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六大抄底房源排行點評

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 554 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
抄底的大環(huán)境已經(jīng)到來,局部時間稍后。本篇給出的建議是適合抄底的六大類品種,各有所長各有所短,依次道來。

  1、小小戶型:指一居格局下面積越小的套型。

  (1)如果屬于城市,則小小戶型必須位于城區(qū)或某些區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地段。這類小戶型的租金回報率高,出租率旺盛,補充裝修成本低,而且購家頭付及有關(guān)費用符合租戶需要,并且對于一些初始創(chuàng)業(yè)者也可以做為SOHO之用,伺樓市復(fù)蘇后轉(zhuǎn)手交易也比較容易。

 ?。?)如果屬于一般省會城市及發(fā)達經(jīng)濟區(qū)域的主要城市,則小小戶型較理想的地域是兩塊,一塊是商業(yè)旺地的小小戶型,另一塊是城市新區(qū)商業(yè)地段的小小戶型,主要考慮就是這些項目的開發(fā)實際是跟著城市的交通規(guī)劃與市政建設(shè)走的,配套與交通不存在問題,未來幾年將是異地置業(yè)者需求的優(yōu)質(zhì)戶型,現(xiàn)在抄底持有,既能捕捉升值也能賺得價差。

 ?。?)一般地級市及市面所講的三線四線城市,除非有品牌管理的產(chǎn)權(quán)式公寓,否則慎入。

  總體評價:

  小小戶型伴隨未來一段時間可能成為稀缺品種,并且一旦政策放寬,未來的戶型設(shè)計思路著眼于舒適完整前提下的面積節(jié)省,一般不可能再建設(shè)非主流非正規(guī)的小小戶型。

  但由于市場現(xiàn)在發(fā)生消費的,要么是主流戶型,屬于自住持有或改善型置業(yè),著眼的比較長遠一些,而剩余潛在消費較多為價格型客戶,對購房人而言,省面積比省錢比開發(fā)商降價來得更為節(jié)省,所以市面上的小戶型,面積越小購的人會越多,因此降價余地不足,這是其先進缺點。

  2、低成本裝修的宜辦公型公寓:本來這是市場中的淘汰產(chǎn)品,因為市場緊縮,導(dǎo)致開發(fā)商降低成本開支,對原來規(guī)劃建設(shè)的適中戶型進行改造,修建成為現(xiàn)在的模樣,并且開發(fā)商知道市場預(yù)期看跌不看漲,因此采取的是低成本裝修。

  這類產(chǎn)品的投資價值主要凸現(xiàn)在宜居宜辦公功能多用以及低成本裝修,出租的回報比較有彈性,并且補充些許家具以后適合創(chuàng)業(yè)一族與外來人口短租,流動性比較強,也能夠在某些條件下整租,比如被收購方看中整租或購購用做商務(wù)酒店。

  總體評價:

  由于這種產(chǎn)品也不適合久居,所以是否具備辦公環(huán)境,商業(yè)配套是否充足,人氣是否足夠旺是主要標準,一定要看清楚。另外,由于這類產(chǎn)品屬于后期開發(fā)商改造房型,所以邊角戶型除非價格非常到位,不要輕易吃進。也就是先看地段,次看戶型所在的區(qū)位,包括樓層,格局,朝陽通風,安全程度等。

  3、炒房族拋售的次新房:也就是未入住已交付的,投資人因為還貸壓力或其他原因拋售的。

  并不是所有的二手房都值得抄底投資。

  我們可以按照2006年下半年為界,此前的次新房只能按照二手房價格參考,適合自住型消費。這里特別指的是管制政策出臺以后的次新房。這些次新房具備什么特點呢,由于政策規(guī)定必須有七成的房型面積控制在九十平以內(nèi),所以超過九十平的戶型往往是為開發(fā)商寄予厚望的賺錢房型,本篇建議抄底的就是這些為開發(fā)商賺錢的舒適房型。

  另外注意了,必須是投資客出貨,投資客出貨也可能采取別的理由,比如出國,比如移民其他城市等原因,簡單的判斷就是拿這些產(chǎn)品的成交單價與周邊同類地段同類項目的現(xiàn)售房價對比,差不多或低于同類項目現(xiàn)售均價可以吃進。

  總體評價:

  是否有好的收成,決定于你的殺價能力,另外該類房型可能入住率有限,對于以租養(yǎng)貸的投資型抄底,應(yīng)該有充分的心理準備與相關(guān)的現(xiàn)金準備。如果解決好價格問題,這類品種的未來非??春谩?p>  4、綜合用地上建設(shè)的公寓:必須注意,該項目并非純粹的居住用地的上蓋建筑,便由于我國房地產(chǎn)利益關(guān)系鏈非常豐富,在一些城市的新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)區(qū)或老的城區(qū),存在綜合用地并且這些用地上蓋存在商業(yè)物業(yè)與公寓及寫字樓物業(yè),其中公寓是可以出售的。

  該項目為什么適合抄底,那是因為公寓是搭頭,也就是在開發(fā)商看來,商業(yè)物業(yè)與寫字樓物業(yè)才是其賺錢主力物業(yè),公寓是增加容積率稀釋成本用的,規(guī)劃上可能有所突破。因此這類物業(yè)的起售價不高,在目前的環(huán)境下,商業(yè)物業(yè)好于住宅銷售,寫字樓因為象這類綜合用地上蓋建筑,辦公環(huán)境比較優(yōu)越,出租率往往比較高,而開發(fā)商也可能自持這些物業(yè)用于抵押與經(jīng)營。因此這類公寓對開發(fā)商而言盡早變?yōu)楝F(xiàn)金是理想之策。

  總體點評:

  特別要注意開發(fā)商是誰,合法性如何,證件是否齊備,用地的歷史淵源如何,有些可能使用權(quán)受到限制或業(yè)已經(jīng)歷一段年限,再就是合同條款,必須用格式合同來簽訂才能證明合法性,另外特別注意開發(fā)商的帶租約銷售,只要附加的銷售因素看似有利可圖,一定得留個心眼兒。

  5、多層次新房:為什么不是新房,因為這類新房如果在城區(qū)是不愁賣的,如果不是,則必須進一步降價出售,因為這類產(chǎn)品本身應(yīng)該賣得好,到現(xiàn)在如果還存在銷售問題,只有一個原因,那就是離人們視線太遠,地價非常便宜。相反,次新房,往往建設(shè)于房價高峰期,購入價比較高,而現(xiàn)在因為城市交通發(fā)生質(zhì)變,這類產(chǎn)品的投資客面臨較大的還貸壓力。

  多層次新房具備這么些特點,一般地段不存在落伍,規(guī)劃容積水平以兩點為宜,宜居性特別好,另外它是整個城市的稀缺品種。而由于購家如果出貨,完全是因為還貸壓力,因此可以借機抄底吃進。

  總體點評:

  地段不好把握,一旦地段選擇失誤可能導(dǎo)致降低甚至沒了。本人的建議是,看現(xiàn)售房價,如果現(xiàn)房價格與擬購入多層次新房存在明顯的價格差異,則大膽吃進,如果只有小幅價差并且周邊高層建筑的保留戶型與本類產(chǎn)品雷同,則應(yīng)該慎重。因此談判也是一個重要因素。

  可能讓你產(chǎn)生決策失誤的另一個因素就是城市副的此類產(chǎn)品,建議不碰為好,因為這類位于城市副的產(chǎn)品,往外走可獲得價格更適中的房子,往里走可以得公寓的高值回報。屬于夾心層。

  6、城中村的集體用地小產(chǎn)權(quán)房:當然這在目前并不是合法的物業(yè)或者說是不可合法交易的物業(yè),但這類物業(yè)的出租回報非常高,購入價相對于市場而言非常低。

  城中村的識別,不是什么面臨改造的城中鄉(xiāng)村都算城中村,這里指的是老城的城中村。

  老城的城中村,集體用地基礎(chǔ)上建設(shè)的村屬物業(yè),雖然沒有獨立的合法產(chǎn)權(quán),但合約的保障程度非常高,而且行政村的建制受法律保護,與村集體行政機構(gòu)簽訂的購賣合同受民法保護。

  注意購入價不要太過接近保障性住房,另外注意這類產(chǎn)品不用格式合同,直接與村行政機構(gòu)簽訂的公證合同即可,注意購這類產(chǎn)品的主要目的是吃回報,如果你指望交易賺差價,就不用設(shè)想了,并且這類產(chǎn)品的按揭手續(xù)并不合法,但有些項目是可以辦理按揭的,實際就是村集體用地抵押于銀行產(chǎn)生的民間融資。

  總體點評:

  該類抄底產(chǎn)品實際有些投機性質(zhì),一旦小產(chǎn)權(quán)房合法化,這類品種頭當其沖,另外位置地段與配套都沒得話說,適合持有,伺機上市的那種。

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