近半數(shù)購房人會選擇貸款購房，然而利息支出卻成為借款人的一大負擔(dān)。焦點房地產(chǎn)網(wǎng)準(zhǔn)備出購房貸款的幾種省錢方案，以及一些需要注意的細節(jié)。

　　網(wǎng)友楚小姐已用公積金貸款購置套住房，貸款尚未還清，短時期內(nèi)有提前還貸的打算，目前準(zhǔn)備購置套房產(chǎn)。她個人擬出三套貸款方案，想請專家?guī)退齾⒅\一下：

　　方案一：還清套公積金貸款，套仍使用公積金貸款；

　　方案二：套房干脆使用商業(yè)貸款購購，擔(dān)心利率不會下浮；

　　方案三：還清套公積金貸款，套房使用組合貸；

　　對于這三套方案，“偉嘉安捷”給出專業(yè)建議：

　　目前，銀監(jiān)會對二套房貸的政策是頭付必須要四成，貸款利率可以根據(jù)各家商業(yè)銀行的風(fēng)險自行調(diào)控。像楚小姐這樣需要貸款購購套房的借款人，就她擬出的這三套貸款方案，“偉嘉安捷”逐個分析如下：

　　專家指導(dǎo)意見：

　　方案一：公積金貸款較為適用套住房。

　　從公積金貸款政策來看，如借款人套住房使用公積金，在尚未還清前是不可以再次申請公積金貸款購購套住房的；只有在還清前一套住房貸款的前提下才能再使用公積金貸款，同時不會被認為套房產(chǎn)，仍會視為頭套住房按其政策操作，頭付20%，利率為基準(zhǔn)利率。

　　方案二：再次貸款如選擇商貸，勢必會算做二套。

　　現(xiàn)在銀監(jiān)會對二套房貸政策還是較嚴(yán)格要求的，根據(jù)“07.9.27”政策及“07.12.11”補充通知規(guī)定，借款人頭套住房不論是用公積金還是商貸，只要在央行的征信系統(tǒng)中能夠查到該借款人曾經(jīng)貸過款，那么再次貸款購房就會算做二套房?！皞ゼ伟步荨敝赋觯徊贿^現(xiàn)在貸款購購套房利率是可以下浮的，如果借款人頭套住房能夠按時還款，再次貸款的利率幾乎接近于頭套住房的貸款利率。相較與以前政策利率必須上浮1.1倍，對于借款人來說已經(jīng)有很大優(yōu)惠了。

　　方案三：頭套住房公積金貸款即使還清，使用組合貸仍避不掉二套。

　　“偉嘉安捷”指出，組合貸是借款人一部分貸款用公積金，另一部分用商貸償還。公積金貸款的部分比較好算帳，結(jié)清后再貸款仍是頭套政策，而商貸比較麻煩即使借款人結(jié)清貸款，也避免不掉二套限制。這樣算下來，組合貸款對借款人是很不劃算的，再加上初審、批貸、放貸的速度較慢，

　　“偉嘉安捷”專業(yè)按揭顧問認為，從這三套方案來看，借款人將頭套住房公積金貸款記錄清零后，再次使用公積金貸款購房這個方案是較適用二套房的，相對比較劃算。用公積金貸款能省下不少錢，然而也應(yīng)該注意一些細節(jié)問題：

　　1、公積金貸款申請條件

　　對于頭次使用公積金貸款，借款人只需建立住房公積金賬戶 12 個月（含）以上，同時，足額正常繳存住房公積金 12 個月（含）以上且申請貸款時處于繳存狀態(tài)就可以申請公積金貸款，另外，購房政策性住房的借款人可以不受上述繳存時間的限制，只要建立公積金賬戶且處于繳存條件就可能申請公積金貸款。需要注意的是，如果借款人是再次使用公積金貸款，需結(jié)清上一次貸款后方可再次使用。

　　2、公積金貸款利率

　　現(xiàn)在公積金五年以上的利率是3.87%，比商業(yè)貸款七折優(yōu)惠利率4.158%還優(yōu)惠，可以為借款人省下不少利息，“偉嘉安捷”理財師曹鑫平給借款人算了一筆賬，以貸款額50萬20年期計算，公積金貸款比商業(yè)貸款每月可節(jié)省75.93元，總計可節(jié)省利息18223.21元。

　　3、公積金貸款頭付

　　從貸款頭付角度看，北京市公積金政策比較優(yōu)惠，對于購購政策性住房借款人頭付只需10%即可。對于二套房貸款，公積金貸款的優(yōu)勢則更為明顯，因為公積金貸款沒有二套房政策限制，只要借款人頭套住房公積金貸款結(jié)清后就可以再次使用，頭付利率與頭套房政策相同。

　　4、自由還款靈活方便

　　公積金貸款目前的還款方式是自由還款，相比于商業(yè)貸款常見的等額本金和等額本息還款方式，自由還款靈活性更為突出。所謂自由還款即，公積金管理會根據(jù)借款人的貸款金額和貸款年限設(shè)定出每月較低還款額，借款人可以根據(jù)自身的經(jīng)濟情況，在不低于較低還款額的前提下自由安排每月的還款額，超出的部分會自動計作提前還貸的金額，不需要像商業(yè)貸款需提前申請才可能提前還款，方便借款人管理自己的房貸。

　　5、公積金組合貸更靈活

　　今年4月份，公積金管理與建行北京分行合作開辦市管公積金組合貸款業(yè)務(wù)，解決了單獨使用公積金不能滿足貸款需求的部分借款人。例如：客戶王先生公積金較高可貸額度為50萬，但其所購購的房產(chǎn)需要貸款80萬，那么王先生就可以使用組合貸來解決此問題，即公積金貸款50萬加商業(yè)貸款30萬，商業(yè)貸款和公積金貸款的月供和利息需分別計算。需要提醒借款人的是如果頭套房使用了組合貸，以目前的政策來看，再次貸款如果使用商業(yè)貸款，會受到二套房政策的限制。如果再次使用公積金貸款，需結(jié)清頭套住房貸款方可使用。

　　6、借款人年齡和貸款年限

　　“偉嘉安捷”理財師曹鑫平介紹，現(xiàn)在商業(yè)貸款借款人年齡限制一般是不得超出65周歲，但公積金貸款的較長年限則可以貸到借款人70周歲。例如，如果借款人40周歲，如果使用商業(yè)貸款的話，較長貸款年限為25年（65-40），但是使用公積金貸款，則可以貸到30年（70-40）。

　　選擇完貸款方案后，在貸款的流程上也必須注意細節(jié)，比如貸款與過戶的時間順序。

　　購房時貸款，過戶誰先誰后？

　　梅女士今年6月份購房，全款購房還差很多現(xiàn)金，梅女士選擇貸款，從簽完合同、評估到銀行面簽辦理的都十分順利，銀行很快也批準(zhǔn)了梅女士的貸款，然后與賣方過戶，她心想著貸款手續(xù)一辦完就能搬進新家了，可是等了幾天都沒有動靜，有些不明就理？

　　專家指導(dǎo)：購房人如若選擇貸款，需要弄清楚貸款與過戶的時間順序。像梅女士這種情況銀行批貸后，過戶還有一定時間，過完戶銀行再放貸，待新的房本下發(fā)后借款人再去銀行辦理相關(guān)房屋抵押手續(xù)，就此貸款流程才算辦理完成。

　　從簡單流程來看，基本上是：“雙方簽訂購賣合同→收齊基本資料→房產(chǎn)實地評估→銀行筆錄、面簽、交頭付款→批準(zhǔn)貸款→過戶→放款→領(lǐng)新房本→抵押登記”。借款人需要先辦理銀行的貸款流程，也就是說辦齊貸款手續(xù)后，銀行受理批準(zhǔn)貸款，購賣雙方再去過戶，然后銀行再放貸款直接存入業(yè)主的賬戶內(nèi)?！皞ゼ伟步荨敝赋?，如果借款人是委托房產(chǎn)中介或者金融擔(dān)保服務(wù)機構(gòu)，他們會承擔(dān)階段性擔(dān)保，幫助借款人緊盯每一個環(huán)節(jié)，能夠節(jié)省借款人許多寶貴時間，貸款速度也相對快很多。

　　京城八區(qū)建委過戶時間心中有數(shù)

　　多數(shù)銀行見契稅票放款

　　一般來說，現(xiàn)在多數(shù)銀行的操作流程是見契稅票即可放款。銀行面簽后當(dāng)天或者3個工作日左右批貸，批貸后3至5個工作日購賣雙方辦理過戶手續(xù)，根據(jù)各區(qū)建委規(guī)定過戶也有一定的時間，借款人手續(xù)齊全且配合的情況下3個工作日內(nèi)銀行既能放款。商業(yè)貸款的流程還是比較快的，與公積金貸款相比起碼節(jié)省5個工作日左右的時間。

　　見證放款風(fēng)險歸零保障強

　　實際操作過程中會遇到這樣或者那樣的問題，即便購房人交了契稅也有可能會反悔不購了，如果業(yè)主急等錢用就會很棘手?！皞ゼ伟步荨敝赋?，過戶時如何保障購賣雙方不反悔，較好的辦法見房產(chǎn)證放款。不過見房產(chǎn)證放款的時間會比見契稅票放款的時間長一些，一般是在過戶后的10個工作日左右放款，雖然時間較長但相對風(fēng)險卻是較低的。

　　小貼士：貸款過戶幾點注意事項：

　　1、北京實行存量房網(wǎng)上簽約后，網(wǎng)簽的合同是不能隨意更改的。如果購賣雙方有任何一方面提出質(zhì)疑或者需要注銷合同的話，先要去建委更改，網(wǎng)上重新公示，實際上等于重新再做一遍流程，貸款時間會比較長?！皞ゼ伟步荨苯ㄗh，購房人過戶前要注意好這些細節(jié)，以免耽誤時間。

　　2、購賣過程中必然會涉及稅費，購房人需要提前計算清楚。比如契稅規(guī)定90平米以下住房的，購房人如果有原購房發(fā)票等手續(xù)可以相對減免，如果沒有則按照核定1%征收。實際操作過程中，往往會發(fā)生業(yè)主稱有發(fā)票但過戶時發(fā)現(xiàn)找不到了，那么就得交稅，這樣購賣雙方之間容易產(chǎn)生磨擦。另外，如果房產(chǎn)證上寫的物業(yè)類型、樓層、地址等不一致的，也是不能過戶的，“偉嘉安捷”建議，購房人要事先想好這些問題，以免產(chǎn)生糾紛。

　　偉嘉安捷”旗下網(wǎng)站“5i5aj.com”理財師曹鑫平介紹，如果借款人單位有為其繳納公積金且符合申請貸款條件就可以使用公積金來貸款置業(yè)，同時還能省下不少利息。

（來源：偉嘉安捷）

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