這里我們假設(shè)一個(gè)對(duì)象：房奴趙先生，35歲，頭次購(gòu)購(gòu)住房，貸款30年，額度100萬元。

　　點(diǎn)按揭

　　研發(fā)銀行：深圳發(fā)展銀行

　　亮點(diǎn)：較低房貸優(yōu)惠利率3.78％

　　限制條件： 于10年期及以上房貸客戶

　　實(shí)際作用：30年貸100萬元省3.6萬元

　　所謂點(diǎn)按揭，其實(shí)在美國(guó)早已流行。通俗地理解，點(diǎn)按揭就是個(gè)人預(yù)先支付一定費(fèi)用，貸款利率可獲降低。1個(gè)點(diǎn)即是貸款金額的1％，客戶通過支付一個(gè)或多個(gè)點(diǎn)的費(fèi)用，即可使其所貸款利率降低。

　　具體到個(gè)人按揭購(gòu)房，以趙先生為例，若貸款100萬元分30年還，按照普通貸款方式其享受的利率為4.158％（五年期基準(zhǔn)利率打7折），而如果選擇深發(fā)展目前提供的“購(gòu)1.5個(gè)點(diǎn)，利率降至3.78％”的產(chǎn)品，即客戶貸款前先支付1.5萬元（100萬*1.5％），利率就可降至3.78％來計(jì)算。

　　根據(jù)深發(fā)展提供的測(cè)算數(shù)據(jù)，貸款100萬30年期的客戶如選擇點(diǎn)按揭，累計(jì)30年可比普通貸款方式節(jié)省7.8萬元的利息。而且，據(jù)測(cè)算，此前購(gòu)購(gòu)點(diǎn)的成本1.5萬元大致50個(gè)月后可對(duì)沖。

　　小編提示：這款產(chǎn)品較誘人的地方就是將貸款優(yōu)惠利率由現(xiàn)行的7折直降至6.3折。但其中客戶購(gòu)購(gòu)點(diǎn)的資金整存整取利息被完全忽略掉了。按照趙先生的情況，1.5萬元存30年，本息就要有4.2萬元，這筆費(fèi)用銀行是不會(huì)退回來的。

　　另外，點(diǎn)按揭實(shí)際上是對(duì)預(yù)計(jì)未來較長(zhǎng)期限還款的一種投資，貸款時(shí)間越長(zhǎng)，利息節(jié)省越多，根據(jù)測(cè)算大約在4-5年內(nèi)可對(duì)沖前期交納的點(diǎn)費(fèi)。

　　接力貸

　　研發(fā)銀行：農(nóng)業(yè)銀行、深圳發(fā)展銀行、招商銀行、光大銀行：一套房貸兩代人供

　　亮點(diǎn)：一套房貸兩代人供

　　限制條件： 于年齡+貸款期限小于等于70年的客戶

　　實(shí)際作用：30年貸款本息一分沒降

　　接力貸可以使房貸的門檻變得更易進(jìn)入，比較適合年齡偏大或現(xiàn)階段收入不多的借款人。如果作為借款人的父母年齡偏大，可辦理的貸款年限較短，月還款壓力會(huì)比較大，接力貸可以通過指定子女作為共同借款人來延長(zhǎng)還款期限。

　　另一種情況是，如果作為子女的借款人目前收入偏低，但預(yù)期未來收入情況較好，按現(xiàn)行規(guī)定可貸金額較少，可以通過增加父母作為共同借款人來增加貸款金額。

　　但是，如果貸款者和尚未就業(yè)的子女做接力貸，在子女就業(yè)之前，貸款者要以自己和配偶的收入作為還貸來源，不能將子女的預(yù)期收入列為還貸來源。在這一點(diǎn)上，趙先生還應(yīng)合理估量自己的還貸能力，做好財(cái)務(wù)安排。

　　小編提示：接力貸的優(yōu)點(diǎn)是將一套房貸交由兩代人共同償還，可減輕還款者的壓力。趙先生可在60歲退休時(shí)將貸款轉(zhuǎn)給子女。缺點(diǎn)是可能產(chǎn)生房產(chǎn)較終歸屬權(quán)之爭(zhēng)。另外，通常來說貸款30年的客戶都會(huì)提前還貸，沒有提前還貸計(jì)劃的趙先生及其子女，可能要支付70余萬元的全額利息，對(duì)銀行來說，表面上放寬了對(duì)還貸人身份的限制，實(shí)際上是賺足了貸款利息。

　　活利貸

　　研發(fā)銀行：渣打銀行：隨存隨取，可抵扣本金

　　亮點(diǎn)：隨存隨取，可抵扣本金

　　限制條件：較多只能存貸款額的50％

　　實(shí)際作用：省錢效果有限

　　活利貸的推行，顯示外資銀行也在用其特有的方式進(jìn)入到爭(zhēng)搶房貸客戶的行列中來。活利貸的原理其實(shí)很簡(jiǎn)單，如果客戶在申請(qǐng)貸款之后手頭有閑置資金，可隨時(shí)存入還款賬戶沖抵房貸本金，但該資金也可隨時(shí)取出，銀行系統(tǒng)會(huì)按日計(jì)息。即便天就取出存入的資金，當(dāng)日的還貸利息也會(huì)有所減少。

　　以趙先生30年期的100萬元貸款為例，只要他能夠做到每月向還款賬戶上存入3000元，到期可以節(jié)省利息近60萬元，同時(shí)，還可以縮短8年的還款期。

　　雖然客戶損失的是活期利息，但是相比目前0.35％的活期利率來說，抵扣掉的貸款本金卻能給客戶節(jié)省高達(dá)4.455％以上的貸款利率，無疑是個(gè)非常劃算的購(gòu)賣。

　　小編提示：這是一種純商業(yè)貸款方式，貸款人不能利用公積金，并且存款不能超過貸款總額的50％。另外，如申請(qǐng)此種貸款方式，房貸利率只能打7.5折，能夠申請(qǐng)到7折房貸的客戶顯然不適合這種還貸方式。

　　移動(dòng)按揭

　　研發(fā)銀行：民生銀行

　　亮點(diǎn)：多掙多還，少掙少還

　　限制條件：還款期限長(zhǎng)度不變

　　實(shí)際作用：30年貸款本息一分沒降

　　所謂移動(dòng)按揭，就是組合還款法，是民生銀行研發(fā)的多種還款方式組合。產(chǎn)品的原理是在傳統(tǒng)等額本金及等額本息還款方式的基礎(chǔ)上，根據(jù)借款人的收入增量曲線，為客戶定制的個(gè)性化購(gòu)房還款計(jì)劃。并根據(jù)貸款人未來的收支情況，將整個(gè)貸款本金按比例分成若干償還階段，使貸款人的月供隨著收入的變動(dòng)而變動(dòng)。

　　根據(jù)趙先生的情況，貸款時(shí)35歲，可以選擇遞減還款法，在退休前的25年內(nèi)每月還款金額都維持在較高水平，60歲退休后可以得到相對(duì)此前較低的還款金額。

　　小編提示：其實(shí)和接力貸一樣，銀行開發(fā)這款產(chǎn)品的目的是維持客戶還款期限，在這樣的目的下，銀行可以適當(dāng)調(diào)節(jié)客戶的還款節(jié)奏，但無論是早還還是晚還，較后歸還的貸款本金和利率都不會(huì)有太大變化。

　　氣球貸

　　研發(fā)銀行：深圳發(fā)展銀行

　　亮點(diǎn)：月供壓力小

　　限制條件：無

　　實(shí)際作用：10年還100萬元，較高省52萬元利息

　　氣球貸是一個(gè)非常形象的名稱，這種貸款前期每期還款金額較小，但在貸款到期日還款金額較大，前小后大，像是一個(gè)氣球的樣子，所以就直接命名為氣球貸。

　　通過氣球貸，客戶可以選擇一個(gè)較短的貸款期限（3年、5年或10年）并獲得對(duì)應(yīng)的較低貸款利率。

　　但是這款產(chǎn)品的主要客戶群體非常有限，專門針對(duì)那些考慮短期房貸的消費(fèi)者，并有提前還款的需求。同時(shí)，這部分人預(yù)期未來較短年限（較長(zhǎng)10年）中自己的資金實(shí)力會(huì)有較大提高或后期將有大額資金進(jìn)賬，因此比較適用于中高收入的房產(chǎn)消費(fèi)者。

　　小編提示：雖然還貸款也需要長(zhǎng)痛不如短痛的精神，但客戶也要量力而行。以趙先生為例，100萬元的貸款10年內(nèi)還清，盡管較高能省52萬元利息，但對(duì)他來說還是有一定困難。而對(duì)于一些平時(shí)不怎么規(guī)劃收入前景的年輕人來說，氣球貸雖然能夠讓人在還貸前幾年感受不到還款壓力，但所有的貸款都要在較后一年內(nèi)還清，需要有雄厚的資本身家墊底才不會(huì)出現(xiàn)尷尬。

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