曾引起過廣泛關(guān)注的滬上一起94名業(yè)主聯(lián)合起訴開發(fā)商層高縮水的案子，日前終于審結(jié)。

　　層高縮水源于“筆誤”？

　　2005年12月，上海市閔行區(qū)東方花園業(yè)主陸續(xù)接受上海金滬房地產(chǎn)發(fā)展有限公司交付的商品房。但是，業(yè)主們新房到手的喜悅并沒有維持太久。因?yàn)?，很多業(yè)主在 屋的過程中，同時(shí)發(fā)現(xiàn)了一個(gè)奇怪的現(xiàn)象——層高并未達(dá)到商品房預(yù)售合同約定的2.9米高，實(shí)際凈高為2.60米到2.63米不等，加上樓板厚度12厘米與3厘米水泥粉刷層，實(shí)際不到2.8米。

　　業(yè)主因此找開發(fā)商理論。而開發(fā)商當(dāng)時(shí)的解釋是:系筆誤所致。業(yè)主們對(duì)于開發(fā)商牽強(qiáng)的理由覺得很不可理喻。

　　隨后，多名業(yè)主聯(lián)合起來與開發(fā)商進(jìn)行了交涉。交涉的結(jié)果是，金滬房產(chǎn)公司愿意支付2000元的磚頭費(fèi)用。開發(fā)商的賠付結(jié)果和說法，讓業(yè)主非常氣憤。為了維護(hù)自己的權(quán)利，94名業(yè)主決定通過法律手段解決層高縮水的問題。

　　其他質(zhì)量問題隨之而來

　　“該案件于2006年4月被上海市閔行區(qū)人民法院受理，法院合并審理。在訴訟的過程中，我們卻發(fā)現(xiàn)，被告交付的商品房不僅存在層高的問題，還有許多質(zhì)量問題與違約之處?！贝碓摪傅纳虾吐蓭熓聞?wù)所龍陳律師告訴記者。

　　“東方花園的質(zhì)量問題還不只是層高縮水那么簡單。”龍陳告訴記者，上海金滬房地產(chǎn)發(fā)展有限公司交付的商品房其他質(zhì)量問題在調(diào)查中陸續(xù)出現(xiàn)。比如:頭層電梯大堂并未按照合同約定為高端貼面磚，而僅為涂料粉刷；交付的商品房并非被告承諾的雙層玻璃；一樓大堂進(jìn)戶總門并非是合同約定的鋼質(zhì)結(jié)構(gòu)，僅為玻璃門；樓梯寬度并未達(dá)到國家住宅設(shè)計(jì)規(guī)范的1.1米，不適合行走與消防需要；每戶業(yè)主的分戶門開向裝反；被告交付原告預(yù)售許可證項(xiàng)下商品房并非其廣告約定的全 ；不合理分?jǐn)偣妹娣e；被告交付存在凹陽臺(tái)的住宅不符合國家住宅設(shè)計(jì)規(guī)范、多算業(yè)主近6平方米面積等諸多問題。

　　因此原告業(yè)主變更相應(yīng)訴請，要求開發(fā)商就上述存在不符合合同約定與不符合國家住宅設(shè)計(jì)規(guī)范的問題予以相應(yīng)整改與賠償。

　　案件審理8個(gè)月后原告勝訴

　　該案件于2006年8月分四次開庭，確定雙方爭議點(diǎn)。由于開發(fā)商金滬房產(chǎn)對(duì)案件存在的問題不能合理解釋、同時(shí)有些證據(jù)原告也不能取得，因此法院于2006年9月與10月三次現(xiàn)場勘驗(yàn)。

　　2006年10月底，法院又分別三次開庭，再次歸納雙方的爭議點(diǎn)與訴訟請求的再次確認(rèn)，同時(shí)由于被告交付的商品房的質(zhì)量問題，法院再次委托司法鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。

　　2006年11月29日，法院再一次開庭，原告代理人針對(duì)被告答辯作了充分有力的駁斥。

　　2006年12月14日，上海市閔行區(qū)人民法院做出一審判決:判令被告由于層高不符合合同約定、賠償原告業(yè)主購房價(jià)款總額的1％的損失；賠償原告多收南陽臺(tái)面積0.16平方米的購房款；賠償原告多收凹陽臺(tái)面積近6平方米的購房款；被告對(duì)原告業(yè)主頭層電梯大堂裝飾、總戶門不符合合同約定予以相應(yīng)賠償；判令被告對(duì)于自然通風(fēng)窗口面積與室內(nèi)地板面積未達(dá)到國家住宅設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的1/20要求的窗戶進(jìn)行整改并按照整改費(fèi)用的0.1倍予以賠償。原告的其他訴請法院未予支持。

　　律師建議

　　(上海市國和律師事務(wù)所龍陳律師)

　　對(duì)于業(yè)主來說，商品房購賣可能是其一生中比較重要的支出，而同時(shí)因?yàn)槲覈F(xiàn)行商品房預(yù)售合同制度本身存在某些缺陷，致使購房業(yè)主不得不承擔(dān)某些法律風(fēng)險(xiǎn)！應(yīng)當(dāng)說，法律風(fēng)險(xiǎn)在任何市場交易過程中，都不可避免，但選擇合理規(guī)避或降低風(fēng)險(xiǎn)卻應(yīng)當(dāng)是每位購房業(yè)主都可盡力為之的。筆者結(jié)合辦理本起案件的經(jīng)驗(yàn)，談些不成熟的體會(huì)，希望有助于購賣雙方的交易順利展開與完成。

　　、簽訂商品房購賣合同之前，購房者應(yīng)當(dāng)了解出賣方的相關(guān)資信狀況與所售樓盤狀況。

　　隨著國家加強(qiáng)宏觀調(diào)控力度，許多房產(chǎn)開發(fā)商由于種種原因，可能難以為繼，不排除出現(xiàn)商品房爛尾狀況。所以購房人簽訂商品房購賣合同之前，應(yīng)當(dāng)了解開發(fā)商的資信狀況。對(duì)于出賣樓盤的實(shí)際狀況應(yīng)當(dāng)于簽訂合同之前做詳細(xì)調(diào)查，包括房屋本身的位置、朝向、房屋間距、戶型、結(jié)構(gòu)、空間尺寸，房屋的裝修狀況，設(shè)備安裝的品牌、數(shù)量。住宅小區(qū)的規(guī)劃配套設(shè)施等狀況不得不察。

　　、簽訂商品房購賣合同時(shí)，雙方應(yīng)當(dāng)將彼此的權(quán)利義務(wù)等約定詳細(xì)明確，作為購方，盡量將出賣方的廣告允諾內(nèi)容訂入合同條款，特別是違約責(zé)任的承擔(dān)方式更應(yīng)周詳細(xì)致。

　　現(xiàn)在上海市商品房購賣合同基本上采取了國家相關(guān)職能部門制定的格式文本，從而有助于實(shí)現(xiàn)購賣雙方權(quán)利義務(wù)的大致均衡。但該合同文本對(duì)于現(xiàn)實(shí)生活中出現(xiàn)的許多新情況不能及時(shí)做出反映，比如，商品房層高縮水該如何處理，出賣方違約如何承擔(dān)責(zé)任等問題，格式合同文本并未約定。此問題更要緊的是現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)此也無相應(yīng)規(guī)定，因此很難追究出賣方的違約責(zé)任。此外，單個(gè)的購房人相對(duì)于出賣方及代理機(jī)構(gòu)，無論信息知曉、地位強(qiáng)弱等均出現(xiàn)不對(duì)稱之狀況，因此購房方應(yīng)當(dāng)主動(dòng)要求將出賣方的廣告之具體明確承諾作為雙方合同文本的一部分，并妥善保管出賣方的相應(yīng)廣告承諾。對(duì)于層高縮水問題，購方應(yīng)當(dāng)在雙方的附件補(bǔ)充協(xié)議約定:雙方同意類推適用面積縮水的國家相應(yīng)法律法規(guī)或司法解釋規(guī)定。

　　其他條款亦然。筆者提醒購購方應(yīng)該時(shí)刻警醒的是出賣方任何非文本記載的口頭承諾，對(duì)于購受方來說，都是畫餅充饑，是當(dāng)不得真的。所以雙方都應(yīng)當(dāng)將彼此的權(quán)利義務(wù)及違約之責(zé)任承擔(dān)約定明確。

　　律師建議

　　第三，購房人應(yīng)當(dāng)將該部分政策風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)充分、并在商品房購賣合同相關(guān)條款上做出因應(yīng)對(duì)策。

　　隨著國家加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，銀行關(guān)于購房貸款的條件與貸款成數(shù)政策均因時(shí)因境而不斷變化，所以，購房人應(yīng)當(dāng)將該部分政策風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)充分、并在商品房購賣合同相關(guān)條款上做出因應(yīng)對(duì)策。

　　比如，購房人通過銀行抵押貸款方式支付房款，銀行貸款發(fā)放既要考慮出賣方的資信狀況與樓盤本身狀況，也要考慮購房人的資信狀況，銀行一旦不予發(fā)放貸款，可能既有出賣方的原因，也可能有購房人的自身?xiàng)l件的因素，而現(xiàn)行商品房購賣合同格式文本對(duì)此責(zé)任與原因有詳細(xì)區(qū)分，僅規(guī)定購房人應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理貸款，否則承擔(dān)違約責(zé)任。筆者認(rèn)為該條款規(guī)定不甚公平，應(yīng)細(xì)化貸款不能的原因并相應(yīng)約定承擔(dān)責(zé)任的方式。筆者淺以為:如果是購購方的原因?qū)е沦J款不能，應(yīng)當(dāng)允許其變更房款支付方式；如因政策變化等非購房人本身的原因引起貸款不能，應(yīng)當(dāng)允許雙方解除購賣合同并雙方的此責(zé)任區(qū)域，雙方免責(zé)。之所以這樣規(guī)定，從微觀角度分析，應(yīng)當(dāng)考慮到當(dāng)前的住房價(jià)格收入比嚴(yán)重失衡的現(xiàn)狀，同時(shí)購房者的知情渠道不甚通暢及獲得真實(shí)信息也非常困難；從宏觀角度分析:住房需求乃民生的基本底線，這也是構(gòu)建和諧社會(huì)的基本需要，因此，做此安排，應(yīng)該于情于理于法，都可以解釋圓滿通透。

　　較后，處理商品房購賣糾紛，當(dāng)事人的維權(quán)行為及利益表達(dá)均應(yīng)當(dāng)理性而為，在法律允許的范圍內(nèi)，選擇合適的訴訟策略達(dá)到維護(hù)合法利益的目的。

　　筆者在辦理諸多商品房購賣糾紛，深深感覺，購賣雙方利益的正當(dāng)表達(dá)，方式方法非常重要，否則無助于矛盾的化解。其原因是:一方面由于購房人數(shù)眾多，相對(duì)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，購房人無不戲稱自己為"小業(yè)主"，該稱呼本身就反映了購房人在商品房購賣過程中的弱勢地位，此外，該稱呼還使得購房人的維權(quán)行為從話語上獲得某種道義上的正當(dāng)性；而另一方面，現(xiàn)在房產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)于商品住宅的國家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)理解程度及執(zhí)行力度不一，商品房存在質(zhì)量問題很難杜絕，特別是開發(fā)企業(yè)的有意或過失違約，令業(yè)主非常"感冒"。平心而論，購房人維權(quán)確實(shí)不易，個(gè)中道理不說自明，這使得"小業(yè)主"維權(quán)過程中可能難免帶有些許的情緒，如該情緒未能理性表達(dá)，一方面可能導(dǎo)致訴訟策略的因急而誤，另一方面，由于購房人數(shù)眾多，可能不利于社會(huì)穩(wěn)定。因此，筆者建議:業(yè)主維權(quán)，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)；維權(quán)方式，應(yīng)當(dāng)有理有禮有節(jié)，在法律范圍內(nèi)充分表達(dá)。對(duì)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)積極回應(yīng)業(yè)主的正當(dāng)訴求，及時(shí)化解矛盾，避免雙方因訟結(jié)怨。只有這樣，才能既維護(hù)當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益，又能息訟服判，從而使得雙方的糾紛因法律介入而及時(shí)化解轉(zhuǎn)化成為構(gòu)建和諧社會(huì)的促進(jìn)力量與積極因素。

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