2011年新國(guó)八條的出臺(tái)，意味著國(guó)家對(duì)樓市開(kāi)始了新一輪的調(diào)控。如果你從近三年房?jī)r(jià)變化與對(duì)應(yīng)的調(diào)控政策進(jìn)行簡(jiǎn)單了解，你會(huì)發(fā)現(xiàn)政策對(duì)房地產(chǎn)任何時(shí)候都不僅僅是刺激扶持或打壓那么簡(jiǎn)單，因此購(gòu)房前如何讀懂政策，尤其是調(diào)控政策，顯得更為必要。
購(gòu)房人讀懂調(diào)控政策，不用遵守輿論規(guī)則或者專(zhuān)家的言論，而應(yīng)從市場(chǎng)、土地、稅費(fèi)、信貸四個(gè)方面進(jìn)行較長(zhǎng)周期的考慮。
一、購(gòu)房人站在政策角度審視市場(chǎng)
先進(jìn)值得肯定的是普通住宅消費(fèi)一直是政策所倡導(dǎo)的。
但正因?yàn)檎叱珜?dǎo)普通住宅消費(fèi)，因此非政策范圍的產(chǎn)品，對(duì)于有購(gòu)購(gòu)力的消費(fèi)者而言恰好是較優(yōu)選擇，比如舒適三房。對(duì)于購(gòu)購(gòu)力有限的消費(fèi)者而言，將只能遵守多層、小高層、高層的順序，再其次是從總價(jià)上來(lái)決定。
二、在政策看來(lái)市場(chǎng)時(shí)機(jī)是否客觀存在
接下來(lái)的問(wèn)題是你什么時(shí)候入市，如果僅從市場(chǎng)變化來(lái)解讀市場(chǎng)，你可能會(huì)隨大流或遵守觀望原則。但由于房子在伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展與通脹率完全吻合的特點(diǎn)，所以自住房完全不用看市場(chǎng)是否存在拐點(diǎn)，對(duì)投資性消費(fèi)，如果持有也不用看市場(chǎng)是否波動(dòng)，先進(jìn)值得思考的是帶有投機(jī)性質(zhì)的投資消費(fèi)，因?yàn)轭A(yù)期未來(lái)幾年都可能面臨出手。
但鑒于中國(guó)市場(chǎng)對(duì)資金的永恒需求旺盛，所以只要維持理財(cái)平衡，保持自身資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，任何時(shí)候購(gòu)房都不為過(guò)，尤其是中國(guó)正在向小康邁進(jìn)的未來(lái)十年。
三、如何理解信貸差別
如果你知道資金有時(shí)間成本，如果你放在一個(gè)非常長(zhǎng)的周期來(lái)看待購(gòu)房占用的資金，你應(yīng)該理解所謂差別性信貸實(shí)際是不存在的，因?yàn)榘殡S經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，名義利率即使不動(dòng)，實(shí)際利率也會(huì)伴隨經(jīng)濟(jì)增速而發(fā)生實(shí)質(zhì)變化。
總而言之，差別信貸只是影響你現(xiàn)實(shí)的購(gòu)購(gòu)支付，當(dāng)然未來(lái)三年內(nèi)的就業(yè)或創(chuàng)業(yè)環(huán)境還是決定了你的還貸風(fēng)險(xiǎn)。如果能夠考慮得更長(zhǎng)遠(yuǎn)點(diǎn)，選擇總價(jià)低的房子實(shí)屬必然。
因此，購(gòu)房不要因?yàn)榈屠驶騼?yōu)惠利率的存在而沖動(dòng)性購(gòu)購(gòu)，也不要因?yàn)橘?gòu)績(jī)優(yōu)房提高利率而懊惱，長(zhǎng)遠(yuǎn)即一個(gè)還貸周期，基本利率水平是一致的，都關(guān)乎經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)環(huán)境，如果未來(lái)中國(guó)持續(xù)再發(fā)達(dá)十年，你的任何購(gòu)房決策都不會(huì)錯(cuò)。
四、如何理解稅費(fèi)優(yōu)惠差異
須明確一點(diǎn)的是稅費(fèi)差異主要指地方稅種，國(guó)稅談不上優(yōu)惠差異或者變動(dòng)，因?yàn)槠渲朴喺呤侨舜蟆?BR> 那么地方稅費(fèi)優(yōu)惠有什么特點(diǎn)呢，一是階段性存在，另一是幅度遵守城市化進(jìn)程，也就是說(shuō)，如果一個(gè)城市正處于快速發(fā)展時(shí)期，那么優(yōu)惠時(shí)間會(huì)長(zhǎng)一些，房?jī)r(jià)波動(dòng)也會(huì)少一些。
再者，地方稅的制訂期限往往與一屆政府的任期吻合，所以可以按五年周期來(lái)理解，如果你認(rèn)為五年的優(yōu)惠期間你認(rèn)為稅費(fèi)減免是有意義的，那么可以考慮，否則不用考慮相關(guān)稅費(fèi)減免在購(gòu)房過(guò)程中的方便性。
五、讀懂土地市場(chǎng)較關(guān)鍵
為什么，因?yàn)橥恋貙?duì)房?jī)r(jià)至少有三個(gè)方面的影響是非常明顯的：
帶動(dòng)房?jī)r(jià)的力量來(lái)自土地，比如一塊大宗土地出讓給品牌開(kāi)發(fā)商，這個(gè)開(kāi)發(fā)商會(huì)遵守低開(kāi)高走的策略，但在規(guī)模成本與產(chǎn)品差異方面會(huì)持續(xù)帶來(lái)區(qū)域產(chǎn)品品質(zhì)提升與價(jià)格上漲。因此，當(dāng)你看到擬購(gòu)購(gòu)的房子周邊區(qū)域已經(jīng)存在大宗土地出讓給品牌開(kāi)發(fā)商，則可以放心購(gòu)購(gòu)。這是一種對(duì)沖原理在房?jī)r(jià)反映上的表現(xiàn)。
房?jī)r(jià)在未來(lái)一段時(shí)間是否會(huì)發(fā)生劇烈波動(dòng)，這也可從土地出讓分布規(guī)律來(lái)分析，如果一屆政府出讓的用地較多來(lái)自改造區(qū)域，則意味著未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)比較平滑，如果一味出讓邊緣用地大宗用地，則意味著未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)有一個(gè)較高的預(yù)期，原因很簡(jiǎn)單，邊緣用地開(kāi)發(fā)商會(huì)花費(fèi)較多時(shí)間與精力來(lái)兌現(xiàn)市政資源，因此其未來(lái)成本轉(zhuǎn)嫁的內(nèi)容會(huì)更豐富。
綜合起來(lái)看，如果一個(gè)城市，稅費(fèi)優(yōu)惠對(duì)普通住宅有較長(zhǎng)周期的優(yōu)惠政策，土地出讓主要集中于城市改造，市場(chǎng)處于緩慢上漲周期，自住消費(fèi)比較旺盛，可以大膽進(jìn)入。反之亦然。

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