合同第十一條是講房屋交接的，它和合同第八條既有聯(lián)系又有區(qū)別。有聯(lián)系的是：房地產(chǎn)商“交”的條件，即本條提及的出賣人要出示的證明文件，主要為合同第八條中約定的竣工驗(yàn)收備案表》和《面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書》，如果房地產(chǎn)商不能出示合同第八條約定的文件及本條對(duì)住宅交付要求的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，購(gòu)房人有權(quán)拒絕“接”，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由房地產(chǎn)商承擔(dān)。有區(qū)別的是：該條要約定由于購(gòu)房人原因影響交付的處理方法。

　　由于《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》都是房地產(chǎn)商自己印制，所以房地產(chǎn)商不會(huì)因?yàn)檫t印或不印“兩書”而影響交房，合同第十一條的實(shí)際意義是在對(duì)購(gòu)房人的責(zé)任進(jìn)行約定。因此購(gòu)房人要注意的是如何填寫該條的空格，筆者認(rèn)為主要應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

　　1.“原因”盡量具體化?！侗本┦谐鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第五十條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；(二)取得商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書；(三)預(yù)售合同約定的其他交付條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付日的7日前書面通知預(yù)購(gòu)人辦理交付手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)及預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)攜帶的證件、文件。交付時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出具前款規(guī)定的文件；交付住宅的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)向預(yù)購(gòu)人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書?！痹撘?guī)定清楚地寫明了房地產(chǎn)商交房時(shí)要具備什么條件，要向購(gòu)房人提供什么文件以及房地產(chǎn)商如何通知購(gòu)房人收房。因此，購(gòu)房人要避免和房地產(chǎn)商在合同中做出與該規(guī)定不同的約定。如果約定“由于購(gòu)受人原因，未能按期交付”的處理方法，就一定要注意“原因”盡可能具體細(xì)化，比如因購(gòu)房人沒有按合同約定付款影響了交房如何處理，避免不寫明原因或?qū)懣梢宰尫康禺a(chǎn)商任意擴(kuò)大的原因。

　　2.避免不交“雜費(fèi)”拿不到鑰匙。在明確原因的基礎(chǔ)上，較好能寫明“除購(gòu)房人逾期付款的原因外，房地產(chǎn)商以任何其它理由拒絕將購(gòu)房人所購(gòu)房屋的鑰匙直接交給購(gòu)房人，逾期交付的責(zé)任完全由房地產(chǎn)商承擔(dān)?！边@句話雖然看似多此一舉，但針對(duì)目前房地產(chǎn)商在交房時(shí)因購(gòu)房人拒絕繳納各種房屋購(gòu)賣合同約定以外的費(fèi)用而不給鑰匙的情況，寫上總比不寫好。

　　3.明確房屋保管責(zé)任。購(gòu)房人頭先要明白：由于購(gòu)房人的原因，房屋沒有按時(shí)交接，購(gòu)房人是不需要承擔(dān)房地產(chǎn)商未按時(shí)交付的那種賠償責(zé)任的，同時(shí)也要清楚，合同在這里約定由于購(gòu)房人原因影響交付的處理方法，實(shí)際是要約定在這種情況下對(duì)房屋的保管責(zé)任。

　　《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)滅失、毀損的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起由受讓人承擔(dān)，但轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人另有約定的除外?！薄遁^高人民法院關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條的解釋為：“房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由購(gòu)受人承擔(dān)；購(gòu)受人接到出賣人的書面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由購(gòu)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！?p>　　上述規(guī)定和解釋清晰地告訴我們：只有購(gòu)房人在房地產(chǎn)商交付房屋時(shí)無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)才由購(gòu)房人承擔(dān)。因此，該約定可以是對(duì)上述規(guī)定和解釋的重復(fù)，也可不做任何約定。如果購(gòu)房人擔(dān)心承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，也可通過約定因購(gòu)房人原因影響房屋交付時(shí)，購(gòu)房人支付給房地產(chǎn)商什么費(fèi)用，由房地產(chǎn)商繼續(xù)承擔(dān)房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。

　　如果房地產(chǎn)商不肯交付房屋，即使是因?yàn)橘?gòu)房人逾期付款，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)仍由房地產(chǎn)商承擔(dān)。換句話說，房地產(chǎn)商有責(zé)任繼續(xù)保護(hù)房屋完好無(wú)損直到交給購(gòu)房人為止。至于房地產(chǎn)商額外支付的保管費(fèi)用是通過在合同其它條款中約定購(gòu)房人逾期付款要承擔(dān)的賠償責(zé)任而得到補(bǔ)償?shù)摹?p>　　有些房地產(chǎn)商在合同上寫如果購(gòu)房人多長(zhǎng)時(shí)間不收房，房地產(chǎn)商可自行將房屋進(jìn)行處理，這是對(duì)購(gòu)房人權(quán)利的侵犯，購(gòu)房人是完全不能接受的。

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