養(yǎng)老房需求有多少“剛性”？

與婚房、落戶房相比，養(yǎng)老房和緊靠學(xué)校的小區(qū)應(yīng)該屬于一類，因?yàn)榉课菟诘奈恢檬强蛻舻念^選因素。緊靠學(xué)校的小區(qū)，家長(zhǎng)看重的是優(yōu)良的教育資源。而養(yǎng)老房，老年人看重的則是成熟的社區(qū)配套。

房屋中介公司“我愛我家”社區(qū)專家李曉玉指出，客戶選擇的養(yǎng)老房一般要求具備四點(diǎn)：一是是否具備大型醫(yī)院和休閑場(chǎng)所；二是交通是否便利；三是是否具備各種教育場(chǎng)所，年輕的父母沒有時(shí)間照顧孩子上學(xué)放學(xué)，基本都是父母代勞，因此小區(qū)附近一定要有教育場(chǎng)所，方便老人照看孫子；四是購(gòu)物是否方便，周邊配套超市、菜市場(chǎng)、藥店等，方便老人采購(gòu)日常用品。

較新調(diào)查顯示，目前我國(guó)60歲以上的老年人口達(dá)1.4億。據(jù)預(yù)測(cè)，到2020年，我國(guó)的老年人口將達(dá)到2.48億，屆時(shí)，約有1000萬80歲以上的高齡老人需要照顧。而城市老人中，95%以上依靠自我養(yǎng)老。所以從今后一段時(shí)期的實(shí)際情況來看，中國(guó)人以居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老為主。因此，選擇一處舒適合理的養(yǎng)老房，往往成為全家人的共同行動(dòng)。

中原地產(chǎn)投資顧問部總監(jiān)高飛說，2003年以前，沒裝電梯的普通樓房一樓較難賣。近幾年一樓的房屋突然熱銷起來，各種需求不斷涌現(xiàn)。其中，很大一部分是老年人購(gòu)購(gòu)養(yǎng)老房。這種需求，敏感的開發(fā)商不應(yīng)該漠視，也不會(huì)漠視。

和落戶房相比，養(yǎng)老房更具有剛性的特征。落戶房受地方政府的政策因素影響相當(dāng)大，養(yǎng)老房卻是純粹的市場(chǎng)行為，并和社會(huì)發(fā)展緊密相關(guān)。隨著我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，養(yǎng)老房將會(huì)成為樓市不可忽視的重要需求。

養(yǎng)老房的選擇方式和市場(chǎng)準(zhǔn)備

老年市民選擇并購(gòu)購(gòu)養(yǎng)老房，一般出現(xiàn)兩種情況。一種情況是選擇城（

另一種情況是選擇城市周邊專門為老年客戶量身訂制的“養(yǎng)老社區(qū)”。目前，這種情況主要出現(xiàn)在上海、北京等大城市。

眼下，上海城區(qū)房?jī)r(jià)居高不下，而大批老人需要合適的養(yǎng)老居所。隨著長(zhǎng)三角“同城效應(yīng)”的帶動(dòng)，一些精明的發(fā)展商便看準(zhǔn)上海周邊城市的市場(chǎng)機(jī)遇，大打“養(yǎng)老房”這張牌，并逐步在形成一條“養(yǎng)老房產(chǎn)帶”。從市場(chǎng)規(guī)律的角度來看，有需求就會(huì)有供給，“養(yǎng)老房”的這兩種情況，都是市場(chǎng)發(fā)展的結(jié)果。所不同的，前者是分散養(yǎng)老，后者是集中養(yǎng)老。但都符合我國(guó)的國(guó)情，是居家養(yǎng)老與社區(qū)養(yǎng)老的結(jié)合。

高飛說，南方的市場(chǎng)發(fā)育程度較高，較早形成“養(yǎng)老房產(chǎn)帶”。在不久的將來，天津、沈陽(yáng)等北方大型城市也會(huì)緊隨其后。這不是哪位開發(fā)商的創(chuàng)意，而是市場(chǎng)的必然選擇。

　　養(yǎng)老房與“以房養(yǎng)老”是兩回事

從性質(zhì)上講，如果說“養(yǎng)老房”屬于自住型或者改善型需求的話，“以房養(yǎng)老”則具有投資的意義。養(yǎng)老房的落腳點(diǎn)在“房”上，而以房養(yǎng)老的則在“養(yǎng)”上，屬于一種自助養(yǎng)老的新型模式。

據(jù)記者了解，所謂以房養(yǎng)老，指的是老年人把自己的房產(chǎn)提前賣給一個(gè)公益機(jī)構(gòu)，公益機(jī)構(gòu)一次性地把錢給他，他再?gòu)墓鏅C(jī)構(gòu)把房子租回來。通過這種“房屋理財(cái)”方式獲得養(yǎng)老資金，有些類似于“倒按揭”。

還有一種情況，有的老年人在房改過程中，享受政策低價(jià)購(gòu)購(gòu)過單位公房，后來出于改善住房環(huán)境的需要購(gòu)置了套房，他們把此項(xiàng)投資作為未來富足養(yǎng)老的依靠。

但對(duì)于種情況，絕大部分老人不太接受這種“透支型”的方式，也不太符合國(guó)情和中國(guó)人的心理。后一種也不太容易普及，因?yàn)樾枰淮涡酝度氪罅康馁Y金。老年人抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低，較好因人而異。所以，對(duì)于大部分城市老年人來說，寧愿選擇養(yǎng)老房，也不會(huì)選擇以房養(yǎng)老。

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