一方面還可以避免這些“丑女”到較后“待字閨中”。

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　　平等交易是一個(gè)法律原則。目前在房地產(chǎn)交易過程中，開發(fā)商（售樓人員）處在強(qiáng)勢(shì)地位，與購(gòu)房者之間信息極不對(duì)稱，存在開發(fā)商（售樓人員）做霸王購(gòu)賣的現(xiàn)象。為此，消費(fèi)者要擺正心態(tài)，購(gòu)房時(shí)要把問題搞清、搞細(xì)，對(duì)合同條款有異議、約定不明確、不滿意的，就堅(jiān)決不簽，堅(jiān)決不購(gòu)；該堅(jiān)持的原則就一定要堅(jiān)持，不要圖一時(shí)之快，隨便妥協(xié)，從而給自己帶來(lái)無(wú)窮的煩惱和巨大經(jīng)濟(jì)損失。

　　三、延期交房 推遲或一再延后交房時(shí)間，并拒絕支付延期交房違約金

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　　在商品房購(gòu)賣合同里，開發(fā)商對(duì)于延期交房的免責(zé)理由一般說是不可抗力。按照我們國(guó)家的規(guī)定，不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責(zé)任，也就是說免責(zé)。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力。

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　　所有收房的業(yè)主們都不應(yīng)該簽署這樣的顯失公正的協(xié)議。開發(fā)商設(shè)施不全改賠償?shù)谋仨氋r償，該收房的也要正常收房，否則，開發(fā)商必須繼續(xù)按每天萬(wàn)分之二賠償損失。
請(qǐng)大家切記！集體理性地與開放商談判，也是幫助開發(fā)商糾正錯(cuò)誤。希望紫金的開發(fā)商明白這個(gè)道理一起把紫金的品牌做好，畢竟未來(lái)的路還很長(zhǎng)...

　　四.承諾縮水 承諾車位、免交物業(yè)費(fèi)等不能兌現(xiàn)

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　　業(yè)主在購(gòu)房時(shí)，開發(fā)商尤其是置業(yè)顧問會(huì)承諾很多優(yōu)勢(shì)，但后期又不能如期履行。待購(gòu)房人發(fā)覺現(xiàn)實(shí)與開發(fā)商所說不一致時(shí)，開發(fā)商會(huì)以“此承諾并無(wú)書面說明”等各種理由搪塞過去。而這時(shí)即使購(gòu)房者準(zhǔn)備訴諸法律武器也因“口說無(wú)憑”而喪失主動(dòng)權(quán)。如購(gòu)房人購(gòu)房時(shí)被售樓員承諾后期不會(huì)再降價(jià)，但購(gòu)房人購(gòu)房后卻慘遇項(xiàng)目大幅度降價(jià)，引發(fā)先期業(yè)主的激烈維權(quán)等。

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　　要用科學(xué)的方法去解決，而不是一味跟開發(fā)商對(duì)著干，而關(guān)于口頭承諾。法律并不完全否定口頭承諾，但是口頭承諾很難拿出證據(jù)，一旦出現(xiàn)糾紛，任何一方都很難主張權(quán)利。對(duì)于上下家的主張以及承諾，應(yīng)盡可能以書面形式保留下來(lái)，并有主張者或承諾者簽字。若用電話方式聯(lián)系，可采用電話錄音等方式保留證據(jù)。

　　五、精裝修與樣板間不一樣 裝修及配套設(shè)施所用材料品牌和標(biāo)準(zhǔn)與樣板間不一致

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　　樣板間是開發(fā)商吸引消費(fèi)者的“門面”，自然經(jīng)過了精雕細(xì)琢。但與實(shí)際的房子相比，有的樣板間“悄悄”變大，有的裝修產(chǎn)品被“偷梁換柱”，或者是裝修及配套設(shè)施所使用的材料品牌和標(biāo)準(zhǔn)與樣板間所看到的不一樣甚至差距很大，總之各種問題層出不窮，購(gòu)房人需要擦亮雙眼。

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　　在參觀樣板房的時(shí)候，不要只注重外觀所帶來(lái)的視覺美感，也要注意家具的尺寸是否符合市場(chǎng)的規(guī)格；在參觀樣板房的時(shí)候，應(yīng)該觀察門窗的采光度，而不是單從室內(nèi)的光亮度來(lái)判斷，同時(shí)法律界人士提醒消費(fèi)者，《商品房銷售管理辦法》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)該說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

　　六.被漲價(jià) 開盤價(jià)格與前期排號(hào)公布價(jià)格不一致

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　　通常開發(fā)商在開盤的時(shí)候會(huì)以一個(gè)一般會(huì)以適中的價(jià)格吸引大家注意，隨著關(guān)注的購(gòu)房者的增多，開發(fā)商可能就會(huì)開始抬升房?jī)r(jià)，獲得更多的利潤(rùn)。

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　　如果購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂的預(yù)售合同，合同中寫明了房?jī)r(jià)。事后開發(fā)商又漲價(jià)，并以漲價(jià)后的價(jià)格出售給該購(gòu)房者。購(gòu)房者可向物價(jià)檢查所舉報(bào)?！百?gòu)房者有合同在手，根據(jù)規(guī)定，可對(duì)開發(fā)商這種行為處以3萬(wàn)元的罰款。”

　　七、房屋質(zhì)量問題 墻體脫裂、屋內(nèi)裂縫、破洞、漏風(fēng)、空鼓、破損等

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　　常見的房屋質(zhì)量問題有：樓體不穩(wěn)定；墻體裂縫及樓板裂縫；屋面滲漏，廚房、衛(wèi)生間向外的水平滲漏，以及向樓下的垂直滲漏，垂直滲漏多見于各種管線與樓板接合處；墻體空，墻皮脫落；隔音、隔熱效果差；門、窗密閉性差、變形；水、電、暖、氣的設(shè)計(jì)位置不合理；公用設(shè)施設(shè)計(jì)不合理，質(zhì)量不過關(guān)。如樓梯間位置不方便，樓梯寬度過小，電梯運(yùn)行質(zhì)量不穩(wěn)定，公用照明設(shè)施不完善，消防安全設(shè)施缺乏等等。

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　　畢竟集體的力量要大于個(gè)人，建議較好把諸多房子又問題的業(yè)主聯(lián)系起來(lái)，把所有問題集中反應(yīng)，不管開發(fā)商給出什么樣的答復(fù)，至少要讓他們知道，如果問題不及時(shí)得到解決，事情會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。從而更快更好的解決各位業(yè)主所遇到的問題才是較終目的……

　　八、面積縮水 實(shí)際驗(yàn)收交房面積與規(guī)劃面積不符合

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　　不良開發(fā)商一般會(huì)在較終面積核算中，和面積測(cè)繪單位串通一氣，增加你的公攤面積，讓套內(nèi)建筑面積縮水，較終的總面積增加且增加的幅度往往不突破3%。

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　　按較高法院有關(guān)司法解釋，房屋建筑面積與約定面積不符時(shí)，合同有約定的從約定，無(wú)約定的誤差比例在3％以內(nèi)的雙方據(jù)實(shí)結(jié)算，面積誤差比超出３％部分的房?jī)r(jià)款由開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸你。此外，購(gòu)房人收房時(shí)，要向開發(fā)商索要《商品房面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書》，如對(duì)面積有異議，可委托相關(guān)測(cè)繪單位對(duì)面積重測(cè)。

　　九、二手房中介騙取費(fèi)用 循循善誘、偷梁換柱欺騙客戶、設(shè)置重重陷阱騙簽合同

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　　現(xiàn)在有許多二手房產(chǎn)中介鉆法律的空子，在購(gòu)房協(xié)議中只規(guī)定違約方的違約責(zé)任，而對(duì)一些可能影響房屋購(gòu)賣的情況卻不作出約定，并且還會(huì)想盡辦法收取購(gòu)房者高于房款2.5%的中介服務(wù)費(fèi)。

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“你要不簽這個(gè)合同你就別想離開他們的公司”——你可以報(bào)警告他非法拘禁；
“等你不注意的時(shí)候就都簽了”——你可以告他詐騙；
“京城房地產(chǎn)中介的大騙子——**”——他可以據(jù)此告你誹謗；說實(shí)話，正常情況下中介不會(huì)率先狀告客戶的。

　　十、私改規(guī)劃 實(shí)際交房與效果圖、平面圖、沙盤規(guī)劃和實(shí)際出入較大等

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　　開發(fā)商在建設(shè)項(xiàng)目的過程中，擅自更改規(guī)劃，如小區(qū)綠化變更、原有的沿街會(huì)所和物管用房都將用作商鋪經(jīng)營(yíng)、承諾的幼兒園消失、外立面材料私自變更等等。

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　　小區(qū)存在規(guī)劃變更的問題，頭先應(yīng)掌握一些基本證據(jù)，了解小區(qū)的規(guī)劃情況、竣工情況等等，看是否有合法的變更理由?；咀C據(jù)扎實(shí)后可通過訴訟手段追究開發(fā)商和相關(guān)主管部門的責(zé)任。在沒有給開發(fā)商施加足夠壓力的情況下，開發(fā)商是不會(huì)有誠(chéng)意來(lái)談判的。

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