假租賃合同成“攔路虎” 律師提醒：要準(zhǔn)確查驗(yàn)二手樓信息

　　袁先生較近很是郁悶，因?yàn)樗?00多萬的價格在鹽田拍賣下一套“豪宅”，但卻遲遲無法入住。原來，原業(yè)主為阻止拍賣，竟串通第三人簽訂為期20年的假的房屋租賃合同。根據(jù)“房屋購賣不破租賃”的原則，袁先生想要住進(jìn)這套房子，至少還要等到20年后，而在此期間，補(bǔ)償他的只能是每月少得可憐的房租費(fèi)。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，眼下，雖然深圳樓市不甚景氣，但各種房產(chǎn)拍賣會卻趨于密集，而由拍賣產(chǎn)生的各種“怪象”也頻頻出現(xiàn)，較常見的問題涉及產(chǎn)權(quán)、稅費(fèi)、欠費(fèi)、租約等，而許多由于不了解拍賣風(fēng)險、沒有查清房源信息的競拍者，還給自己帶來了一大堆麻煩，或是看著房子住不進(jìn)，或是拍下房子貸不到款，較后只能是“賠了夫人又折兵”。

　　案例一

　　假租賃合同“攔路”

　　袁先生兩個月前在鹽田競拍下了一套觀海“豪宅”，成交價是200余萬元。“拍下房子時，我還很得意，自認(rèn)為花了很少的錢購到了一套很棒的房子，并著手計(jì)劃如何裝修?！?

　　可當(dāng)袁先生想去收房的時候，卻被告知，這套房還附帶有20年的租賃合同?！拔铱吹剑瓨I(yè)主的那份租賃合同明顯是偽造的，因?yàn)樵伦饨饍H僅為200元/月，而根據(jù)市場價，這套房子的月租金至少在6000元以上?！?

　　原業(yè)主告訴袁先生，現(xiàn)在他要不賠償承租方20年的房屋租賃費(fèi)，要不等到20年后，租賃合同到期后再來收房。

　　“這是明顯的欺詐行為，原業(yè)主分明是在設(shè)‘套’阻止拍賣的成功。我現(xiàn)在只能向法院起訴，撤銷這份假租賃合同，討回一個公道。”袁先生說。

　　律師點(diǎn)評

　　注意“購賣不破租賃”原則

　　廣東東方金源律師事務(wù)所金焰律師表示，按照法律規(guī)定，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生影響。

　　金律師提醒市民競拍二手樓時，一定要了解該房屋是否有租戶。“更要注意的是，如果租戶想以同樣的價格來購購此套房產(chǎn)，那么拍得方購房的目的將無法實(shí)現(xiàn)。”

　　案例二

　　競拍成功后無法貸款

　　楊先生來深圳工作4年了，卻一直沒能攢夠購房的頭付款，因此他一直希望能“淘”到一處低價的房產(chǎn)?！扒岸螘r間，我看到羅湖區(qū)一套房產(chǎn)的起拍價才40多萬元，比市場價低了一大截?！?楊先生說，在隨后的拍賣會上，他交了5萬元的保證金，并順利地以50萬元的價格將該套房產(chǎn)拍賣下來。

　　但在隨后的辦理手續(xù)過程中，卻被告知，他競拍的這套房產(chǎn)的土地使用年限已經(jīng)過期，不能給予貸款。

　　“我這才發(fā)現(xiàn)，這套房子的土地使用年限只有20年，到去年就過期了?！睏钕壬f，他又找到幾家銀行咨詢，結(jié)果答案都是一樣的，無法貸款。這也意味著，如果楊先生在規(guī)定期限內(nèi)無法籌措到全款，他所繳納的5萬元競拍保證金將被沒收。

　　律師點(diǎn)評

　　競拍前要查清房產(chǎn)情況

　　北京大成律師事務(wù)所深圳分所的張建律師表示，競拍前應(yīng)該仔細(xì)閱讀拍賣公告，了解房屋的瑕疵，而且要去國土部門調(diào)查相關(guān)情況。

　　“像楊先生遇到這種情況，由于自己的大意，沒有規(guī)避拍賣風(fēng)險。即使楊先生籌到購房資金，接下來也需要面臨土地續(xù)期和房產(chǎn)過戶的問題。”

　　案例三

　　稅費(fèi)多“低價房”變“高價”

　　羅女士去年拍得了一套福田區(qū)的房產(chǎn)，該房產(chǎn)之所以被拍賣，是由于原房主向他人借貸不還，被債權(quán)人告上法院并被查封?！胺孔优南聛淼膬r格不錯，低于市場價1000多元一個平方，可讓我沒有想到的是，后期需要我解決的稅費(fèi)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這份‘便宜’”羅女士說，拍下房產(chǎn)后，她才發(fā)現(xiàn)這套房子已經(jīng)欠了“一屁股”的債務(wù)，包括物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)、天然氣等加起來有2萬多元。

　　更讓羅女士感到意外的是，這套房產(chǎn)按照規(guī)定還需要繳納約8萬元的土地增值稅，“當(dāng)我住進(jìn)去這套房子時，其價格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市價了。”

　　律師點(diǎn)評

　　謹(jǐn)慎競拍的大宗費(fèi)用

　　張健律師說，在競拍房屋前，較好要去物業(yè)公司調(diào)查該套房產(chǎn)拖欠的費(fèi)用狀況?！跋裢恋卦鲋刀?、土地出讓金等稅費(fèi)屬于大宗稅費(fèi)，就更應(yīng)該查清?；蛘?，競拍者也可以在競拍過程中與申請執(zhí)行人約定到底由誰來承擔(dān)這筆費(fèi)用。”

　　專家支招：

　　不僅要查清房源資料還要實(shí)地勘察

　　一位長期從事房產(chǎn)拍賣的業(yè)內(nèi)人士向記者表示，競拍房產(chǎn)不能只看價格，更不能圖省事，因?yàn)榉慨a(chǎn)是一個特殊商品，不僅購購手續(xù)復(fù)雜，而且處理不當(dāng)，還會出現(xiàn)一系列不必要的麻煩。他還向記者介紹了參加拍賣的一個基本方法：

　　頭先，需要對選中的房源在交易網(wǎng)站進(jìn)行查閱基本信息，但這是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，接下來還需要到國土等相關(guān)部門查清該套房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，包括房屋拍賣公布的面積是否與過戶登記面積一致、土地使用年限、是否存在租約、原業(yè)主是否存在大額欠款等等。

　　其次，要不怕麻煩地對房源進(jìn)行實(shí)地勘查。雖然有可能無法進(jìn)入，但可以請教該小區(qū)的居民及周邊居民，向他們詢問房源的基本情況、價格、有無大的瑕疵等等。還可以向該房源的物業(yè)管理處咨詢該房源的情況，有無拖欠相關(guān)費(fèi)用等等。

　　編輯：mavis

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