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房產(chǎn)中介危機(jī)不可小視
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 544 次
也許,隨著房地產(chǎn)嚴(yán)冬的繼續(xù)延續(xù),更多的房地產(chǎn)中介會逐漸倒閉,但這就能換取房地產(chǎn)開發(fā)商的整體動搖么?事實上,我們要謹(jǐn)防中介危機(jī)背后的逆淘汰危機(jī)。這種洗牌過程恐怕也是某些大房地產(chǎn)商所樂見的結(jié)果——通過對中小房地產(chǎn)商的清洗,形成行業(yè)資源的加速集中化。屆時,掌握了行業(yè)資源的大房地產(chǎn)商們有可能形成價格聯(lián)盟,對供給量根據(jù)利潤率進(jìn)行調(diào)整——有土地不開發(fā),有房子不賣,使得民眾高價購房。
寡頭壟斷也會阻礙競爭。當(dāng)幾家大房地產(chǎn)商可以通過高價賣房獲得巨額利潤,又將資本投入到土地資源的搶奪時,土地交易的競拍環(huán)節(jié),事實上就驅(qū)逐了中小房地產(chǎn)商。資源分配的貧富分化,讓行業(yè)內(nèi)差距不斷拉大,也許目前地產(chǎn)中介紛紛關(guān)閉店門的情景,在不遠(yuǎn)的將來,就會發(fā)生在中小房地產(chǎn)商身上,較終會導(dǎo)致中小房地產(chǎn)商的消亡。
競爭有利于保持價格低廉,并促使企業(yè)不斷變革以避免被擠出市場。但當(dāng)房地產(chǎn)市場變成大房地產(chǎn)商只需要通過控制土地“入口”,就能掌握房價的話語權(quán)。
相關(guān)部門對房地產(chǎn)中介管理不到位也是重要原因之一。一些部門把更多精力放在了助推房地產(chǎn)開發(fā)、擴(kuò)張甚至圈地上,哪還有精力對房地產(chǎn)中介進(jìn)行規(guī)范管理?對中介盲目在全國擴(kuò)張店面,一些地方來者不拒,來者必批,且一批了之,只管收取管理費。
有關(guān)部門應(yīng)該負(fù)起監(jiān)管責(zé)任,對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)營情況進(jìn)行全面排查,發(fā)現(xiàn)有倒閉苗頭的,要立即采取有效措施,以保護(hù)各方合法權(quán)益。
可以預(yù)見的是,隨著房地產(chǎn)新政的繼續(xù)強(qiáng)化,房地產(chǎn)中介行業(yè)必將優(yōu)勝劣汰。而房地產(chǎn)調(diào)控如何真正治本,避免形成逆淘汰,還需有關(guān)部門按照市場規(guī)律制定相關(guān)政策。
雖然房市虛熱高企對宏觀經(jīng)濟(jì)運行和民生期望背道而馳,但是房市直線下跌的硬著陸趨勢依然不容樂觀。所以,房地產(chǎn)中介紛紛關(guān)門的“骨牌”效應(yīng),其實應(yīng)該是更危險的。
眾所周知,近兩年來,國家在調(diào)控房市問題上,采取的是穩(wěn)健有序組合緩滯的宏觀調(diào)控政策,目的就是使高企的房市慣性逐步引導(dǎo)進(jìn)入健康的市場軌道。正因為如此,無論是去年年底上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,還是經(jīng)濟(jì)會議確定的今年從緊的貨幣政策,還是房貸、套住房貸款抑或其他財稅政策的綜合運用,都是有步驟地引導(dǎo)和牽引,避免房地產(chǎn)陡然走低對國計民生造成措手不及的局面。
從房地產(chǎn)中介紛紛關(guān)門暴露的市場苗頭看,去年第四季度以來京滬穗深等地房地產(chǎn)價格的走低,看來并非是開發(fā)商刻意的營銷策略。很現(xiàn)實的邏輯就是——房產(chǎn)中介遭遇寒流,房價掉水還會遠(yuǎn)么?
筆者以為,應(yīng)該正視房產(chǎn)中介市場帶來的信號,防患于未然,避免這種頹勢傳染到房地產(chǎn)一線市場。如果說,2007年之前的宏觀調(diào)控在于穩(wěn)定房市價格,竊以為當(dāng)前的房地產(chǎn)政策應(yīng)該是穩(wěn)保房市價格:一是通過信貸緊縮和嚴(yán)格的土地控制,不再審批新的房地產(chǎn)項目;二是對已經(jīng)進(jìn)入市場的房地產(chǎn)項目,實行行政主導(dǎo)的價格干預(yù),限度地促進(jìn)市場消化。
當(dāng)務(wù)之急,較重要的是介入房地產(chǎn)中介調(diào)查,避免“骨牌”效應(yīng)擴(kuò)大。通過法治手段懲戒那些攜款潛逃的中介資本,限度地減少民眾損失。
很多人把原因歸咎于政策調(diào)控太快太猛,并驚呼房產(chǎn)中介企業(yè)的嚴(yán)冬來了。在筆者看來,房產(chǎn)中介企業(yè)紛紛倒閉關(guān)門,未必是壞事,它僅僅是階段性的陣痛,陣痛過后陽光必將更加燦爛。
因為是新興行業(yè),國家在房產(chǎn)中介方面的立法規(guī)范相對滯后,目前僅有建設(shè)部的《城市房產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》、《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》和《城市房地產(chǎn)管理法》第三條加以調(diào)節(jié),大多數(shù)地方也沒有配套法規(guī)加以補(bǔ)充。房產(chǎn)中介的洗牌,也必將把立法工作提到議事日程。
從目前來看,至少有四個方面需要通過法規(guī)來規(guī)制:一是需要明確中介服務(wù)的性質(zhì),究竟是一種單純的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì),還是具有《合同法》中的居間合同行為?二是需要制定中介格式合同,現(xiàn)在市場上運行的房地產(chǎn)居間合同,大部分為居間人提供的格式合同,或者是購賣一方提供的格式合同,我們應(yīng)該借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗,由房地產(chǎn)主管部門在公平、平等的基礎(chǔ)上,制訂出相關(guān)的房地產(chǎn)中介標(biāo)準(zhǔn)合同文本,強(qiáng)制房地產(chǎn)市場中介組織使用。三是需要法律明文規(guī)定具體的、可操作性強(qiáng)的信息披露制度,包括房屋的產(chǎn)權(quán)是否合法、清晰,有無被抵押或被查封的情況,包括是否存在社區(qū)犯罪、漏水、墻體爆裂、環(huán)境噪音、鄰里干擾等問題,并明確規(guī)定賣方、購方和中介的權(quán)利和責(zé)任。四是要硬性規(guī)定第三方監(jiān)管,強(qiáng)制使用專用賬戶,銀行要制定具體監(jiān)管細(xì)則,加大監(jiān)管力度。
房產(chǎn)中介企業(yè)的倒閉可以促使業(yè)內(nèi)充分洗牌,并進(jìn)行痛后的反思,從而制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。任何新生事物的發(fā)展,都不可能一帆風(fēng)順,房屋中介行業(yè)是我國在20世紀(jì)90年代中后期發(fā)展起來的新興行業(yè),因缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),魚龍混雜,一直處在低門檻擴(kuò)張及監(jiān)管盲區(qū),出現(xiàn)問題是難以避免的。每一次嚴(yán)冬,都是一次優(yōu)勝劣汰,它將促進(jìn)房產(chǎn)中介行業(yè)更加規(guī)范,更加自律。
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