跟往年相比，明年的杭州樓市，將有一些的顯著特征：大量現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房將出現(xiàn)，讓購(gòu)房者的購(gòu)房挑選余地大增；而根據(jù)目前市場(chǎng)的基本共識(shí)，2009年的樓市仍將處于調(diào)整期，短期內(nèi)房?jī)r(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)；明年，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的運(yùn)行，將與購(gòu)房者的切身利益緊密結(jié)合。這些特點(diǎn)，都將影響購(gòu)房者的購(gòu)房抉擇。

　　現(xiàn)房時(shí)代，購(gòu)一手房還是二手房？

　　由于今年樓市平淡，杭州不少在售樓盤(pán)“庫(kù)存”了不少房源，有些樓盤(pán)雖然已經(jīng)進(jìn)入交付期，但是仍有可觀的尾盤(pán)余量，于是一些樓盤(pán)同時(shí)在一手房和二手房市場(chǎng)有房源可售，這些樓盤(pán)主要集中在以下幾個(gè)區(qū)域：

　　錢(qián)江新城(新城博客,新城新聞,新城說(shuō)吧)板塊：經(jīng)過(guò)幾年的悉心打造，錢(qián)江新城板塊其杭州新高端住宅區(qū)的形象也漸入人心。目前該區(qū)域內(nèi)可選擇的房源較多，層次不一，其中已交付樓盤(pán)有金色海岸、錢(qián)塘雅苑（查看地圖）、錢(qián)江時(shí)代、贊成林風(fēng)（查看地圖）、景江城市花園（查看地圖）、盛世錢(qián)塘、新城國(guó)際，待交付樓盤(pán)有曉廬、觀瀾、東方潤(rùn)園（查看地圖）等。

　　贊成林風(fēng)是這一區(qū)域較近在一手房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)都有成交記錄的主要代表樓盤(pán)。根據(jù)二手房中介公司的成交統(tǒng)計(jì)，該樓盤(pán)二手房的整體成交均價(jià)為15271元/㎡。而在一手房市場(chǎng)上，贊成林風(fēng)三期房源御樹(shù)今年10月開(kāi)盤(pán)，在售均價(jià)為16500元/㎡。

　　紫金港板塊：作為新興的板塊之一，紫金港板塊以其人文氣息匯聚眾多購(gòu)房者。在一些新盤(pán)陸續(xù)交付后，這一板塊二手房市場(chǎng)初具雛形。目前該區(qū)域已交付新盤(pán)主要有西城年華和文鼎苑，其中文鼎苑在一手房和二手房市場(chǎng)上有大量房源供應(yīng)。

　　據(jù)中原數(shù)據(jù)顯示，文鼎苑二手房近期成交價(jià)格在14000元/㎡左右，與一河之隔的星洲花園(2002年左右建造)價(jià)格相差無(wú)幾，從掛牌情況看，該樓盤(pán)根據(jù)樓層、戶型、面積的不同，掛牌價(jià)集中在13000~15000元/㎡。

　　而其一手房在今年陸續(xù)推出過(guò)兩期新房源，根據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，5月12日推出的500余套房源開(kāi)盤(pán)均價(jià)為17800元/㎡，不過(guò)實(shí)際成交均價(jià)約在16329元/㎡；5月31日推出的房源，開(kāi)盤(pán)均價(jià)為19000元/㎡。

　　學(xué)院板塊：老文教區(qū)內(nèi)的學(xué)府大院正在被一個(gè)個(gè)高端的住宅項(xiàng)目所取代。目前該區(qū)塊內(nèi)新交付樓盤(pán)主要有銀馬公寓（查看地圖）、今日嘉園、楓華府第（查看地圖）、梧桐公寓（查看地圖）等。其中楓華府第目前在一手房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)上都有較多房源供應(yīng)，出售的二手房源中以128、131平方米的3室2廳戶型居多，根據(jù)較近的二手房成交統(tǒng)計(jì)，成交均價(jià)在19000元/m2。

　　楓華府第的一手房在較近2個(gè)月成交也較為活躍，從11月開(kāi)始到12月下旬，陸續(xù)有10余套的成交，均價(jià)17800~25000元/㎡不等。

　　三墩板塊：該板塊內(nèi)已交付樓盤(pán)主要有美林灣、三墩頤景園（查看地圖）、親親家園（查看地圖）、蘭韻天成。其中美林灣在板塊中地理位置較好，因此價(jià)格也略高于同區(qū)域內(nèi)的其他樓盤(pán)，目前二手房掛牌價(jià)格集中在11000~12000元/㎡，值得一提的是，該樓盤(pán)掛牌房源以80~90㎡、2室2廳的中小戶型為主，為初次置業(yè)的購(gòu)房者帶來(lái)選擇的余地。

　　該樓盤(pán)的一手房在11月也出現(xiàn)過(guò)若干成交記錄，均價(jià)約在10000~11000元/㎡左右。三墩頤景園的二手房掛牌價(jià)格集中在8000~9000元/㎡，不過(guò)該樓盤(pán)一手房在12月16日成交一套房源，均價(jià)為6512元/平方米。

　　城東板塊：今年城東一帶有多個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，冷寂了多年的城東板塊迅速啟動(dòng)。作為該板塊內(nèi)為數(shù)不多的已交付新盤(pán)，淺草名苑在一手房和二手房市場(chǎng)都有一定的房源供應(yīng)。華邦地產(chǎn)的數(shù)據(jù)表明，該樓盤(pán)二手房源在10月底有一套成交，均價(jià)為12000元/㎡；9月份成交過(guò)一套，均價(jià)10156元/㎡。淺草名苑的一手房自11月份以來(lái)動(dòng)銷(xiāo)很快，有約20套的成交量，主力成交價(jià)格在8000~9000元/㎡，高一點(diǎn)的則為10800元/㎡。

　　濱江板塊：今年是濱江區(qū)的開(kāi)盤(pán)和交付大年，新房與二手房交相輝映。目前已交付樓盤(pán)有水印城、傾城之戀、春江時(shí)代、錦繡江南、燕語(yǔ)林森、天寓（查看地圖）、風(fēng)雅錢(qián)塘；待交付樓盤(pán)有盛元慧谷（查看地圖）、花城、觀邸國(guó)際寓所（查看地圖）。目前該區(qū)域內(nèi)有較多一手房和二手房供應(yīng)的樓盤(pán)主要有天寓。根據(jù)華邦地產(chǎn)提供的二手房成交記錄，該樓盤(pán)在11月成交了若干套二手房源，成交均價(jià)集中在9200~10163元/㎡。而該樓盤(pán)的一手房?jī)r(jià)格目前開(kāi)在11500元/㎡左右，不過(guò)較近兩個(gè)月沒(méi)有成交記錄。

　　從目前的市場(chǎng)成交量來(lái)看，有的樓盤(pán)，其二手房成交價(jià)格高于一手房，而有些則相反。因此購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)不妨多方探聽(tīng)，為自己爭(zhēng)取較實(shí)惠的購(gòu)房方案。

　　降價(jià)了，怎么購(gòu)到有品質(zhì)保證的房子

　　房?jī)r(jià)開(kāi)始理性回調(diào)，這讓購(gòu)房者高興的同時(shí)，也有擔(dān)憂：房子價(jià)格降了，品質(zhì)會(huì)不會(huì)跟著降？

　　對(duì)此，開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法也各有不同。一位不愿透露名字的房產(chǎn)公司高管認(rèn)為，目前杭州絕大多數(shù)是去年開(kāi)盤(pán)的老盤(pán)，都存在一定的降價(jià)空間，因?yàn)槿ツ甑姆績(jī)r(jià)漲得太猛了，很多樓盤(pán)在并沒(méi)有投入更多附加值的情況下就實(shí)現(xiàn)了價(jià)格翻倍。因此這批樓盤(pán)即使出現(xiàn)降價(jià)，也仍有較大的利潤(rùn)空間，除非是不負(fù)責(zé)任的開(kāi)發(fā)商，否則都應(yīng)該保證樓盤(pán)的品質(zhì)。

　　而一些今年下半年開(kāi)盤(pán)的新樓盤(pán)，定價(jià)上已經(jīng)趨于理性，特別是一些去年拿地今年開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)，開(kāi)盤(pán)價(jià)基本跟保本價(jià)持平，如果這些樓盤(pán)也加入降價(jià)大軍，“其品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)可能不可避免地出現(xiàn)下滑?！北镜啬抽_(kāi)發(fā)商表示，這些樓盤(pán)往往是在年初勞動(dòng)力成本、鋼材水泥成本較高的時(shí)候進(jìn)入建設(shè)期，因此光建安成本就接近2000元/㎡，再加上其它各種費(fèi)用和開(kāi)支，毛坯項(xiàng)目的保本價(jià)格基本上為土地成本再加上3000元/㎡?！昂梅孔拥钠焚|(zhì)，還包括將來(lái)的物業(yè)管理以及為樓盤(pán)居住舒適性所提供的各種服務(wù)配套，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有利潤(rùn)，這些后期的東西就有可能落空?！痹撊耸空J(rèn)為。

　　面對(duì)房?jī)r(jià)下降帶來(lái)的如何保證品質(zhì)的問(wèn)題，業(yè)內(nèi)人士的提議是購(gòu)房時(shí)盡量選擇品牌開(kāi)發(fā)商旗下的樓盤(pán)，因?yàn)槠放崎_(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力、資源整合、社會(huì)責(zé)任感等方面相對(duì)具有優(yōu)勢(shì)，購(gòu)房者可以相對(duì)省心。此外，就是盡量購(gòu)現(xiàn)房，畢竟眼見(jiàn)為實(shí)。

　　在經(jīng)濟(jì)周期中，合理組合購(gòu)房工具

　　2009年，各種針對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的財(cái)政、貨幣措施會(huì)涉及方方面面，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也是深刻的。

　　通貨緊縮。無(wú)論從經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化還是政策保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的目標(biāo)定位，2009年可能面臨通貨緊縮。在這樣的條件下，銀行的專(zhuān)業(yè)理財(cái)師認(rèn)為，購(gòu)房作為大宗支出，必須留有余地，比如以前用七成甚至全部積蓄購(gòu)房，現(xiàn)在這一比例可能應(yīng)控制在四成左右，以應(yīng)付通貨緊縮。

　　后期支出。這是購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)的頭選目標(biāo)。以前購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)會(huì)考慮頭付能力、裝修儲(chǔ)備、辦證相關(guān)費(fèi)用、物業(yè)使用相關(guān)費(fèi)用等，一般不會(huì)太計(jì)較后期支出，即按揭貸款、維護(hù)費(fèi)用及水電公攤等費(fèi)用的支出。但在明年的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，就業(yè)、收益、個(gè)人現(xiàn)金流等方面可能都會(huì)相對(duì)嚴(yán)峻，因此作為一個(gè)購(gòu)房者，現(xiàn)在也要關(guān)注后期支出。

　　降息。百日之內(nèi)，央行連續(xù)五度降息，持續(xù)降息的本質(zhì)是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但也有利于購(gòu)房負(fù)擔(dān)的減少。在一個(gè)持續(xù)降息的周期下購(gòu)房，購(gòu)房者可以大膽采取信貸消費(fèi)形式，延長(zhǎng)信貸期限，縮小現(xiàn)金支出。

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