李先生：我的房子馬上要交房了。交房時開發(fā)商需要提供哪些東西以證明房子質量有保證，是否必須出具驗收單？

　　相關解答：購房通就此問題咨詢了沈陽維方房產(chǎn)咨詢有限公司驗房師盧連元。他表示，交鑰匙驗房時開發(fā)商須出具“兩書一表”，即《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》。

　　一般情況下，開發(fā)商會出具一張“驗收表”，房主在驗收合格后填寫此表。如果業(yè)主發(fā)現(xiàn)任何問題，可以向開發(fā)商提出要求維修。開發(fā)商在交房時會提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》，但是小區(qū)在整個園區(qū)沒有完備，如道路、景觀等沒有做完的情況下，是不能發(fā)《竣工驗收備案表》的。開發(fā)商一般會在整個小區(qū)完善后，經(jīng)國家相關部門鑒定后，發(fā)給業(yè)主《竣工驗收備案表》。

　　如何辨別原房主提供房產(chǎn)證的真假？

　　李女士：購二手房辦理過戶，手續(xù)費有哪幾種？需要多少錢？如何辨別原房主提供的房產(chǎn)證的真假？

　　相關解答：購房通咨詢了沈陽市房產(chǎn)局，得到如下答復：二手房交易過程中除需支付稅款外，過戶手續(xù)費用主要由三部分構成：一、交易手續(xù)費，按建筑面積算，每平6元。二，登記費，收取80元。三、查檔費，收取100元。其中查檔費一項就是為了查明房屋產(chǎn)權證真?zhèn)嗡Ц兜馁M用。查檔需要賣方（原房主）攜身份證、房屋產(chǎn)權證到原發(fā)證單位進行核對。

　　賣第三套房，需要繳納什么稅費？

　　安先生：我想購一套二手房，這套房子是原房主的第三套住房，并且購購時間不足5年。我和原房主私下約定所有的稅費由我代繳，我想知道自己要繳納哪些稅費？

　　相關解答：購房通咨詢了沈陽市地稅局，得到以下答復：稅費的繳納與賣房出售房屋次數(shù)無關，與購方購房次數(shù)相關。具體來講，房子是普通住宅的情況下，購方需繳納總房價1.5%的契稅，如果是次購房，契稅就按1%算。如果是非普通住房，契稅一律為4%。在二手房交易中，賣方需繳納交房價差額20%的個人所得稅，營業(yè)稅、附加稅總共為房價差額的5.5%，像安先生這種情況需要按房屋類別繳納以上全部款項。

　　李先生：我購了一套房子，當時簽訂的是購房協(xié)議，面積是125平方米，但是房子實際交付時面積變成了137平方米，比原來多了12平方米，開發(fā)商要求補交錢。我覺得很不合理，這樣的錢應不應該交？

　　相關解答：購房通咨詢了遼寧同方律師事務所常斌律師，他解答道，較高人民法院公布了《關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，此合同對商品房的預售合同廣告、縮水、交付使用及質量等方面作出了明確、具體的規(guī)定。

　　他進一步解釋道，商品房購賣司法解釋第十四條解讀“房屋面積誤差”中，出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房購賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理。

　　一是面積誤差比完全值在3％以內（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實結算，購受人請求解除合同的，不予支持；二是面積誤差比完全值超出3％，購受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。購受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由購受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸購受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還購受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還購受人。

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