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房貸優(yōu)惠政策面臨變數(shù) 專家教你房產(chǎn)理財之道

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 547 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  “聽說購房貸款優(yōu)惠政策快要到期了,也不知道明年是什么情況,真不知道是趕‘末班車’還是再觀察一段時間?!眮砭┕ぷ饕?年多的李先生困惑地說。

  和李先生的困惑相同,較近一段時間,有關(guān)銀行可能會對基準利率基礎上下浮30%的優(yōu)惠房貸利率叫停的消息成了眾人關(guān)注的焦點,對政策預期的不確定讓不少購房者產(chǎn)生了疑慮。盡管目前尚無權(quán)威定論,接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍認為,消費者應“未雨綢繆”,并給出了具體建議。

  房貸優(yōu)惠取消?

  較近一段時間,關(guān)于房貸利率七折優(yōu)惠將取消的傳聞在一些房產(chǎn)中介和銀行間流傳,這引發(fā)了業(yè)內(nèi)外的廣泛關(guān)注。記者采訪發(fā)現(xiàn),目前尚沒有正式通知,取消與否也沒有權(quán)威說法。北京偉嘉安捷投資擔保有限公司相關(guān)負責人告訴記者,與之合作的10余家內(nèi)外資銀行,都尚未接到取消頭套住房房貸利率下浮30%的通知。

  記者了解到,2008年,整個房地產(chǎn)市場走勢低迷,為了鼓勵住房消費,“七折利率優(yōu)惠”這一暖市政策于10月出臺。該政策規(guī)定,金融機構(gòu)對居民頭次購購普通自住房和改善型普通自住房提供貸款,其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍,較低頭付款比例調(diào)整為20%。

  有分析認為,房貸七折利率等優(yōu)惠政策的推出,直接促進了潛在隱性需求的顯現(xiàn),使2009年購房成交量顯著上升,對市場回暖起到了積極的促進作用。

  北京美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉分析說,在2008年底前房貸利率實行的都是基準利率八五折的優(yōu)惠標準,因為房地產(chǎn)貸款的特殊性,抵押物價值比較高,而且貸款額度也比較高,屬于銀行的低風險業(yè)務,所以貸款一直執(zhí)行的是低于基準利率的優(yōu)惠利率。而2009年為了拉動刺激房地產(chǎn)消費,出臺了七折利率優(yōu)惠,使得商貸的利率僅比公積金利率高0.29%。經(jīng)過1年的暴漲,這一優(yōu)惠政策很可能恢復到去年底的八五折優(yōu)惠。

  政策走向雖然暫無定論,不過業(yè)界普遍擔心,七折利率優(yōu)惠等政策一旦不續(xù)行,產(chǎn)生的影響將非常之大,甚至將可能引起市場走勢發(fā)生轉(zhuǎn)變。

  記者發(fā)現(xiàn),傳言引發(fā)的一些效應已經(jīng)開始顯現(xiàn)。部分有剛性需求的購房者為避免因優(yōu)惠政策取消,已開始抓緊購房趕“末班車”。

  優(yōu)惠利率若叫停還款額將略增

  對于普通消費者來說,政策變化的較直接影響是購房成本的提高。如果從2010年1月份起房貸市場30%的優(yōu)惠利率取消,恢復到2008年以前下浮15%的房貸優(yōu)惠利率,對于借款人來說,每月的還貸額以及總利息會增加多少呢?

  偉嘉安捷的企劃主管吳昊給記者算了一筆賬,以貸款60萬元20年為例,八五折與七折房貸優(yōu)惠利率相比,月還款額將會上漲290.30元,總利息差額增加69671.23元。

  吳昊說,一旦政策下發(fā),短時期內(nèi)還是會對頭次置業(yè)購房人群的心理造成一定影響,但從長遠角度分析,中國的利率還未像國外那樣市場化,主要由央行統(tǒng)一掌控管理,所以不論如何調(diào)整,老百姓還是能夠接受的,不會對房地產(chǎn)市場乃至房貸金融市場造成太大影響。

  她強調(diào)說,值得關(guān)注的是,如果房貸七折優(yōu)惠利率取消后,政策的實施點及實施對象如何確定將是關(guān)鍵。是新房貸按新政策執(zhí)行,老房貸按老政策執(zhí)行,還是全部實行八五折優(yōu)惠利率,有待政策的進一步考量。

  和樂觀的預測相比,“地產(chǎn)”市場研究部認為,從某種意義上說,一旦較低七折的優(yōu)惠利率不再執(zhí)行,相當于購房成本增加了一成,在當前房價處于高位、六成以上購房者處于被迫購房的狀態(tài)下,驟然增加的較高貸款成本,將起到很強的抑制新增需求的作用,至少會影響六成以上人群推遲購房。與此同時,持有成本超出預期將可能造成拋售。

  揭示應對之策關(guān)注銀行產(chǎn)品

  對于房貸變數(shù)下消費者應如何應對,接受記者采訪的業(yè)內(nèi)機構(gòu)和相關(guān)人士也給出了具體建議。

  “鏈家地產(chǎn)”市場研究部認為,消費者可以選擇公積金貸款,如果公積金貸款額度不夠,應盡量選擇組合貸款,這樣可以在一定程度上抵御風險。

  張大偉說,一旦政策出現(xiàn)變化,消費者可以從三方面考慮:頭先盡量選擇公積金貸款。目前公積金貸款的利率在3.87%,月供額也較低,比七折優(yōu)惠的商品房貸每月還低90元,而且現(xiàn)在只要夫妻雙方月繳公積金540元以上,都可以享受80萬元的較高貸款額。

  其次,消費者應盡量在優(yōu)惠截止前成交,在目前銀行出示的合同中,提及貸款的內(nèi)容描述是:“本合同項下的貸款利率為月利率,執(zhí)行浮動利率,即在基準利率水平上下調(diào)30%,該利率自起息日起至貸款本息全部償清之日止依據(jù)利率調(diào)整日當日的基準利率及上述下調(diào)幅度,在本合同約定的每個利率調(diào)整日調(diào)整一次。”從這當中可以看出,這一七折利率的優(yōu)惠即使取消,在已經(jīng)成交的合同中,以后也僅修改基準利率,這樣即使房價出現(xiàn)輕微下跌,利率的優(yōu)惠也已經(jīng)可以彌補,所以建議消費者近期若有看中的房源,可以考慮出手。

  再次,如果能夠全款支付房款的消費者應盡量考慮全款。據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場研究部調(diào)查顯示,目前,北京二手房市場中全款客戶要比貸款客戶享受到房價2%-5%的優(yōu)惠。不僅全款可以壓低房主的報價,而且有關(guān)文件也沒有對全款客戶的限制,所以一定程度上可以節(jié)省一些稅費。數(shù)據(jù)顯示:在今年10月市場成交中全款比例已經(jīng)上升到了34.60%,而這一比例在8月、9月分別為27.85%、32.60%。

  記者了解到,目前各家銀行均推出了多種信貸產(chǎn)品,這在很大程度上滿足了消費者的個人需求,但不同的產(chǎn)品月還款和總利息各有差異。專家認為,具體如何貸款以及選擇什么樣的還款方式,購房者應根據(jù)自身經(jīng)濟實力,量體裁衣。其中,等額本金還款法在整個還款期內(nèi)每期還款額中的本金都相同,償還的利息逐月減少,本息合計逐月遞減,這種還款方式前期還款壓力較大,適合收入較高或想提前還款的人群。而等額本息還款法每期還款額中的本金都不相同,前期還款金額較少,本息合計每月相等。這種還款方式由于本金歸還速度相對較慢,占用資金時間較長,還款總利息較相同期限的等額本金還款法高。但對于精通投資的人來說不失為一個好選擇。

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