因時而變

　　一個不爭的事實是，一生只有一套住房既不科學，也不幸福。在收入有限的階段購購價格過高的住房，等于承擔了過大的固定資產(chǎn)投資風險，過大的經(jīng)濟和精神壓力。

　　北京社科院《通向2008年的北京形象》課題組對北京市民生活需求的調(diào)查結(jié)果顯示，在住房方面，至少有18%的被調(diào)查者認為，住房消費應是過渡性住房，它應隨著生活水平的提高和人們對住房質(zhì)量要求的提升而不斷變化。

　　一家?guī)状∫粋€屋檐下，甚至是幾代相傳，離這個時代已經(jīng)漸行漸遠。賣小房、購大房；賣舊房、購新房；賣次房、購好房，換幾個地方，搬幾次家，成為人們生活中的平常事。在歐美，一個人一生中住宅置換達五、六次之多。很多美國人在30歲、40歲、60歲時會按不同的收入情況和需求特點購置不同的住房，從普通公寓到連體別墅，再到更高端的單體別墅，美國人平均要搬3～4次家，多的甚至達十幾次。

　　決定居住規(guī)劃的根本要素在于生命周期。在生命周期內(nèi)，人對住房的需要不是從始至終一致的，而是循著由小到大、由舊到新、由簡到繁、由賤到貴的路徑，呈現(xiàn)出明顯的梯次性、漸進性。日本教授石原舜介將人們進入工作年齡以后的生命周期劃分為8個階段，不同階段有著不同類型的住房需求，即婚前階段的單身宿舍，新婚階段的公寓房，養(yǎng)育子女階段的少有庭院、子女獨立后生活穩(wěn)定階段的高端住房或別墅，退休初期兼顧興趣和營商需要的收入型住房，為照顧子孫和享受天倫之樂的三代同堂住房，安度晚年的護理型住房。

　　當然，以上劃分對于絕大多數(shù)中國人來說，太過 ，也不現(xiàn)實。來自中原三級市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前中國整體購房人群年齡上來看，20～30歲購房者占到28.7%，31～40歲購房者占到34.6%，40歲以上占到36.7%。另從不同年齡段購房的置業(yè)次數(shù)上來看，20～30歲人群購房有83.3%屬頭次購房，31～40歲人群中2～3次購房的占到48%，40歲以上人群中2～3次購房占到30.8%。

　　可以看到，若按生命周期確定購房次數(shù)理論，將中國人的住房需求劃分為單身、新婚、撫育子女、退休四個階段更為理想。由此，除去房改、拆遷等外界因素，中國人應該置業(yè)4次--即便在單身時以租房為主，一生中至少也要購3次房。

　　蝸居有術(shù)

　　那么，如何在住房的問題上量力而行，才能符合國情、民情、家情，找到居住的真幸福？

　　北京中原地產(chǎn)三級市場部副總經(jīng)理宮萍認為，住房需求的較佳方式是由"一步到位"變?yōu)?逐步到位"，用梯級消費理念來代替過度負債消費的觀念，在生命周期的不同階段購購不同類型的住房，不僅可以平衡個人及家庭收支，緩解經(jīng)濟和精神壓力，而且可以借助房地產(chǎn)發(fā)展周期的客觀規(guī)律，從住房的二次交易當中獲得正當收益，以求得到效益的化。這就要求在購購住房前進行居住規(guī)劃，明確將要購購的住房屬于哪種類型，究竟打算住多久，下一套住房何時購購，以及購什么類型的住房。

　　例如，工作不久的青年人因為收入不豐，就暫且購個小房子安身；收入逐漸增高，建立家庭后，購一套大一點兒、功能完善的房子；退休后，另選地段或城市，購一套"銀色住宅"養(yǎng)老。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，結(jié)婚階段以購置一套住房為主，產(chǎn)生二套、三套及以上住房多是在子女和養(yǎng)老階段，主要集中于31～40歲和40歲以上購房人群。

　　婚前"單身族"(24～30歲)：只購對的不購貴的

　　年齡特征：生活簡單、隨意而又不乏幻想，既愿意隨時追趕流行的新生事物，又不甘為潮流左右、背負過重的生活負擔。事業(yè)剛起步，經(jīng)濟收入有限。

　　較佳置業(yè)類型：小戶型、低總價、市區(qū)邊緣、交通便利、配套完善

　　婚前"單身族"工作沒幾年就考慮購房的情形都差不多--經(jīng)濟實力略顯單薄，很多人都尋求父母資助。此階段的住房規(guī)劃在于計算"現(xiàn)金流"。根據(jù)"現(xiàn)金流"，考慮付款方式和所能支付的頭付款，以及購房后的收支狀況，從而考慮所購購的房子的總價。

　　購房是為了提高生活品質(zhì)，而不是增加負擔。挑選適合的，才會購得安心住得舒心。對于這類人，較佳選擇是小戶型、低總價、市區(qū)邊緣但交通便利、配套完善的單身公寓。對于適齡青年也可以作為新婚的婚房，換房后可以供遠道而來的父母休息使用。

　　除經(jīng)濟因素起決定性作用外，住房的選擇也受其他因素影響。比如在北京、上海這樣的城市生活，住址與工作地點的距離遠近可以在很大程度上影響生活品質(zhì)，每天上下班車程30時辰和單程就要2公里相比，完全不可同日而語。而便利的交通則可以在一定程度上保證房屋的增值性。

　　新婚"寶寶族"(30～35歲)：方便較重要

　　年齡特征：已組建家庭，購購力有限，購房行為受家庭或工作環(huán)境影響較大。其需求較為緊迫，一般不會持幣觀望，不受市場左右。

　　較佳置業(yè)類型：二居或者三居，社區(qū)成熟，周邊有醫(yī)院、幼兒園

　　"三口之家"是現(xiàn)代家庭中較基本的框架。對這個群體而言，愛情的結(jié)晶帶來喜悅的同時，也給住房帶來了升級要求。一個充裕的空間變得不可或缺，特別是在寶寶來臨之前，夫妻倆往往計劃小房換大房，一居換二、三居。

　　"寶寶族"購房的基本原則是：方便至上。此階段正當事業(yè)發(fā)展的黃金時期，因此住房應兼顧雙方上班時間成本、交通費用成本，同時適當考慮就近照顧父母的因素。另外，"三口之家"必須考慮到周邊醫(yī)院、學校的質(zhì)量和距離。綜合多方面因素，方便而價格相對較低的二手房往往備受青睞。

　　中年"投資族"(35～45歲)：追求品質(zhì)

　　年齡特征：大多已組織家庭，有一定經(jīng)濟實力，生活狀態(tài)較為平穩(wěn)，追求生活品質(zhì)，為家人著想。

　　較佳置業(yè)類型：高端商品房，戶型設計合理，周邊居民素質(zhì)、社會地位較高

　　投資族與新婚族的區(qū)別在于經(jīng)濟自由度更高。他們年齡偏大，事業(yè)上小有所成，在社會上有一定地位，家庭結(jié)構(gòu)也趨于穩(wěn)定，孩子基本上都上了中學。目前市場上這類購房者年齡大約在35～45歲，而且大多是多次置業(yè)者。這些人中，購購大戶型是為了提高生活品質(zhì)，購購小戶型則是為了長期投資。

　　對投資族的居住規(guī)劃應更注重社交和尊重的需求，如周邊是否有大型休閑娛樂設施、小區(qū)在市區(qū)的知名度等，建議以知名地產(chǎn)商所建的商品房和區(qū)域發(fā)展良好的次新房為主。戶型設計合理，周邊居民素質(zhì)和社會地位較高也是必不可少的。如果作為投資，則可考慮酒店式公寓或高校附近的房產(chǎn)。

　　老年"養(yǎng)老族"(45～60歲)：以健康因素為主

　　年齡特征：事業(yè)有成，子女大多獨立，心態(tài)豁達隨意。

　　較佳置業(yè)類型：環(huán)境優(yōu)美、空氣新鮮、醫(yī)療便利的住房

　　進入退休階段的養(yǎng)老族更為關注健康，因此對自然環(huán)境和醫(yī)療環(huán)境的偏好大大增強，以大房換小房、以市區(qū)換郊區(qū)都是時下流行的方式。對養(yǎng)老族的居住規(guī)劃可以選擇位于市郊的空氣清新的房子，盡量避免過于繁復或是大且空的戶型--前者不方便使用，后者則易產(chǎn)生孤獨感。樓盤的綠化程度，房間的朝向、采光能力，周邊地區(qū)的醫(yī)療設施、安靜程度等都應納入考慮范圍內(nèi)。

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