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降息復(fù)降息:房貸客提前還貸or貸款“轉(zhuǎn)會(huì)”?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 545 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
把握政策市,是2008年無數(shù)股民的操作準(zhǔn)則。這個(gè)準(zhǔn)則,同樣適用于2008年的房貸客戶。

  2008年,央行在4年后重新進(jìn)入降息通道;5年以上期限存貸款利率一度出現(xiàn)倒掛;“房貸新政”緊急出臺(tái)……諸多相關(guān)政策的迅速轉(zhuǎn)向,引發(fā)客戶重新審視“定息房貸”以及“提前還款”等措施的利弊。

  2009年,房貸客戶是該“解套”定息房貸、還是該提前還貸,或是選擇貸款“轉(zhuǎn)會(huì)”?在做出決定前,需要對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)有所判斷。

  關(guān)鍵詞1

  定息房貸 “定轉(zhuǎn)浮”抓住降息利好

  政策性事件:2008年,央行連續(xù)5次下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率,5年期以上貸款利率由去年年底的7.83%一路下滑至5.94%。

  事件影響:降息對(duì)于大部分房貸客戶來說是“利大于弊”,但定息房貸客戶則面臨不小的損失。以客戶貸款100萬(wàn)、10年期為例,若選擇浮動(dòng)利息,在2008年的連續(xù)降息后,月供將減少近千元、承擔(dān)的總利息支出減少超過10萬(wàn)元。

  銀行推“轉(zhuǎn)貸款”業(yè)務(wù)

  據(jù)記者從招行、光大、建行等銀行了解到,去年下半年到今年年初,在加息預(yù)期仍舊濃烈之際辦理定息房貸的客戶,其平均簽約利率達(dá)到7%左右,遠(yuǎn)高于現(xiàn)行利率。

  上述銀行一位房貸客戶經(jīng)理表示,銀行方面已經(jīng)開通了“定息房貸轉(zhuǎn)浮息房貸”的業(yè)務(wù),目的即在于幫助客戶規(guī)避定息房貸所帶來的損失。

  根據(jù)目前上海各銀行間 “轉(zhuǎn)貸款”的相關(guān)政策,只要貸款人提出書面申請(qǐng),一般都可以轉(zhuǎn)換成功,在轉(zhuǎn)成浮息利率后,享受的利率下浮幅度為15%。對(duì)于頭套房貸的定息房貸,是否能按國(guó)家發(fā)布的房貸新政執(zhí)行基準(zhǔn)下浮30%的浮息房貸,仍需通過相關(guān)審批后,按照較終的審批決定進(jìn)行操作。

  同時(shí),也有部分銀行規(guī)定定息房貸客戶必須正常還款1年以上才可轉(zhuǎn)成浮息貸款,但一般不收取違約金等費(fèi)用,因此轉(zhuǎn)房貸對(duì)客戶而言沒有成本。

  定息仍有“翻身”之時(shí)

  值得注意的是,定息房貸客戶是否轉(zhuǎn)成浮息,不應(yīng)該僅僅考慮當(dāng)前的成本。

  “目前,較樂觀的預(yù)期是到明年年中世界經(jīng)濟(jì)可以穩(wěn)定下來,同時(shí)明年上半年歐美等主要經(jīng)濟(jì)體不會(huì)出現(xiàn)深度衰退?!敝行偶稳A銀行頭席經(jīng)濟(jì)策略師廖群對(duì)記者表示,在美國(guó)接近零利率的貨幣政策背景下,明年下半年世界可能重新面臨通脹。這也就是說,到明年下半年,人民幣可能重新回到加息通道。

  銀行業(yè)內(nèi)人士對(duì)此亦表示認(rèn)可,現(xiàn)在的利率政策是國(guó)家為刺激經(jīng)濟(jì)采取的非常之舉,待利率多次下調(diào)并“觸底”后,屆時(shí)申請(qǐng)固定房貸,會(huì)比較劃算。

  “理論上講,客戶與銀行簽訂定息房貸后,是不好隨便放棄的”,一銀行房貸部總經(jīng)理認(rèn)為,客戶明年是否選擇定息房貸,以及選擇定息年限如何測(cè)定,必須隨時(shí)掌握中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及貨幣政策后再給予定論。

  即使明年世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景仍不樂觀(繼續(xù)降息),當(dāng)前也不是所有的定息房貸客戶都適合轉(zhuǎn)成浮息。如2006年早期選擇辦理固定房貸利率的客戶,按照當(dāng)年5年以上固定優(yōu)惠利率6.08%,仍比現(xiàn)在5年以上基準(zhǔn)利率6.72%低64個(gè)基點(diǎn)。

  關(guān)鍵詞2

  提前還貸 利率“倒掛”激活閑散資金

  政策性事件:2008年10月,央行和財(cái)政部聯(lián)手推出樓市救市政策,其中規(guī)定房貸利率下浮幅度由15%提高到30%

  事件影響:人民幣5年期存款利率和下浮后的同期限貸款利率出現(xiàn)“倒掛”:當(dāng)時(shí)貸款基準(zhǔn)利率是7.47%,打過7折之后是5.229%,與5年期存款基準(zhǔn)利率5.58%相比,低了0.351個(gè)百分點(diǎn)。

  用理財(cái)收益抵消利息

  在經(jīng)歷了2008年的“倒掛”事件后,“謹(jǐn)慎對(duì)待提前還貸”的觀點(diǎn)開始受到銀行客戶的重視。雖然央行的再度降息很快改變了這一極端現(xiàn)象,但這也證明在特殊經(jīng)濟(jì)時(shí)期,閑散資金創(chuàng)造的價(jià)值也有可能抵消利息支出。

  在利率“倒掛”期間,假如客戶手中有100萬(wàn)元,打算購(gòu)購(gòu)一套總價(jià)100萬(wàn)元的住房,如果從銀行貸款80萬(wàn),之后將未使用的80萬(wàn)元在銀行辦理5年期定期存款。這樣他每年可以從銀行獲得利差800000×0.351%=2808元,如果是10年期貸款,獲益近3萬(wàn)元。

  招行理財(cái)顧問認(rèn)為,以之前5年以上貸款基準(zhǔn)利率6.12%計(jì)算,部分貸款人可以享受到7折后的優(yōu)惠利率是4.28%,而當(dāng)前銀行理財(cái)市場(chǎng)上不缺年收益率5%以上的產(chǎn)品。即便投資者不投資銀行理財(cái)產(chǎn)品,在降息預(yù)期和CPI下滑的情況下,債券市場(chǎng)也存在投資價(jià)值。本報(bào)綜合中信證券、中金公司的分析報(bào)告發(fā)現(xiàn),機(jī)構(gòu)普遍預(yù)測(cè)明年債券市場(chǎng)的收益率可能達(dá)到5%以上。

  同時(shí),如果客戶是利用了公積金和商業(yè)貸款混合的組合貸款形式,提前還貸就更“沒有必要”。數(shù)據(jù)顯示,去年公積金的收益平均水平在1.8%~2.2%之間,但公積金貸款的利率卻要比商業(yè)貸款低,這就意味著投資者的貸款成本比純粹的商業(yè)貸款要低,“套利”空間更大。

  “存抵貸”一舉兩得

  “提前還貸有一個(gè)重要前提——沒有其他更好的投資理財(cái)渠道”,深發(fā)展房貸部人士表示。

  值得注意的是,當(dāng)前客戶投資渠道的確不寬泛,對(duì)于大部分房貸客戶而言,與其將資金投入資本市場(chǎng)去博取高風(fēng)險(xiǎn)收益,不如把錢還銀行“安穩(wěn)”。實(shí)際上,對(duì)于這部分客戶,考慮一下目前銀行均有推出的 “存抵貸”等品種,也不失為一個(gè)兩全的選擇。

  所謂“存抵貸”,即將活期存款賬戶與房屋貸款關(guān)聯(lián)起來,并將自己的閑置資金放在約定的活期賬戶上,就可達(dá)到少交貸款利息的目的。當(dāng)存款余額超過5萬(wàn)元后,銀行按一定比例將其視作“提前還貸”,節(jié)省的利息將作為理財(cái)收益返還到賬戶上。但活期賬戶上的資金并未真正動(dòng)用。用此業(yè)務(wù),使投資者在賬戶里保留一定金額的余錢,一旦行情來臨,也不耽擱投資。

  關(guān)鍵詞3

  房貸“轉(zhuǎn)會(huì)”擇機(jī)搬家鎖定優(yōu)惠

  政策性事件:不久前出臺(tái)的房貸新政規(guī)定,對(duì)符合條件的房貸客戶,可執(zhí)行頭付2成,貸款利率下浮30%的優(yōu)惠條件。

  影響:銀行萬(wàn)億存量房貸將重新定價(jià),在部分銀行對(duì)存量房貸該不該優(yōu)惠還有些遲疑時(shí),一些小銀行已經(jīng)展開了對(duì)客戶的爭(zhēng)奪。

  中小銀行暗中爭(zhēng)奪客戶

  理論上講,房貸新政應(yīng)該于明年1月1日正式執(zhí)行,但目前銀行方面的態(tài)度是,符合普通商品房概念的頭套房客戶,7折利率優(yōu)惠應(yīng)該沒有問題,但在存量房貸上各銀行意見不一,銀行更傾向于不打折,前提是各家銀行“統(tǒng)一操作”。

  對(duì)于銀行而言,下調(diào)利率將面臨利潤(rùn)大幅縮小的壓力;不下調(diào),客戶有可能被其他銀行挖走。

  目前,市場(chǎng)一度傳聞上海多家銀行曾有“價(jià)格聯(lián)盟”,即各家銀行都不會(huì)給存量客戶較低折扣。盡管這樣,業(yè)務(wù)規(guī)模相對(duì)較小的銀行,仍舊希望借此爭(zhēng)奪一部分客戶。目前,很多客戶其實(shí)已經(jīng)收到中小銀行的短信廣告——如果將貸款通過轉(zhuǎn)按揭的方式轉(zhuǎn)移到該行,將可以享受較低的利率水平,并且客戶不需要承擔(dān)轉(zhuǎn)按揭的擔(dān)保費(fèi)等費(fèi)用。

  也就是說,如果原有貸款銀行明年仍不能給予較優(yōu)惠利率折扣,房貸客戶可以考慮選擇 “轉(zhuǎn)會(huì)”這一條路?!叭绻秀y行不設(shè)置障礙,轉(zhuǎn)按揭大概1周內(nèi)就能辦妥”,一中小股份制銀行內(nèi)部人士曾對(duì)記者表示,原有銀行對(duì)提前還貸,一般都會(huì)設(shè)置2~3個(gè)月的“排隊(duì)”期。

  繼續(xù)優(yōu)惠可能性不大

  對(duì)于客戶而言,明年在貸款利率上繼續(xù)獲得大幅度優(yōu)惠的可能性將越來越小。為破解房地產(chǎn)市場(chǎng)“膠著”狀態(tài),近期不斷出臺(tái)的政策似乎更多從銀行利益考慮。

  中信嘉華頭席經(jīng)濟(jì)策略師廖群認(rèn)為,央行貨幣政策在保樓市的同時(shí)有必要考慮商業(yè)銀行的生存環(huán)境。除非西方經(jīng)濟(jì)深度衰退,中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨保6甚至保5的境地,才有可能采取大幅降息的貨幣政策。因此,明年即使有意繼續(xù)啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng),一定會(huì)是把財(cái)政政策放在頭位,貨幣政策配合。

  也就是說,如果當(dāng)前客戶能夠通過“轉(zhuǎn)會(huì)”鎖定貨幣政策的優(yōu)惠,應(yīng)該是較佳的選擇。

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