1、房地產(chǎn)業(yè)是重要的支柱產(chǎn)業(yè)，沒入十大以及是否出臺長遠規(guī)劃并不能說明什么，重要的是房地產(chǎn)業(yè)是國家、政府、市場、機構與消費者誰也無法繞道走的一道坎，任重道遠。因此購房在向錢看的同時不妨向前看。

　　2、鑒于財政寬松而面臨通貨緊縮之虞，并且全面保增長放在頭位，所以地根緊縮無法立足，相反鼓勵新增開發(fā)與恢復土地正常供應是主流。而開發(fā)商面對保障房與商品房完全分流及存量、增量雙重壓制，必然靈活利用產(chǎn)品、價格、附加值等綜合營銷來緩解壓力，完成銷售促進工作。

　　3、兩會除重申保障住房、改善型消費政策外，還將在金融工具創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、重大涉及民生的地產(chǎn)領域提出指導思想，因此，兩會是開發(fā)商生存的較后一根線，會后房價將基于成本基礎有漲有跌，存量向下形成一個階段性促銷高潮。

　　4、鑒于政策頻出，消費觀望，存量過剩以及購購力限制等，品牌開發(fā)商將在存量上降價、增量上降低訂價預期并且靈活運用多邊手段來刺激市場消費，而個體戶式開發(fā)商將完全分流，或選擇降價出貨退出市場，或死抗，伺市場復蘇后再分一杯湯。

　　5、改善型消費將是地方政府角力的主要方面，因此改善的標準、范圍、優(yōu)惠政策力度都將面臨好的預期。

　　6、除非特別說明，購房時間持續(xù)一年，上半年后期較理想，或者是四到九月這段時間較理想，感覺如此，無法言傳。

　　總攻略一：靈活選擇二手市場還是新房市場。

　　在筆者看來，政策覆蓋面將惠及二手房交易市場，所以二手房與新房一樣可以做為選擇之一，由于建設標準提升以及拜高房價所賜，住宅的安全性基本算是百分百保障了，并且主要城市分布也不在震區(qū)，所以舊房與新房，并沒有較多的差異，除了使用年限、再裝修的投入、過戶及相關稅費外，粉飾一下基本無二致。同時照這個說法，在選擇二手房時，可以將上述后期費用納入到計劃當中，再來與新房進行比較。至于使用年限，筆者認為，預期到個七十年的時候，物業(yè)稅估計也已開征，所以不用當做主要考慮。

　　那么，在什么條件下面臨二手房與新房的較量性選擇呢？兩種情形，

　　一種是看自己是以價格做為選擇的主要條件還是綜合考慮，如果專注于價格的考慮，建議選擇老城區(qū)的老齡房為頭選，老城與新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)結合部的次新房為次選，城市新建區(qū)的二手房為第三位的選擇，老城區(qū)的次新房為候選。

　　再一種當然是綜合考慮了，筆者認為，老城區(qū)的次新房與存量新房在價格上并沒有什么差異，如果你對市場不是特別熟悉的話還可能發(fā)生倒掛，所以除非你熱愛城市生活，喜歡便利的配套，不然寧新勿舊。這當然是一家之言，慎重思考吧。

　　有沒有非購二手房又要在老城區(qū)的好辦法呢？筆者同意老則老矣尚能飯矣的說法，越老越好，哪怕是公管房或早期經(jīng)適房都可以，因為你的頭要選擇是地段，所以其他方面只要照顧到合法性，當然能省則省了，省下的錢用于再裝修。

　　總攻略二：靈活選擇存量房還是新增房源。

　　普遍的結論性意見是：新增房源的性價比優(yōu)于存量房，定語是在目前的價格水平基礎上。如果繼續(xù)下調五至十個百分點，情形依舊，超過兩位數(shù)的下調價格，情形將發(fā)生逆轉。

　　我們觀察到，存量房降價比較厲害的主要區(qū)域是邊遠區(qū)域的主打價格牌的項目、城區(qū)地王級項目，如何能得到地價消息，上網(wǎng)查一查，或者問朋友或媒體，都應該能得出該項目的真實地價。

　　除此外，在具體房型選擇方面，筆者堅持認為，新增房源必定優(yōu)于存量房源，面積功能比完全值得我們花些時間進行比較。萬科為什么突然停止降價，更充分的理由是萬科降價銷售的部分主要是存量非緊湊型的房源，一旦房源結構合理后必然停止降價，想想看，同是三居室，一個一百二十平甚至一百四十平，一個九十平還可改裝成四房，誰更受青睞？

　　總攻略三：確保地段價值的前提下如何判定價格是否真實有效。

　　現(xiàn)在購房人碰到的癥結問題是兩句話，現(xiàn)在購還是以后再說、具體到購的時候擔心后期是否還會降價。下面筆得專注于這兩個話題細說一二。

　　分習慣與經(jīng)濟兩方面來說，從人們的習慣來說，地段好壞往往與歷史人文，建筑文脈以及現(xiàn)在的配套與在市政交通以及商業(yè)繁華程度方面密切相關。但從經(jīng)濟而言，更重視的是商業(yè)與人氣。因此我們在確定以地段做為購房的主要考慮的前提下，分析價格是否合理適中，應持經(jīng)濟的理性而不是人文的感性。

　　舉個簡單的例子吧，城市新區(qū)與老城區(qū)，由于交通發(fā)達，現(xiàn)在配套也相對成熟，基本難分伯仲，這個時候商業(yè)與人氣這些經(jīng)濟指標就是我們應當把握的，而且從商業(yè)租金入手要以體現(xiàn)這個規(guī)律值。靠近商業(yè)地段的房子價格總是標得較高，但由于檔次原因，具體到戶型系數(shù)差，即景觀、朝向、通風、設計便利性、使用便利性、是否有弱項等方面則價格差異體現(xiàn)得不是太明顯，尤其是現(xiàn)在市場緊縮時期，開發(fā)商基本廢棄了局部產(chǎn)品差異帶來的價格差異，求同存異是他們不得已而為之的訂價哲學。

　　因此我們判斷確保地段值前提下定價是否有效的參照有二，一個是頭付因素，這個有點象購品牌服裝，你個兒大小與衣服價格無關，只與套數(shù)有關，所以如果你想購大一點的房子這個較為合理有效，開發(fā)商讓價也是從總體考慮而不會單套論優(yōu)惠。另一個是租金倍數(shù)，一般房價超過租金的六倍，泡沫成分就比較突出了，較理想的倍數(shù)是三，由于這是國外的經(jīng)驗值，中國自住率高，所以在六以內都不算離譜。筆者總認為房價并不是太高，主要是通過計量租金而言的。

　　總攻略四：城市空心化帶來的投資新價值以及投資性消費的慎入。

　　當然我們看不到更多投資入市，因為股市與其他投資市場比樓市的愿景更為看好。但做為中國未來城（查看地圖）市化率還得提升40%，城鎮(zhèn)化率還得提升60%，前期持有的存量房產(chǎn)也面臨著換代的要求，所以房子是比較合適的投資品種，其投資價值永遠存在。

　　關鍵是看你所在的這個城市即你擬購房的這個城市，城市空心化是否具備可能，一般二三線城市都有集居的特點，未來二十年實現(xiàn)城市空心化都挺難預計的，所以還是，郊區(qū)無法實現(xiàn)騰籠換鳥。相反在北京上海這些城市存在城市空心化的雛形，如果你做投資，是可以進入的，但不要指望短期交易利差，長遠一點才行。

　　總攻略五：小戶型兩重天。

　　人們對小戶認識有很大的偏見，廣義而言只要是同類結構空間面積非常緊湊的都可以視為小戶型，比如一百幾十平的別墅，八九十平的三居室兩廳，相反，一居室超過四十五平就難說是小戶型了，這只是開發(fā)商的吆喝。

　　所以小戶型值得擁有的是真實的小戶型，而市場存量房當中，由于一味追求容積率，高層建筑比比皆是，所以導致公攤比較大，一居有的做到了七十余平，這種小戶型有什么擁有價值呢？

　　筆者提議，不用看房間好用與否，從開發(fā)商以及受托設計單位來說，還沒有人不看空間使用來設計房子，因此只要是房子，角角落落都還是能夠通過后期二次裝修調整的，因此，購小戶型的先進指標就是面積。由于地少人多，哪怕十幾平的房子，只要開發(fā)商提供得了，都值得擁有，你不住別人住，看看特大城市的如今，想想城市中的流動人口，你就不會多想了。

　　走個極端，象板式高層，城市新區(qū)與老城區(qū)的多層，小別墅等，都是比照小戶型法則可以吃的。

　　總攻略六：中高端住宅還言抄底。

　　必須注意，抄底只是一種刺激性說法，實際上正規(guī)市場的價格是波動的，在波動中不斷上揚，不排除的局部或某一時間段出現(xiàn)價格畸形，即非常下跌，總而言之，抄底是說明在房價下行周期吃進，在未來不算太遠的地方收回成本外加增漲的部分升值。

　　為什么一再堅持抄底集中在中高端住宅呢，本人立陳多次，這里談兩個關鍵點，一個關鍵點是，明白人應該知道中國開發(fā)商的水平幾斤幾兩，地段決定論所以被李嘉(李嘉博客,李嘉新聞,李嘉說吧)誠給發(fā)明了。那么，地段決定房子檔次與價格是比較普通的規(guī)律，而在開發(fā)水平比較低的當兒更是如此，一旦項目被定位上中高端的時候，間接說明了其地價不菲，即使是存量地，地價數(shù)字是低些，但由于必須囤積一段時間才能獲得地差，所以持有成本也不見得會低到如兒去；其次是中高端在開發(fā)水平不高的態(tài)勢下，往往只能用錢來堆，所以開支自然比一般項目為大。統(tǒng)一在一起，中高端住宅沉淀的泡沫少，而從市場來看，由于基礎雄厚，即地價及相關支出高于一般項目，地段優(yōu)越，所以在抵押評估的時候總價會比較高，或者說，中高端住宅的抵押價值是大于一般項目的。而在中國，樓市資金真正歸屬于開發(fā)商的比例不到40%，所以中高端住宅的開發(fā)商或生，或死得壯烈，指望割肉降價，不大現(xiàn)實。一個關鍵點是什么呢？這得還原其主流消費者，窮人會不會打中高端住房的主意呢，收益有限而工薪穩(wěn)定的一族，說穿了也不大可能擠在中高端住宅的領域分飯吃，而在中國大而全小而全的世界里，無論項目大小，戶型結構都比較豐富，而人們慣常的習慣是以大小論檔次，屋大為寶，這樣形成中高端住宅消費者都是非價格型的，他們注意的房子背后的故事，所以當有錢人角逐中高端住宅的時候無意讓中高端住宅的價格不菲，因此綜合起來我們看到一個現(xiàn)象，就是領漲的是中高端項目，領跌的卻是普通型項目。

　　是故，建議如果做投資或者購房的主要目的兼顧投資與持有，中高端住宅還言抄底，當然這個底不會超出2009年的上半年。當一切都蓋棺定論的時候，如前述，或生逢其時，或死得其所。

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