房屋產(chǎn)權(quán)及委托權(quán)限

　　由于近年來曾經(jīng)出現(xiàn)很多第三人冒充出租人，收取承租人定金再逃之夭夭的現(xiàn)象，因此，承租人必須在租賃合同中看到住房的產(chǎn)權(quán)及產(chǎn)權(quán)人這一項(xiàng)，讓對方寫明這套住房為何種產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)人是誰，出租人與產(chǎn)權(quán)人的關(guān)系及是否得到產(chǎn)權(quán)人的委托出租住房。

　　是否同意合租與轉(zhuǎn)租

　　有些出租人不希望自己的房子住進(jìn)太多的人，既打擾到左鄰右里的生活又搞得房子烏煙瘴氣。因此多口子的家庭租戶或者有合租需求的租戶，必須跟出租人明確：住房是否允許承租人或其家庭與其他人合住。

　　有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通過轉(zhuǎn)租取得租金收入。由于這種轉(zhuǎn)租行為影響到出租人的利益，所以雙方應(yīng)該在合同中對轉(zhuǎn)租加以規(guī)定。如果允許轉(zhuǎn)租，雙方可以協(xié)商確定一個分享轉(zhuǎn)租收入的比例；如果不允許轉(zhuǎn)租，而承租人擅自轉(zhuǎn)租，出租人是有權(quán)終止租賃合同的。

　　明確約定優(yōu)先承租權(quán)

　　租賃期限到了之后，承租人應(yīng)該將住房退還給出租人。如果承租人很喜歡這個房子，想要繼續(xù)租賃這套住房，則要提前通知出租人。由于法律并沒有明文確定優(yōu)先承租權(quán)，所以承租人較好在開始就與出租人協(xié)商，期限屆滿后享有優(yōu)先承租權(quán)。

　　另外，較好還約定如承租人暫時沒有找到合適的新住處，出租人應(yīng)酌情延長租賃期限。

　　出租人承擔(dān)修繕責(zé)任

　　法律有規(guī)定住房的修繕責(zé)任應(yīng)由出租人承擔(dān)。但是現(xiàn)實(shí)中，出租人會認(rèn)為東西是承租人使用才致?lián)p壞以及老化，應(yīng)由承租人自行修繕。由于“寄人籬下”，承租人一般都忍氣吞聲自己搞定。因此，承租人較好在租賃前就約定：出租人對于在正常使過程中住房或設(shè)施損壞，應(yīng)承擔(dān)修繕責(zé)任。

　　違約發(fā)生如何懲罰

　　在簽訂合同時，雙方一般都會想到可能產(chǎn)生的違反合同的行為，并在合同中規(guī)定違約方要承擔(dān)違約責(zé)任，但都沒有約定相應(yīng)的懲罰辦法，一旦違約發(fā)生，就十分麻煩。為免“亡羊補(bǔ)牢”不如“未雨綢繆”。在合同中應(yīng)約定出現(xiàn)違反合同的行為，違約者具體承擔(dān)的責(zé)任，例如：若出租人未按約定配備家具等，承租人可以與其協(xié)商降低房租等。

　　新潮換房也需約定

　　現(xiàn)在出現(xiàn)很多承租人因工作等方面的變動需要與他人互換住房，這種換房行為在大城市的新新人類中很受追捧，既能節(jié)省出租人再放租的時間與精力，又能節(jié)省承租人再尋租的時間和。如果有換房打算的出租人，應(yīng)該事先征得出租人同意，并約定換房后原租賃合同終止，出租人與新的承租人簽訂新的租賃合同。這樣就能防止原承租人成為“夾心餅”，清晰三者之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系了。

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