克而瑞（中國）研究頭席研究員陳嘯天的一項較新的研究表明，目前如果采用當時房價、開盤均價和整盤均價三種價格，對地價比重進行統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，地價平均比重分別為33.9%、25.7%和24.9%。

　　由此可見，開發(fā)商出于對房價上漲的預期，使得項目拿地價格已經對未來房價有所透支，因而出現(xiàn)了地價過高的情況。同時，這也增加了后市風險，尤其是遭遇宏觀調控、金融危機等情況時。事實上，08年"地王"退地以及企業(yè)因銷售低迷而陷入資金危機的緊張局面并不鮮見。

　　四大一線城市地價比重偏高

　　陳嘯天指出，在上海、北京、廣州和深圳四大一線城市中，地價比重都較為集中，基本維持在27%-30%之間，高于十大城市平均水平。這主要是由于一線城市房地產市場發(fā)展都相對較為成熟，城市化水平較高，開發(fā)商對一線城市房地產市場發(fā)展預期較高，因此地價水平較高，再加上07年地王多集中在一線城市，從而直接拉高了城市整體地價比重。

　　從四大城市2005-09年拿地并銷售項目的地價比重走勢來看，走勢均較為一致，均呈直線上揚之勢。從分城市年度走勢來看，四大城市又有各自不同的表現(xiàn)特點。

　　其中，上海和北京地價比走勢較為相似，05、06年拿地項目的地價比重基本都在23-25%左右，且06年拿地項目的地價比重較05年小幅下調。這主要是由于05年后房價快速上揚，其中06年房價漲幅快于地價，對拉低地價比重起到了巨大的作用；兩城市07、08年拿地項目的地價比重則均達到了30%以上，這主要是由于07年至08年初高價地塊層出不窮，而當這些項目進入銷售階段時，卻又遭遇市場低迷的08年，因而地價比重明顯偏高。

　　二線城市重慶天津地價水平低

　　分析報告認為，二線城市地價比重相對較為分散，其中重慶比重較低，僅為16.46%；其次為天津，地價比重為20.5%。南京、成都則在25%左右；杭州和武漢地價比重較高，都在30%以上。這主要是由于各大城市房地產市場發(fā)展水平不同，部分城市房地產市場起步較早，如杭州，房地產市場發(fā)展相對成熟，因此地價比重相對較高。

　　重慶天津地價水平低房價漲速快，地價比重較低。重慶是十大城市中地價比重較低的城市，僅為16.46%；其次為天津，地價比重為20.5%。這主要是因為重慶和天津城市規(guī)模大，發(fā)展不均衡，整體地價水平尤其是城市外圍區(qū)域地價相對較低。

　　南京、成都兩大大城市地價房價比維持在24%-26%，杭州和武漢地價房價比較高，均在30%以上，杭州較高，達33.22%。其中，杭州房地產市場發(fā)展較快，帶動土地市場成交活躍，自05年起地價房價比重就相對高企，06-08年知名企業(yè)紛紛逐鹿杭州，進一步推高了地價。尤其是07年土地市場上更是"地王"頻出，地價屢創(chuàng)新高，07年僅樓板價過萬地塊就多達12幅，如5月成交的錢江新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)地塊，總價34.9億元，樓板價高達11759元/平方米，其地價比重超過了40%，因而杭州整體地價比重相對較高。

　　05-06年地價較合理透支度低

　　研究報告顯示，從2005-2006年出讓土地的地價比重比較來看，雖然05、06年拿地項目的地價/當時房價均超過了地價/開盤均價，但這些項目上市銷售后，地價/整盤均價較地價/開盤均價的降幅在3%-4%左右，這也就意味著項目在開盤后，房價仍有一定幅度的上漲空間。此外，06年拿地項目的地價/當時房價較05年出現(xiàn)了小幅下降，這也說明了這兩年地價漲幅與房價漲幅基本同步，甚至略慢于房價的增速。因此05、06年地價相對合理，透支房價的現(xiàn)象并不突出。

　　面粉貴過面包07年達到高峰

　　2007年地價透支房價現(xiàn)象較為嚴重。2007年拿地項目的地價/當時房價平均值與地價/開盤均價平均值相比差距巨大，地價/當時房價平均值高于地價/開盤均價平均值達18.5個百分點，而地價/開盤均價與地價/整盤均價平均值的差距很小，甚至出現(xiàn)了地價/開盤均價低于地價/整盤均價平均值的現(xiàn)象。

　　陳嘯天指出，這主要是由于2007年房地產市場供需兩旺，房價快速上漲，開發(fā)商出于對后市的樂觀態(tài)度，對房價漲幅預期過高，因此在土地市場上表現(xiàn)積極，火爆競價的場面不斷出現(xiàn)，土地成交價格被持續(xù)抬高，全國各地地王頻出，從而導致07年拿地項目的地價/當時房價平均值高達39.7%。

　　08年開盤項目受制于大市不佳，房價下跌，地價房價比大幅上升；即使在09年，市場逐步回暖，但由于07年所拿土地時地價較高，諸多"地王"地塊甚至出現(xiàn)了面粉比面包貴的現(xiàn)象，因此地價房價比仍相對較高。

　　08年房價透支現(xiàn)象有所回落

　　2008年房價透支現(xiàn)象多集中于年初。拿地項目的地價/當時房價平均值在各年度中處于次高值，這主要是由于08年初土地市場延續(xù)了07年的熱度，地價繼續(xù)處于高位，而此后房地產市場逐步陷入低迷，雖然政府制定的土地出讓價格有所下降，但土地成交仍然受阻，加之房價的漲幅也出現(xiàn)放緩甚至回落，因此08年拿地項目的地價比重均值仍然處于較高水平。

　　報告顯示，08年拿地項目的地價比重有所回落，但仍高于平均水平。08年拿地并銷售的項目，多為年初拿地年末入市，08年年初土地市場正處于交易活躍的末期，而房地產市場是從2季度末3季度初開始下跌，因此其拿地相對較高，而銷售價格相對低廉，從而造成地價房價比達到30.76％；09年市場回暖，銷售價格有所上漲，因此地價房價比也略有回落，但幅度較小。

　　地塊地價比超70%拉紅色警報

　　2009年初企業(yè)預期謹慎，但從09年2季度起，隨著住宅市場的逐步回暖，土地市場的熱度也持續(xù)上升，高價地塊不斷涌現(xiàn)，房價透支現(xiàn)象開始增多，6、7月部分成交地塊的地價/當時房價比值甚至已經達到70%以上，這些項目在未來上市時將面臨較大的市場風險。

　　其中，北京和上海成為高價地塊主要分布城市。這主要是由于這兩大城市房地產市場較為成熟，受宏觀調控影響后回暖較為迅速，市場風險相對較低。因此，開發(fā)商普遍看好其房地產市場發(fā)展前景，在土地市場逐步轉暖后，兩大城市土地成交不斷升溫，開始出現(xiàn)較為激烈的競價現(xiàn)象，高溢價率地塊頻出，地價也被逐步抬升。

　　陳嘯天以北京為例，2009年5月富力以14097元/平方米的樓板價，高達241.5%的溢價率競得廣渠路10號地塊，6月與之相鄰的廣渠路15號地塊，又被中化方興以14494元/平方米的樓板價拿下，而兩幅地塊周邊房價在15000-22000元/平方米左右，地價/當時房價的平均值均超過了70%。考慮到未來還有建設成本，這些高價地若要有正常的盈利空間，未來的房價必然高企，這將帶來更大的市場風險，紅色警報已經拉響。聲明：本篇文章、數(shù)據等內容，網站僅以傳播資訊為目的，僅供瀏覽。編輯（吳麗珍）

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