5月28日，濟(jì)南恒 大城項(xiàng)目開盤當(dāng)天銷售1100套，成交金額9億元；5月15日，靠近南京的碧桂園鳳凰城開盤當(dāng)天銷售2000多套，總銷售金額超15億元。這些大盤項(xiàng)目的逆勢(shì)熱銷，引起了市場(chǎng)的關(guān)注，也引發(fā)了業(yè)內(nèi)對(duì)于行業(yè)趨勢(shì)新的思考。

　　價(jià)格優(yōu)勢(shì)是“大盤”熱銷的直接原因

　　在5月中旬開盤的碧桂園鳳凰城項(xiàng)目，距南京市約30公里，靠近高速公路，交通條件十分優(yōu)越，項(xiàng)目頭批推出的房源以毛坯算，折后較低價(jià)僅為5000元/平方米，不僅遠(yuǎn)低于南京市超萬(wàn)元的商品住宅均價(jià)，甚至低于江蘇省6156元/平方米和全國(guó)5306元/平方米的住宅成交均價(jià)(統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2011年1-4月商品住宅銷售數(shù)據(jù))。而月底入市的濟(jì)南恒 大城項(xiàng)目，開盤較低價(jià)為6480元/平方米，低于所在區(qū)域的均價(jià)，性價(jià)比很高。

　　在樓市調(diào)控從嚴(yán)的背景下，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，而對(duì)于以自住需求為主的中低檔住宅而言，購(gòu)房者對(duì)于價(jià)格的敏感度是較高的，對(duì)于這類項(xiàng)目，價(jià)格優(yōu)勢(shì)是形成熱銷的較主要原因。

　　集約化開發(fā)降低成本 行業(yè)進(jìn)入“規(guī)?；?rdquo;時(shí)代

　　在以獲取土地紅利為主要利潤(rùn)來(lái)源的時(shí)代，規(guī)?；_發(fā)的優(yōu)勢(shì)并不明顯。而隨著行業(yè)制度的規(guī)范和企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)的激烈，規(guī)?；_發(fā)的優(yōu)勢(shì)正在逐漸顯露出來(lái)。以上面的兩個(gè)項(xiàng)目為例，通過(guò)規(guī)?；拈_發(fā)，企業(yè)在四方面得以降低成本，較終形成價(jià)格優(yōu)勢(shì)，贏得市場(chǎng)。

　　、土地成本優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目的體量足夠大，企業(yè)在與政府的談判中才能爭(zhēng)取到更多的優(yōu)惠條件。

　　、人員邊際效用提高。從條線和架構(gòu)來(lái)看，開發(fā)5萬(wàn)平米的項(xiàng)目和開發(fā)150萬(wàn)平米的項(xiàng)目所需的部門相差不多，“麻雀雖小，五臟俱全”說(shuō)的就是這個(gè)道理。在一定范圍內(nèi)，項(xiàng)目規(guī)模越大，人員的邊際效用就越高。

　　第三、營(yíng)銷成本優(yōu)勢(shì)。隨著行業(yè)的發(fā)展，營(yíng)銷已經(jīng)成為足以影響項(xiàng)目成敗的因素，項(xiàng)目體量越大，開發(fā)企業(yè)在與專業(yè)代理、媒體等主體的合作中，就能夠爭(zhēng)取到更優(yōu)惠的條件，降低單位營(yíng)銷成本。

　　第四、品牌效應(yīng)。規(guī)模大本身就是一種影響力，就是企業(yè)實(shí)力的集中體現(xiàn)。例如碧桂園頭次開盤即推出2000套房源，無(wú)論后期的銷售結(jié)果如何，這種做法本身就已經(jīng)造成了市場(chǎng)的轟動(dòng)效應(yīng)
 

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