云南信息報(bào) 購(gòu)房從簽合同到付頭付、辦理銀行按揭貸款，再到辦理產(chǎn)權(quán)證、償還貸款要經(jīng)歷很長(zhǎng)一段時(shí)間。一個(gè)人很有可能在這個(gè)期間，經(jīng)歷結(jié)婚或是離婚。其中，很多人對(duì)婚前、婚后的房產(chǎn)歸屬概念混淆，不知道此時(shí)房產(chǎn)到底屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，還是夫妻共有財(cái)產(chǎn)？本期云南信息報(bào)黃金樓市記者將為你詳實(shí)解答。

　　婚前房產(chǎn)公證是否要雙方簽字？

　　作為一名都市白領(lǐng)女性，28歲的晶晶有房有車。 她去年年底交了一個(gè)男友，目前兩人到了談婚論嫁的程度。但安全感欠佳的晶晶，一直擔(dān)心這種快餐愛情到較后人財(cái)兩空。為了防止自己婚前財(cái)產(chǎn)不被“侵占”，晶晶決定趕在結(jié)婚前去做房產(chǎn)公證。但公證書是否需要未來的老公簽字，晶晶還頗有疑惑。“如果只有我一個(gè)人的簽字，萬一離婚財(cái)產(chǎn)分割無效怎么辦？但從感情上又不好叫男友去簽字，不知如何是好？”

　　對(duì)于晶晶的疑問，云南正昱律師事務(wù)所律師王楓解釋，公證書上是否有未來老公（老婆）的簽字，這個(gè)不重要。只要有一方的簽字，公證書就有效。

　　房產(chǎn)證、交款單也有公證效果？

　　另外，沒有公證的婚前財(cái)產(chǎn)，只要擁有購(gòu)房憑證，一樣可以起到財(cái)產(chǎn)公證的作用。王楓律師說，較常用拿來做房產(chǎn)公證的是房產(chǎn)證。可以根據(jù)房產(chǎn)證上的署名、日期來判定其是否屬于婚前財(cái)產(chǎn)。但對(duì)于一些尚未辦理房產(chǎn)證的房屋來說，只要擁有當(dāng)時(shí)交付房款的單據(jù)，也一樣可以起到財(cái)產(chǎn)公證的作用。但像這種交款憑證，一般人都不太懂得去保存。交款憑證上的一些重要信息，如購(gòu)房日期、付款人等，跟房產(chǎn)證具有同樣的法律效力。所以，購(gòu)房時(shí)產(chǎn)生的一些單據(jù)，都要謹(jǐn)慎保存。

　　婚后按揭的那部分產(chǎn)權(quán)歸誰？

　　房子是貸款購(gòu)的，婚后還要繼續(xù)月供?；楹蟀唇业倪@部分產(chǎn)權(quán)如何劃分？“對(duì)于婚后所還的貸款，從法律上來說，是夫妻雙方共同承擔(dān)，共同擁有。一旦離婚，這部分房產(chǎn)是要分割的?！蓖鯒髀蓭熣f。拿一套100萬的房產(chǎn)來說，如果頭付20萬，婚前已還貸款為7萬。那么這27萬，就屬于婚前財(cái)產(chǎn)的范圍。而之后所還的73萬，則屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如果離婚時(shí)，房貸未還完，那么剩余的債務(wù)也要雙方承擔(dān)。

　　裝修增值部分是否可進(jìn)行分割？

　　如果房屋是一方的婚前財(cái)產(chǎn)，但結(jié)婚后，夫妻雙方共同出資裝修了房屋，并且?guī)啄旰蠓績(jī)r(jià)大幅增長(zhǎng)。那么雙方離婚后，房子增值的部分該如何分割？王楓律師表示，房屋的價(jià)值附屬于房屋的所有權(quán)，如果所有權(quán)為夫妻一方，那么該房屋因?yàn)槭袌?chǎng)行情上漲而增值的部分應(yīng)屬于該房屋所有人，即屬于夫妻一方。如果對(duì)房屋的裝修，是夫妻雙方在婚后進(jìn)行的，那么裝修這部分增值的價(jià)值是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，雙方可以就該部分財(cái)產(chǎn)進(jìn)行作價(jià)分割，但不能要求分割市場(chǎng)行情上漲而增值的部分。

　　婚后賣婚前房產(chǎn)所得收益歸誰？

　　結(jié)婚以后，賣出婚前房產(chǎn)所得的收益，如果婚前屬夫妻一方個(gè)人所有的，婚后仍歸個(gè)人所有。王楓律師說，《物權(quán)法》的出臺(tái)，可以很好的解決這一系列的糾紛?！邦^先，作為婚前個(gè)人的房產(chǎn)，如果房屋所有人將它賣掉后，對(duì)這筆錢有占有、使用、收益的權(quán)利，他自己可以決定重新購(gòu)購(gòu)新的房產(chǎn)，或者是決定將賣房錢回給親人；其次，為了避免日后的糾紛，房屋所有人在賣掉婚前財(cái)產(chǎn)前，可以跟配偶達(dá)成協(xié)議，約定雙方對(duì)于新房所有權(quán)的占有比例。如，女方（賣掉婚前財(cái)產(chǎn)的一方），對(duì)新房有70%的所有權(quán)，男方有30%的所有權(quán)，在辦理新的房產(chǎn)證時(shí)，將這份協(xié)議出示給房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，較終由登記部門將其登記在房屋產(chǎn)權(quán)證上即可”。

　　■名詞解釋

　　契稅：是指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋購(gòu)賣、交易或與等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦。

　　擔(dān)保保證金：是指住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)按其提供擔(dān)保的借款人借款金額的一定比例，從其資產(chǎn)中提留并存入貸款銀行，作為承擔(dān)連帶責(zé)任的保證資金。

　　營(yíng)業(yè)稅：指對(duì)銷售房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其營(yíng)業(yè)額按率計(jì)征的一種稅。

　　房產(chǎn)稅：是以房屋為征稅對(duì)象、按照房屋的原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。

　　保證金：指按照有關(guān)規(guī)定，個(gè)人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，就其應(yīng)納稅所得，按照個(gè)人所得稅稅率計(jì)算的，個(gè)人所得稅納稅保證金。

　　房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)：是指由政府依法設(shè)立的，由房地產(chǎn)主管部門設(shè)立的房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)為房屋權(quán)利人辦理交易過戶等手續(xù)所收取的費(fèi)用。

　　■戶型點(diǎn)評(píng)

　　專家：昆明新亞房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司區(qū)域總監(jiān) 蔡佩玲

　　優(yōu)點(diǎn)：1、緊湊兩室設(shè)計(jì)，小戶型也有雙陽(yáng)臺(tái)；

　　2、3.9米開間的客餐廳，家居布置輕松自如；

　　3、南北向的暢通空間，讓空氣自然流通；

　　4、正對(duì)餐廳的情景陽(yáng)臺(tái)讓采光更好，同是休閑娛樂、

　　接待朋友的好場(chǎng)所；

　　缺點(diǎn)：1、次臥室空間較小，只能采用MINI配套；

　　2、廚房緊鄰主臥，油煙會(huì)不經(jīng)意的侵入臥室，影響空氣；

　　3、主、次臥室共使用一個(gè)衛(wèi)生間，生活的舒適感有所降低；

　　4、若家里為三口人，空間有些狹小，建議多使用吊柜。

　　■為您支招

　　單身女性購(gòu)房看過來

　　市民張小姐近期要置辦一套婚房，但是男友在大理工作，根本沒有時(shí)間陪她選房、辦按揭、置辦家私，她只好暫時(shí)當(dāng)起了“一家之主”，全部一手包辦。一趟下來倒是總結(jié)出不少“單身女性”購(gòu)房的門道。

　　準(zhǔn)備好總房款的1/3才保險(xiǎn)

　　如今，大多數(shù)女性在購(gòu)房的時(shí)候，都會(huì)容易犯迷糊。特別是對(duì)各大樓盤打出低頭付、購(gòu)房精裝修或者各項(xiàng)誘人的優(yōu)惠活動(dòng)，加上售樓員以較理想狀態(tài)還款方式計(jì)算的時(shí)候，許多人往往資金準(zhǔn)備不足，還沒有搞明白情況就一頭栽進(jìn)去。

　　新政的不斷出臺(tái)，二套房貸政策的再次收緊，讓全國(guó)樓市陷入低迷。雖說暫時(shí)對(duì)昆明樓市影響不大，但觀望氣氛還是彌漫在樓市上空，久久不能散去。于是，開發(fā)商為了吸引客戶眼球允許兩成頭付。據(jù)此次云信記者采訪了解，以市民張小姐實(shí)際的經(jīng)驗(yàn)告訴大家：購(gòu)房時(shí)，需要準(zhǔn)備總房款三分之一的資金，才更保險(xiǎn)。因?yàn)?，通常在交房入住前不僅要交包括契稅、物業(yè)費(fèi)在內(nèi)的一大筆費(fèi)用，還要準(zhǔn)備簡(jiǎn)單裝修和置辦家具、家電的錢。同時(shí)，還要事先考慮好一些不能馬上得到，或者是由于外界原因而突變的情況。在采訪中，張小姐原本準(zhǔn)備的資金里包括了男友在大理3萬多元的住房公積金，但是，讓他們沒想到的是，要取出這筆錢，必須要等到與銀行簽訂的借貸合同和房產(chǎn)證辦下來才能提取。昆明住房公積金管理人員提醒，就算是昆明本地的公積金提取也不是即用即取，申請(qǐng)?zhí)崛」e金本人要持有效身份證件、單位提取證明及有關(guān)資料到公積金服務(wù)窗口辦理。在得到相關(guān)證明以后，再去公積金指定的銀行申請(qǐng)按揭才行。

　　提前做功課避免不必要的收費(fèi)

　　由于新房?jī)r(jià)位比較高，張小姐此次考慮購(gòu)購(gòu)一套二房手，但中介不必要的收費(fèi)也差點(diǎn)讓張小姐吃了虧。這也是許多女性朋友會(huì)遇到的問題，由于婚期將至，所以希望交易能夠在較短的時(shí)間內(nèi)完成。于是，中介在算價(jià)時(shí)不經(jīng)詢問間就選擇了“快貸”的方式。所謂“快貸”就是找擔(dān)保公司來實(shí)現(xiàn)快速放貸，這種方式貌似極大地縮短了交易時(shí)間，但張小姐才30萬的貸款，就要收取近7000多元的手續(xù)費(fèi)，實(shí)在是很不劃算。

　　業(yè)內(nèi)人士提醒：女性朋友購(gòu)房前，不妨多走訪一些銀行、樓盤，對(duì)當(dāng)下政策、銀行貸款條件、還款方式以及購(gòu)房程序做詳細(xì)的了解，以防花掉不少冤枉錢。同時(shí)，也可以打電話詢問一些房產(chǎn)相關(guān)部門，就公積金的使用、或者在購(gòu)房詢問過程中不明白的地方提前做好功課，不要讓購(gòu)房成了一筆糊涂賬。同時(shí)，還可以避免在問題出現(xiàn)時(shí)束手無策。

　　要考慮防盜防窺、放雜物

　　真正住進(jìn)了新房，張小姐又多了不同的體會(huì)。“當(dāng)時(shí)購(gòu)房，我可以選擇1樓或是7樓，但因?yàn)?樓的價(jià)格比1樓貴2萬元，我覺得不劃算，所以就購(gòu)了1樓?！钡?dāng)張小姐真正住下來以后，才發(fā)現(xiàn)住在1樓的不安定因素實(shí)在太多了。比如說，主臥室就對(duì)著別人家窗口，不僅生活缺乏私密性，還給生活上造成了諸多不便，長(zhǎng)期以往，還容易讓獨(dú)自居住的單身女性朋友產(chǎn)生心理陰影。張小姐現(xiàn)在是后悔無門，“如果上天可以給我一次重新選擇的機(jī)會(huì)，我寧愿多出點(diǎn)錢購(gòu)7樓，這在心理上也可以多些安全感?！睒I(yè)內(nèi)人士建議，相比男性而言，女性對(duì)私密空間的要求更為突出，因此，選購(gòu)房子的時(shí)候，較好對(duì)樓層、坐向都予以充分考慮，這不僅保證了個(gè)人隱私，也可以帶給女性朋友更多的安全感。

　　對(duì)于頭次購(gòu)房的單身女性，也意味著自己將真正踏入“過日子”的階段，許多女性朋友往往開始大包、小包地購(gòu)回各種物品裝點(diǎn)房間。張小姐認(rèn)為，“本來女人衣服雜物就比較多，為了裝點(diǎn)居室，許多人往往會(huì)購(gòu)許多雜七雜八的小東西，所以在裝修的時(shí)候，一定要考慮可以堆放雜物的地方。如果房子面積比較小，不妨裝修時(shí)多安裝幾個(gè)儲(chǔ)物的吊柜。不僅美觀大方，而且還很實(shí)用呢！”

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