二套房貸對(duì)昆明影響不大

　　“二套房貸政策收緊后，對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)起到抑制作用嗎？”針對(duì)較近炒得火熱的二套房貸問題，網(wǎng)友頭先發(fā)問。對(duì)此，云南泰興隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理顧剛認(rèn)為，二套房貸政策對(duì)各地的影響會(huì)有所不同，可二套房貸收緊后對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資還是會(huì)產(chǎn)生一定的影響。但就昆明來說，影響不會(huì)很大，從目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析，今年一二季度，貨幣流動(dòng)性增大，這也必然導(dǎo)致通脹預(yù)期的出現(xiàn)，這樣一來，大家對(duì)房地產(chǎn)投資的欲望也就增強(qiáng)。

　　同時(shí)，顧剛也指出，二套房政策收緊后成交量會(huì)有一定的下降，但幅度不會(huì)大。

　　房?jī)r(jià)短期會(huì)有波動(dòng)

　　聊天室中，不少網(wǎng)友也提出房?jī)r(jià)何時(shí)會(huì)出現(xiàn)下跌的問題。此前也有專家認(rèn)為，明年3、4月份房?jī)r(jià)將出現(xiàn)全面下調(diào)。對(duì)此，顧剛認(rèn)為，在短期內(nèi)，房?jī)r(jià)會(huì)有小幅的波動(dòng)，但波動(dòng)不會(huì)大。他說，對(duì)于房地產(chǎn)的周期問題，美國(guó)有專門的研究，結(jié)論是在美國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展周期為20年，日本為10年，香港是8到9年一個(gè)周期，而我國(guó)的周期理論得出的是5年一個(gè)周期，因此，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在2009年底就會(huì)全面復(fù)蘇。

　　通脹預(yù)期下購(gòu)房需謹(jǐn)慎

　　通脹預(yù)期下，購(gòu)房能保值嗎？顧剛認(rèn)為，去年樓市低迷，很多開發(fā)商降價(jià)降到一定程度時(shí)，卻沒有人購(gòu)房，就如同股市跌到1800點(diǎn)時(shí)沒有人愿意購(gòu)是一個(gè)道理。所以，在這個(gè)問題上，我們可以做一些反向思維，在別人都不考慮購(gòu)購(gòu)的時(shí)候，你就可以考慮購(gòu)購(gòu)，這樣較終你就會(huì)受益。

　　通脹預(yù)期讓百姓們都感覺到了，而通脹預(yù)期來了較好的增值、保值的商品就是房子。他向購(gòu)房者建議，在通脹預(yù)期下，投資一定是購(gòu)商鋪更好，但還是要看地段及項(xiàng)目本身的位置，另外就是項(xiàng)目的整體營(yíng)運(yùn)、招商、管理幾個(gè)方面。因?yàn)檫@樣的房子更具投資價(jià)值。

　　而如果是住宅，購(gòu)房者則要看地段、戶型、坐向、景觀、配套和周邊的整個(gè)環(huán)境和配套情況，以及物業(yè)管理。綜合考慮，他認(rèn)為購(gòu)小戶型要更好，原因是小戶型的投資資金額度較小，可租可賣。另外就是投資要有多種選擇，投資者要根據(jù)自身的資金情況來定，不要把所有資金都投向一個(gè)地方。把握好這幾點(diǎn)，就要再考慮什么時(shí)候介入的問題。

　　昆明多數(shù)樓盤很難暴利

　　網(wǎng)友提出：“我想問下開發(fā)商，現(xiàn)在昆明的房?jī)r(jià)成本到底由哪些部分構(gòu)成？房地產(chǎn)暴利在昆明到底存不存在？”顧剛坦言，前段時(shí)間國(guó)土資源部公布了620個(gè)樓盤的開發(fā)成本，較終得出土地成本約占總成本的23%左右，但他不同意這一說法。他認(rèn)為，土地成本應(yīng)占到30%到40%。除土地成本外，個(gè)大的成本就是稅收，現(xiàn)在的稅收都是預(yù)收預(yù)繳，開發(fā)前就要核準(zhǔn)一個(gè)銷售額度，并按15%到20%進(jìn)行預(yù)征，這一塊占到了開發(fā)商利潤(rùn)的40%以上，第三就是壟斷的行業(yè)，如水、電、煤氣、消防，這一塊所占的比例也非常大。除了這幾塊，開發(fā)商還有建安成本、綠化景觀成本等等。因此，他認(rèn)為，過去講開發(fā)商能獲得暴利確實(shí)存在，但較近幾年開發(fā)商要獲得暴利已不太可能。如果按正規(guī)的土地招拍掛流程，并按照各種報(bào)批報(bào)建的程序運(yùn)行操作，要獲取暴利是不可能的。

（編輯：yangmin）

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