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8種購房置業(yè)中的縮水陷阱

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 522 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
縮水,大多是指紡織品、纖維等放入水中后產(chǎn)生的收縮現(xiàn)象。但如今在購房置業(yè)中“縮水”現(xiàn)象也屢見不鮮。由于開發(fā)商或裝潢公司與購房人對“規(guī)則”的掌握上大多處于不對稱狀態(tài),購房人稍不小心就會(huì)掉進(jìn)陷阱。有的“縮水”令你渾然不知,有的“縮水”會(huì)讓你后悔莫及,有的“縮水”會(huì)讓你在經(jīng)濟(jì)上蒙受損失。

  對此,記者走訪上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所王展律師,以及市消保委和虹口區(qū)消保委,結(jié)合多個(gè)案例進(jìn)行分析,同時(shí)提出相關(guān)維權(quán)警示,便于廣大購房人正確應(yīng)對,以維護(hù)自己的合法權(quán)益。

  面積縮水

  李先生預(yù)購了一套商品房,預(yù)售合同約定建筑面積為105平方米,套內(nèi)建筑面積為84平方米。還約定如果產(chǎn)權(quán)登記建筑面積與合同約定建筑面積發(fā)生誤差比例完全值低于3%時(shí)據(jù)實(shí)結(jié)算,超過3%時(shí),購家可退房。交房后,李先生總覺得面積有問題,就委托某房產(chǎn)測繪單位重新測量,發(fā)現(xiàn)總面積與約定一致,但套內(nèi)建筑面積比合同約定減少了4%。李要求退房,但開發(fā)商認(rèn)為不存在違約。

  警示:簽合同時(shí)應(yīng)把套內(nèi)建筑面積也作約定

  按較高法院有關(guān)司法解釋,房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積與約定面積不符時(shí),合同有約定的從約定,無約定的誤差比例在3%以內(nèi)的雙方據(jù)實(shí)結(jié)算,超過3%的購房人可要求退房。本案中開發(fā)商以雙方約定面積為建筑面積而非套內(nèi)建筑面積為理由,拒絕退房。

  建議購受人在簽合同時(shí),要把建筑面積與套內(nèi)建筑面積都作約定,這樣可不讓開發(fā)商鉆空子。此外,購房人收房時(shí),要向開發(fā)商索要《商品房面積測繪技術(shù)報(bào)告書》,如對面積有異議,可到測繪單位查詢有關(guān)測繪情況;必要時(shí),可委托相關(guān)測繪單位對面積重測。

  層高縮水

  前幾年,多位業(yè)主一起與開發(fā)商簽訂了預(yù)售合同,合同約定房屋層高為2.9米。交房后,有業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量保證書中注明的層高有的為2.8米,有的為2.9米。于是業(yè)主作了自測,結(jié)果發(fā)現(xiàn)高度為2.6—2.62 米不等。當(dāng)業(yè)主們要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任時(shí),開發(fā)商卻推說是銷售公司在制作預(yù)售合同文本時(shí)的筆誤。

  警示:對層高“縮水”明確約定違約賠償數(shù)額

  近年來,房屋層高“縮水”現(xiàn)象日趨嚴(yán)重,成為購房人投訴的一個(gè)。從法律上講,商品房層高與合同約定不符,是違約行為,須承擔(dān)違約責(zé)任。但往往合同并未明確約定開發(fā)商如何承擔(dān)責(zé)任,并且也不可能要求開發(fā)商將層高恢復(fù)到約定的高度,但業(yè)主沒有約定開發(fā)商賠償數(shù)額多少,法院只能從合理性角度出發(fā),酌情確定賠償數(shù)額,而這種賠償數(shù)額一般不高。

  建議購房人在合同中,要明確約定違約責(zé)任和違約賠償數(shù)額,這樣到了糾紛階段,可限度地保障自己的權(quán)益。

  年限縮水

  去年3月,王先生購下某樓盤,他知道是爛尾樓改造工程,下單前詢問了該樓盤土地使用年限,售樓小姐說保證70年。后來簽預(yù)售合同時(shí),他發(fā)現(xiàn)合同附件《房屋土地狀況》備注里寫著土地使用期限為1993 年至2052 年,這房屋使用年限竟不到60年,于是他質(zhì)問售樓小姐,不料售樓小姐回敬:“你連常識都不懂,住宅用地都是70年”。王先生大呼上當(dāng)。

  警示:簽約前弄清房屋土地使用權(quán)的起始期限

  本案中,售樓小姐明顯鉆了王先生空子。實(shí)踐中,有許多購房人不太清楚土地使用年限和房屋使用年限的具體區(qū)別。時(shí)下大多開發(fā)商是直接從政府部門受讓或從其他開發(fā)商那里轉(zhuǎn)讓而拿到土地的,購房人購了房后,對該房屋所享有的使用年限應(yīng)為:原土地出讓合同規(guī)定的土地使用年限,減去開發(fā)商已使用的年限。

  建議購房人在簽約前,較好到相關(guān)部門對房屋土地使用權(quán)的起始期限了解清楚,以確保不被開發(fā)商“忽悠”。

  配套縮水

  2001 年,張女士看到某樓書介紹,小區(qū)將有1.5萬平方米的高端會(huì)所,有室內(nèi)游泳池等設(shè)施,于是當(dāng)場購下房。不料搬進(jìn)新房后,直到2004 年會(huì)所才開工,建成后張女士發(fā)現(xiàn),會(huì)所嚴(yán)重“縮水”,面積不足4000 平方米,游泳池規(guī)模也很小。后因會(huì)所經(jīng)營不善,開發(fā)商未經(jīng)業(yè)主同意,把會(huì)所轉(zhuǎn)讓給了他人并對外營業(yè),嚴(yán)重影響了小區(qū)環(huán)境和安全。

  警示:對配套設(shè)施約定要明確詳細(xì)的責(zé)任承擔(dān)

  大多購房人樂意購配套齊全的小區(qū),但有些開發(fā)商不能兌現(xiàn)原先的承諾,配套設(shè)施不全等問題時(shí)有發(fā)生。會(huì)所不是房產(chǎn)開發(fā)的必備設(shè)施,而是開發(fā)商吸引購房人的誘餌。許多購房人在簽合同時(shí),往往只關(guān)注房屋,忘了約定會(huì)所條款,導(dǎo)致會(huì)所糾紛不斷。

  建議業(yè)主在簽預(yù)售合同時(shí),應(yīng)把會(huì)所相關(guān)的條款明確約定進(jìn)合同,如會(huì)所的交付時(shí)間、所有權(quán)歸屬、服務(wù)功能、服務(wù)對象等,同時(shí)明確責(zé)任承擔(dān),以便追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

  小區(qū)縮水

  某開發(fā)商把所建樓盤吹得天花亂墜,同時(shí)作了許多誘人承諾,凡購購一期A號樓的業(yè)主,今后可享受到二期的花園、綠地和網(wǎng)球場等公共設(shè)施。然而當(dāng)A號樓業(yè)主陸續(xù)入住后發(fā)現(xiàn):開發(fā)商違反了當(dāng)初承諾及約定,將一期和二期的通道以一堵墻代替,造成A號樓的業(yè)主無法享受本為同一小區(qū)內(nèi)的設(shè)施和環(huán)境,屬于典型的小區(qū)“縮水”。

  警示:按約定維護(hù)自己的合法權(quán)益

  對于購購A號樓的業(yè)主而言,看中的是開發(fā)商宣傳的二期形態(tài),入住后期望能與二期的業(yè)主們共享花園、綠地所帶來的歡樂。但事與愿違,一堵墻使他們與歡樂無緣。開發(fā)商違約,侵犯了A號樓業(yè)主的合法權(quán)益,業(yè)主有足夠理由與開發(fā)商進(jìn)行維權(quán)交涉,直至對簿公堂。

  規(guī)劃縮水

  李先生被廣告吸引,來到某樓盤售摟處,售樓小姐指著模型介紹了該樓盤宏偉規(guī)劃,還介紹一期和二期之間的一處景觀。簽約時(shí),盡管李先生看到樣本合同中“廣告宣傳內(nèi)容僅供參考”字樣,但看到附件中有一期和二期的規(guī)劃圖,也就沒多問,他購下一套一期房子。入住后不久,隨著二期建設(shè)推進(jìn),他和其他業(yè)主發(fā)現(xiàn)原來這處景觀變成了一幢樓房,后來越長越高了。于是,李先生與小區(qū)百余名業(yè)主共同將開發(fā)商告上法庭,要求恢復(fù)原狀,但既成事實(shí)的東西無法改動(dòng)。

  警示:把開發(fā)商的規(guī)劃作為補(bǔ)充條款寫入合同

  開發(fā)商常常把一期后面的規(guī)劃描繪到樓書中,利用合同有關(guān)約定,迫使業(yè)主在房價(jià)上漲時(shí)放棄追究其責(zé)任,或約定特別輕的違約責(zé)任,以極小的違約成本來換取變更小區(qū)規(guī)劃帶來的高額利潤。

  建議購房人先查明開發(fā)商是否已取得了后面地塊的開發(fā)權(quán),再查明小區(qū)規(guī)劃是否經(jīng)過規(guī)劃部門的審批,也可要求開發(fā)商把這個(gè)規(guī)劃作為補(bǔ)充條款寫入合同,并在合同補(bǔ)充條款中約定較高違約金,讓開發(fā)商為違約付出高額代價(jià)。

  貸款縮水

  去年3月,陳先生看中某處樓盤,即與開發(fā)商簽訂了一份價(jià)格為270萬元的購賣合同,頭付款為81萬元,余下189萬元通過銀行貸款解決。剛開始開發(fā)商答應(yīng)幫忙到指定銀行去貸款,因貸款政策發(fā)生變化,只能貸五成,后來陳先生自己跑了幾家銀行也是如此。陳先生因拿不出剩余的兩成,便提出解除合同,遭到開發(fā)商拒絕,開發(fā)商要求他繼續(xù)履行合同,否則追究違約責(zé)任。幾經(jīng)僵持,較后通過協(xié)調(diào),陳先生賠給開發(fā)商10萬元才了結(jié)此事。

  警示:事先對自己的償還能力有個(gè)正確判斷

  大多數(shù)購房人通過按揭貸款購房,但銀行貸款審批有個(gè)程序,其中不確定因素很多,尤其是若受政策影響,其變化是購賣雙方始料不及的,屬于不可歸責(zé)于購賣雙方的原因。本案中若強(qiáng)制要求購房人一次性支付余款既不可能,又顯失公平。

  建議購房人要事先對自己的支付能力、貸款條件和貸款審批的可能性做出正確的判斷,同時(shí)在合同中應(yīng)明確按揭貸款辦不出來或貸款成數(shù)不足之后的處理方式,這樣可避免糾紛。

  裝修縮水

  朱先生于去年8月初與某裝潢公司簽訂全包裝潢合同,合同約定11月底竣工,但直至今年過年后仍未完成,且已裝潢好的地方出現(xiàn)多處質(zhì)量問題。

  虹口區(qū)消保委經(jīng)調(diào)查,發(fā)現(xiàn)雙方存在3點(diǎn)爭議:一、屋內(nèi)多處墻體開裂、窗口滲水,裝潢公司認(rèn)為是房屋以舊翻新所致;二、因裝潢時(shí)多次返工,導(dǎo)致大理石地磚多處損壞。朱先生新購置的電器已于施工期間搬入,1萬多元的冰箱被損,裝潢公司卻予以否認(rèn);三、對于工期一拖再拖,裝潢公司認(rèn)為是朱先生未按時(shí)付款、又恰逢春節(jié)所致,朱先生卻表示自己嚴(yán)格按合同定期付款。較后因雙方分歧較大,無法達(dá)成調(diào)解協(xié)議,區(qū)消保委決定終止調(diào)解,支持消費(fèi)者提起訴訟。

  警示:把可能出現(xiàn)的糾紛事先作個(gè)準(zhǔn)備或約定

  裝潢投訴一直是消保委投訴調(diào)解中的難點(diǎn),事實(shí)爭議大,證據(jù)難保全。對此,虹口區(qū)消保委提醒消費(fèi)者:一是簽訂合同時(shí),對于承包方式、分期付款、工期等事項(xiàng)都要予以明確;二是裝潢中,出現(xiàn)返工、工期順延、變更項(xiàng)目等,應(yīng)及時(shí)簽訂補(bǔ)充協(xié)議;三是消費(fèi)者應(yīng)不定期到現(xiàn)場查驗(yàn),一旦發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)溝通,必要時(shí)可拍照作留存,便于糾紛時(shí)責(zé)任認(rèn)定;四是對于貴重家具、電器等,在裝潢前就與施工方現(xiàn)場查驗(yàn),較好簽署雙方認(rèn)可的相關(guān)協(xié)議。

  記者手記

  房產(chǎn)是特殊的大宗消費(fèi)商品,裝潢又是購房后的一次性消費(fèi),金額之大,期望之高,牽動(dòng)著大家的心。本文提及的五花八門的“縮水”現(xiàn)象雖難以預(yù)料,但事先有個(gè)防范的“譜”———學(xué)會(huì)簽好一份有利于維護(hù)自己權(quán)益的合同就顯得十分必要了。增強(qiáng)自我維權(quán)意識,學(xué)會(huì)規(guī)避糾紛,享受幸福生活,這是改善生活的根本出發(fā)點(diǎn)和歸宿。人人都應(yīng)學(xué)會(huì)用合同(契約)保障自己的“資產(chǎn)”不縮水。

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