房產(chǎn)的價(jià)值，從根本上講，一定是要由消費(fèi)者愿意出的價(jià)錢決定的。而這個(gè)“愿意出”的價(jià)錢，說(shuō)到底，就是國(guó)內(nèi)所謂的“剛需”，要花多少錢才能有個(gè)地方住。在美國(guó)，這個(gè)價(jià)錢是緊密和住宅房產(chǎn)的市場(chǎng)租金相聯(lián)系的。美國(guó)純投資房產(chǎn)的價(jià)格，一般保守的房?jī)r(jià)估算是單純由現(xiàn)金回報(bào)率來(lái)決定的，而不考慮對(duì)房產(chǎn)升值的期待。房產(chǎn)是投資，比較股市，和銀行利息，要有一個(gè)相當(dāng)?shù)幕貓?bào)率。舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，同樣的錢，放到銀行，回報(bào)率是2.5%，放到股市的共同基金，回報(bào)率是8%，投資到房產(chǎn)，回報(bào)是如何呢？當(dāng)前美國(guó)的房產(chǎn)，投資者一般要求投資量年回報(bào)率達(dá)到8-10%。投資人愿意出的房?jī)r(jià)，就是根據(jù)回報(bào)率來(lái)計(jì)算。換句話說(shuō)，如果一個(gè)房產(chǎn)的還貸前現(xiàn)金收入（NOI)是每年2萬(wàn)美金，那么按照10%的回報(bào)率，投資人所能承受的房?jī)r(jià)就是20萬(wàn)美金。對(duì)于房?jī)r(jià)高的地區(qū)，房?jī)r(jià)會(huì)反映到租金上。而租金，是房產(chǎn)能夠產(chǎn)生現(xiàn)金回報(bào)的實(shí)際指標(biāo)。

　　下面舉幾個(gè)具體的例子，對(duì)于投資房產(chǎn)，租金每月增高20美金，房?jī)r(jià)就增高2400美金。如果投資的是一個(gè)100個(gè)單元的公寓樓，每個(gè)單元每個(gè)月增加房租20美金，會(huì)直接使房產(chǎn)增值24萬(wàn)元。這是公寓樓受到很多投資人青睞投資的主要原因。購(gòu)入管理，維修不良的公寓樓，重新裝修，增加入住率，增長(zhǎng)租金，直接提高房?jī)r(jià)。舉個(gè)例子，一個(gè)100個(gè)單元的公寓樓，出租率60%，每個(gè)單元平均租金500美金。以10%率算，管理費(fèi)和各種費(fèi)用大致是房租的35%，房?jī)r(jià)是月租500x100單元x60%入住率x65%維修x12月÷10%回報(bào)率＝223萬(wàn)美金。如果投資者投入100萬(wàn)美金進(jìn)行裝修，每個(gè)單元投入1萬(wàn)美金，把出租率提高到95，每個(gè)單元的租金提高到600美金，這樣計(jì)算的房?jī)r(jià)是：月租600x100單元x95%入住率x65%維修x12月÷10%回報(bào)率＝445萬(wàn)美金?？梢钥闯觯迷黾蝇F(xiàn)金回報(bào)的辦法提高投資房產(chǎn)的價(jià)值，是十分有效的。

　　特別講一下一個(gè)商業(yè)房產(chǎn)的很重要的指標(biāo)，還貸前現(xiàn)金凈收入（NOI）。一般的計(jì)算是，房租收入，減去空房率，管理費(fèi)，維修費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，地產(chǎn)稅，所得的凈收入。具體對(duì)于出租的住宅房產(chǎn)，一般來(lái)講，空置率為租金的5%，管理費(fèi)10%加上個(gè)月的房租，維修費(fèi)為25%，保險(xiǎn)費(fèi)為5%，年地產(chǎn)稅為房?jī)r(jià)的2%。對(duì)于商業(yè)房產(chǎn)，房主不要負(fù)擔(dān)管理費(fèi)，維修費(fèi)，保險(xiǎn)，和地產(chǎn)稅。在長(zhǎng)期的租約中，也不必考慮空房。對(duì)于公寓樓類型房產(chǎn)，管理費(fèi)一般為6-8%。

　　在美國(guó)，對(duì)于專業(yè)投資人，投資房產(chǎn)較忌諱空置。從前面的房產(chǎn)現(xiàn)金回報(bào)計(jì)算來(lái)看，房子的收入的先進(jìn)來(lái)源，是租金，而其他各項(xiàng)都是花銷。房子空著，沒(méi)有現(xiàn)金收入，每個(gè)月要往房子里貼錢，對(duì)于投資者的壓力很大。房主要為空置的房產(chǎn)承擔(dān)要更多的花銷和風(fēng)險(xiǎn)。一是年年都要交的房產(chǎn)稅，和物業(yè)費(fèi)。二是高額的保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)公司認(rèn)為空房承保的風(fēng)險(xiǎn)更大，比如被搶，管道破裂，一般要收三倍的保險(xiǎn)金。我本人就有一個(gè)投資3單元房產(chǎn)，冬天因?yàn)闆](méi)有人居住，銅的水管在晚上凍裂了。等發(fā)現(xiàn)的時(shí)候，水已經(jīng)破壞了樓的地板。房子如果有人住，即使發(fā)生了意外，房客也會(huì)及時(shí)報(bào)告和補(bǔ)救，不致引起進(jìn)一步的損害。

　　總之，投資房產(chǎn)頭先是一直投資工具，其價(jià)值要按照市場(chǎng)能夠承受的使用價(jià)值來(lái)計(jì)算。這個(gè)使用價(jià)值，根本上是居民愿意出多少錢住上這個(gè)房子。這是租金回報(bào)估算法的根據(jù)。用通俗得不能再通俗的話來(lái)說(shuō)，投資要有實(shí)際的租金回報(bào)。

　　多說(shuō)一句，我的觀點(diǎn)只是以美國(guó)的投資房產(chǎn)的回報(bào)理論分析，是實(shí)打?qū)嵉囊远ㄍ顿Y產(chǎn)品價(jià)格?？v觀國(guó)內(nèi)其他房?jī)r(jià)門派理論，無(wú)意評(píng)判。對(duì)于平民投資人，在美國(guó)，投資房

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