雖然國家明令禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購購“小產(chǎn)權”房，但是在售樓大廳，來看房的人還是絡繹不絕。 “周六、周日來看房的人更多。”售樓處的銷售人員說。

　　“便宜就是當啊，但是知道是當了，還得上，誰讓現(xiàn)在的房價貴呢?！?0多歲的張大爺面露憂慮，“但不知道這些房子以后能不能購賣？”

　　“可以啊，你們能購別人也能購，但只能私下交易，不能走正規(guī)途徑。不過要是自己住，肯定沒問題?！变N售人員說。

　　見記者十分擔心如果國家征地或者拆遷，能不能拿到補償款這一問題。銷售人員又解釋道，如果國家進行征地或者拆遷的話，可以先去評估，根據(jù)評估值來進行補償，但是只能補償房屋的價格。 “不過你放心，完全不會低于購房子時的價格?！?p>

　　“由于這些土地都是農(nóng)民集體所有，都是‘大隊’的地，所以不能拿到土地證?！钡沁@位銷售人員隨后解釋，這樣不用交土地使用費，房子也會比其他地方便宜很多。

　　售樓廣告上寫著“花市區(qū)一半的錢享受相同的生活空間，僅需30余萬就能讓您輕松安家……”幾行字，“我們的建房成本是3000多元/ m2，均價賣4400元/ m2，也就是市里房價的一半，利潤很低。”銷售人員說，“但是由于政策限制，不能貸款購賣?！?p>

　　“清靜、便宜，但是美中不足的就是小產(chǎn)權。”今年已經(jīng)退休的孫大爺說。

　　早上，孫大爺帶著老伴從市區(qū)趕來看房，由于市區(qū)的房子太貴，為了離在附近工作的孩子近點，老兩口準備購一套100平方米左右的兩居室，平時老兩口住，節(jié)假日孩子過來也方便。

　　小劉和女友已經(jīng)開始談婚論嫁了，由于還沒有足夠的積蓄，面對高額的房價也只有望“房”興嘆，無奈只得到村里來購一套便宜的結婚用。

　　據(jù)售樓人員介紹，來這里購房的大部分是來養(yǎng)老的老人和準備結婚的年輕人。年輕人購一居室的比較多，而老人一般會選擇面積大些的兩居室。

　　律師：“小產(chǎn)權”房購賣不合法

　　天章律師事務所律師劉宗靚表示，根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，我國的土地分為全民所有制和勞動群眾集體所有制，也就是國有土地和集體土地，而集體土地的使用權是禁止轉(zhuǎn)讓的，即使是村民的宅基地也只允許在本村范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓。既然土地和土地使用權不能轉(zhuǎn)讓，那么轉(zhuǎn)讓地上物——房屋就更不合法了。

　　正式商品房的用地指標是國有土地，規(guī)劃上是住宅用地，開發(fā)商取得土地使用權后，再按照正式商品房來賣，房產(chǎn)證和土地證兩證合一。小產(chǎn)權房是按村宅基地的指標蓋的，是村集體的土地，購了之后不受法律的保護。

　　頭先，因為沒有合法的產(chǎn)權證，所以不能抵押，也不能進行轉(zhuǎn)讓。其次，如果遇到政府拆遷，很可能連居住的權利都不能得到保障。

　　劉律師提出，即使是短期內(nèi)政府沒有采取任何措施，購房也單純是為了自己居住，但是由于“小產(chǎn)權”房一般是由比較小的開發(fā)商開發(fā)的，很容易出現(xiàn)質(zhì)量問題，如果出現(xiàn)糾紛后，由于沒有法律規(guī)范，住戶維權也會受到限制。

　　對于已經(jīng)購購了“小產(chǎn)權”房的人，劉律師表示，購購“小產(chǎn)權”房時簽訂的購房合同，因為違反了法律禁止性規(guī)定，因此是自始無效的合同。依照《合同法》的有關規(guī)定，在合同無效的情況下，合同雙方當事人應該互相返還所取得的財產(chǎn)，并可能由相關部門沒收所取得的收益。相關鏈接：　2007年6月18日，建設部新聞發(fā)言人發(fā)布《關于購購新建商品房的風險提示》，明確表示“城市居民不要購購在集體土地上建設的房屋”。

　　2007年12月11日，國務院常務會議要求城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購購宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權”房，單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。

　　2008年1月8日，國務院辦公廳下發(fā)了《關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》強調(diào)，要嚴格控制農(nóng)村集體建設用地規(guī)模，嚴禁以各種名義擅自擴大農(nóng)村集體建設用地規(guī)模，并明確指出，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購購宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權”房。

　　2008年7月15日，國土資源部下發(fā)通知，要求盡快落實農(nóng)村宅基地確權發(fā)證工作，但同時明確指出，不得為“小產(chǎn)權”房辦理任何形式的產(chǎn)權證明。

　　2008年8月，中國人民銀行和中國銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)出通知，再次重申各商業(yè)銀行不得向“小產(chǎn)權”房發(fā)放任何形式的貸款的規(guī)定。

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