【套房】

　　對于大部分家庭來說，新房的購購剛性需求是不容忽視的。專家建議，對于年輕人來說，如果目前沒有躉繳房款的實力，但是又有急切的購房需求，可以考慮兩種解決辦法來規(guī)避二套房嚴格的房貸政策。

　　其一，先購一套小戶型房或經(jīng)濟適用房作為青年時期的過渡，并且盡量不用公積金貸款。

　　《補充通知》中明確了對于人均住房面積低于當?shù)仄骄降馁彿空叩恼疹櫍此麄冑J款購購套房時比照套房政策。這樣既解了燃眉之急，也可以期待政策的回轉或規(guī)避提高頭付和利率的壓力。同時由于公積金貸款額度較低，如果不能起到太大作用較好不要將套房的指標用完。

　　其二，經(jīng)濟實力相對較強的年輕人，是購購一套面積稍大的房子還是將資金用作投資也要因人而異。

　　假若擁有一定的投資實力，既期待資本市場的較高回報率又看漲房市，那么可以投資和貸款購房雙管齊下，否則應當在二者間權衡利弊。

　　【以小換大】

　　對于已經(jīng)在銀行貸款購購了一套房子，但要更換更房屋的人來說，專家并不建議將小房賣掉購大房。如果真有換房需求，也應充分考慮原房面積、還貸情況及轉售為租的成本。

　　按照新政，只要借款人家庭人均住房面積低于當?shù)仄骄?，就可以按照一套房的標準貸款，而如果套房面積在平均水平之上，又利用了銀行貸款，是否以小換大也值得商榷。

　　已經(jīng)還清貸款的人，按照新政屬于“有貸款記錄的客戶”，要想喬遷新居有三條出路：，將小房賣掉，在銀行辦理按揭貸款，但是按照套房的新規(guī)執(zhí)行；，將小房轉售為租，用租金抵房貸月供；第三，將小房抵押給銀行，辦理抵押貸款購房，其余缺口可辦理按揭。

　　方案詳解

　　假設甲擁有一套2004年竣工的房子，當時成交價為100萬元，評估機構將其現(xiàn)在的房產(chǎn)評估價格定在150萬元。但現(xiàn)在其萌發(fā)了購購一套200萬元新房的想法，以下為三套方案的明細：

　　種方案，假設甲將150萬房款全部用于頭付，約定20年還清50萬元余款，如按等額本息還款，則共計利息支出為405742.77元，月均還款額為3773.93元。

　　此套方案雖然月供壓力和利息成本都較低，但是失去了小房的產(chǎn)權，對于沒有房產(chǎn)投資意愿的購房人來說比較合適，而且如果能負擔50萬元的余款就完全沒有必要在銀行貸款。

　　種方案，將房子出租，每月收入平均3000元租金，按揭約定20年還清余款120萬，則頭付＝200×0.4＝80萬，共計利息支出為973782.64元，月均還款額為9057.43元。

　　此套方案代表了部分看好后市的投資人的想法，它不僅保留了原先的產(chǎn)權，而且利息成本也較低于抵押貸款。

　　第三種方案，假設銀行抵押貸款額可以達到7成，期限為3年，并按照基準利率的1.1倍計算。按揭20年還清余款95萬，則可貸款額為105萬，按揭利息總額為770911.26元，月均還款額為7170.46元，抵押貸款利息共計105×7.83%×1.1×3＝27萬元。

　　此套方案不僅程序復雜，而且成本較大，雖然保留了產(chǎn)權，但是會對購購和供養(yǎng)套房產(chǎn)生較大的壓力。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！