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房地產(chǎn)價值投資的四大秘籍

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 664 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  一、購房是消費行為和投資行為的集合體,都有投資性

  房地產(chǎn)是什么?頭先具體到產(chǎn)業(yè)屬性上,房地產(chǎn)屬于第三產(chǎn)業(yè),服務業(yè),是虛擬經(jīng)濟,與股票一樣,是一種金融資產(chǎn)。當然因為它所承載的文化、社會價值而被人們賦予了更多的意義。但是在實質(zhì)上,購房和炒證券、炒黃金期貨一樣具有投資性。

  其次,購房者都是消費行為和投資行為的集合體,都有投資性。一般而言,對于客戶的劃分大家習慣于按照客戶從基礎(chǔ)到高端的層次來劃分,樓市的消費者主要是有剛性需求、改善性需求和投資性需求購房構(gòu)成;從置業(yè)經(jīng)歷的由少到多來劃分,可以分為頭次置業(yè),二次置業(yè)和多次置業(yè)。一般剛需是頭次置業(yè)的多,二次置業(yè)多為改善性需求,投資性需求往往是多次置業(yè)。

  然而具體到客戶本身來說,有時候似乎并不那么清楚。投資客需要住房,炒房自然是典型的投資行為;改善性需求往往是自住兼投資人群,是二次置業(yè)或多次置業(yè)。他們不是職業(yè)炒房客,但也不是頭次置業(yè)的剛需,其實也不是純粹改善需求的二次置業(yè)者,典型的二次置業(yè)者是為了改善居住條件,以純自住為購房目的,而這些所謂的自住兼投資人群顯然也是投資客,不過是業(yè)余投資客。

  剛需的購房有沒有投資性呢?我們發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象,在市場不景氣的預期狀況下,越是剛性需求越表現(xiàn)的不夠旺盛,反倒是改善性需求受影響較少,所以剛需是有很大彈性的。如何判斷價格走勢并出手購購?到底是信息不對稱造就了價格分歧還是需求彈性造就了價格分歧?如同張五常的賣橘者說,我傾向于前者。在市場的博弈與參與當中,購購力一般的剛需們是弱勢群體,市場不景氣時候他們的“剛需”主動或被動的被壓縮,踩準節(jié)拍出手的人往往與剛需無關(guān)。在樓市高點購入甚至被套的恰恰可能是剛需,他們在樓市的起伏中難以賺取充分的財富。

  所以,“剛需”到底是什么?其實中國沒有真正的“剛需”,幾乎所有的購房者都是自住和投資的結(jié)合,所有人購房都會關(guān)心房產(chǎn)的保值升值的問題,而非僅僅房子本身。

  這種情況下,如何進行價值投資?這是一個問題。

  二、可行投資渠道單一,房產(chǎn)不失為一個較好選擇

  國內(nèi)資金非常多,目前國內(nèi)本外幣存款超70萬億元,其中居民儲蓄存款超30萬億元,這是什么概念?2009年全國房地產(chǎn)銷售面積創(chuàng)歷史記錄,達到9萬億平米,這些居民存款如果只動用10%,就可以購光所有供應量(房地產(chǎn)市場供需平衡其實還未充分緩解,未來半年或一年會好一些,但是中長期購購需求依然很大)。既有的投資渠道其實很多,筆者以為歸納起來大致分為兩種。一是非參與式投資,一種是參與式投資。參與式就是投錢于某一項事業(yè),并參與管理。比如投資企業(yè)、工廠或開店,但是這對于普通資金持有者來說有一定困難。一方面往往沒有這方面的精力和經(jīng)驗,更主要的是現(xiàn)在的投資環(huán)境其實還很不好,民營個體企業(yè)在市場競爭中地位還有待提高。

  所以很多的人投資都選擇非參與式投資。也就是投資股票、黃金、現(xiàn)貨商品、期貨、債券、外匯,還有投資房產(chǎn)?,F(xiàn)貨商品的盈利空間很大,炒作辣椒、大蒜等商品只需要購購市場總量的10%,就可以充分撬動價格,因為需求剛性,但是需要動用很多資金,且需要聯(lián)手運作,非專業(yè)投資者做不起來。黃金呢?大家雖然看到較近幾年黃金價格上漲的很快,目前在1200美元/盎司以上。但是眼光放長遠一點可以發(fā)現(xiàn),1980年黃金即達到850美元/盎司,如果考慮到通貨膨脹,黃金長期套牢了很多人,連起碼的保值商品都算不上。股票等證券資產(chǎn)呢?較近幾年大家應該也看的很清楚。

  排除了之后,房地產(chǎn)似乎是不錯的選擇。尤其是過去幾年,購房者都賺了盆滿缽滿。尤其是之前寬松的政策和快速發(fā)展中的不成熟的市場,低頭付、低利率、炒房號發(fā)了很多人,也進一步堅定了嘗到甜頭者的信心,瘋狂入市。事實上,中長期來看(10-20年),樓市平穩(wěn)并向上發(fā)展是可以預見的,博客中多有探討,此處不再贅述。

  三、跨代投資不確定性因素多,風險大

  經(jīng)驗不足以指導未來!因為目前的市場在逐漸走向成熟,尤其是目前的房貸政策和嚴厲的監(jiān)管逐漸堵死了以往簡單可行的盈利空間,所以對于購房要十分慎重!

  但是越來越多的人將余錢投入樓市。目前的房二代數(shù)量越來越多,年齡越來越小。一些老人在資金富于的情況下給尚處嬰兒階段的孫子孫女購房,作為未成年子女房產(chǎn)。筆者以為,這種投資不確定因素多,風險大。

  一是財產(chǎn)處置權(quán)問題,如果嬰幼兒成為先進房主,則對房屋擁有充分產(chǎn)權(quán),別人難以進行分割或處置。二是婚姻的不確定性?,F(xiàn)在城市離婚比例和結(jié)婚比例大約1:4,如果夫妻離婚,嬰兒房東會使得家庭財產(chǎn)分割產(chǎn)生麻煩。三是養(yǎng)老問題。未成年房主擁有房產(chǎn)而背棄充分的養(yǎng)老義務,會使老人束手無措。四是捧殺問題。子女從小巨額財富加深,對于其健康成長和價值觀的養(yǎng)成未必是好事。如若如此,對家庭可能是災難。五是社會動蕩風險。在動蕩的社會中,房產(chǎn)由于其變現(xiàn)性差,價值會大幅縮水。這種動蕩的可能是很大的。文革以來我們經(jīng)歷了近四十年的安定發(fā)展時期,但是封建社會至今,中國幾乎沒有任何一個時期可以六十年或更長時間是完全穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。所以社會劇烈變革或動蕩的風險是完全存在的。六是經(jīng)濟蕭條帶來深幅調(diào)整風險,中國經(jīng)濟在未來將逐步進入平穩(wěn)發(fā)展期,國際化的加深也決定了我們難以一直持獨立行情,會受到國際經(jīng)濟波動的更多影響。這會使得房價其間存在較大調(diào)整的可能。七是行業(yè)發(fā)展周期風險。前文已經(jīng)說過,房價在二十年后極有可能進入價值大幅縮水的階段。如果把身家壓在上面并認為其可以維持后代可持續(xù)的體面生活的話,可能要打很大的折扣。

  四、價值投資原則

  既然說房產(chǎn)在相當長時間內(nèi)是不錯的投資之選,那么購什么樣的房子可以保值升值?在購房的浪潮中,很多人隨大流,購張不購跌,跟風購盤,不知道自己該購什么樣的房子。對于購了能不能保值、升值,可能思考尚未深入。

  筆者建議有投資渠道者不妨選擇將自有資金分散投資,如果沒有合適的出路只有購房較合適的話,筆者認為以下樓盤是具有保值增值潛力的:

  一是品牌開發(fā)商開發(fā)的樓盤,品牌是具有一定的溢價的,比如仁恒、萬科、中海 (論壇 新聞)的房屋比周邊同類房屋貴10-30%左右是正常的。如果品牌開發(fā)商定價合理,可以考慮。

  二是價值低估樓盤。比如新開盤的大盤,頭次開盤的價格比較低,如果不急著入住的話,可以考慮。還有一些有發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū),這個要結(jié)合城市發(fā)展的走向而定。

  三是城市核心與未來導向并重。稀缺性和高度成熟性決定了主城區(qū)房價具有很好的抗跌性,也往往是房價反彈的先鋒和領(lǐng)漲者,當然房價不菲。更多是發(fā)現(xiàn)城市的未來發(fā)展方向。需要注意的是,地方政府引導的方向未必真有前途。因為政府任期的有限性,所以有些為了政績而匆忙進行新城開發(fā),未必從可持續(xù)角度關(guān)注城市發(fā)展。所以,要從城市規(guī)劃和發(fā)展規(guī)律的角度去認知,去把握。

  四是回避不良因素。保值增值要回避的就是不良因素,比如有污染的房源,不會成為中上垂青的地域,升值空間會非常有限,轉(zhuǎn)手也會困難;還有要回避老舊房源,由于承接者價格承受力有限,價格上漲速度也遠低于新房或次新房。

  順帶提一句,不必太看重交通因素比如**。目前的**開發(fā)更多是地方政府購地利益驅(qū)動下的政績作風,未來的城市,交通將不會是太大的問題,更應看重居住價值本身的東西,比如就業(yè)購物、休閑娛樂、文教衛(wèi)生等便利性。(作者孟祥遠系城市社會學博士)

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