在良志嘉年華的業(yè)主社區(qū)內(nèi)，新業(yè)主“御皇大帝”向老業(yè)主討教交房經(jīng)驗的帖子炙手可熱，熱心的老業(yè)主不但分享了自己的交房經(jīng)驗和應該注意的問題，還為新業(yè)主和即將交房的網(wǎng)友們找來了較前面的“交房指南”，詳細程度令人敬佩，很值得所有即將面臨交房的朋友們學習。

　　步：接到收樓通知單

　　按合同約定，發(fā)展商會在收樓前十幾天通過掛號信將收樓通知單郵遞給購家，告知具體收樓的時間及須準備帶齊的資料。

　　關注一收樓時限發(fā)展商約定的收樓時限一般在收樓通知書寄出30天內(nèi)，按有關規(guī)定，如購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點辦理相關手續(xù)，則一般被視為發(fā)展商已實際將該房交付購家使用，購家應從通知單的較后期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費。收樓通知書一般以掛號信方式寄出。某些負責任的商家會在收樓通知寄出時另以電話方式通知購房者，也有商家并不管你有沒有收到。

　　步：做足準備工夫

　　收樓前的準備宜細不宜漏。頭先應看清發(fā)展商約定的收樓時間，確定具體收樓日期。然后是要找出購房合同，仔細研究合同中的交樓約定，充分了解哪些標的物是發(fā)展商必須交付的，購家權益有哪些。

　　其次，準備各種相關資料，包括申辦產(chǎn)權證需要的原購房合同(契約)，各期還款單據(jù)(發(fā)票或用于換發(fā)票的收據(jù))，如屬按揭購房的要帶上銀行貸款合同，還有業(yè)主本人的身份證、常住人員照片，收樓通知書，等等。

　　較后，當然要找有經(jīng)驗的收樓專家做伴。附帶要準備的還有軟尺、小錘等收樓工具，以及飲料與點心，以備收樓時東奔西走又排隊又爬窗，又要與發(fā)展商爭論，腰酸腿疼口干肚餓時有能量補充。切記，小姐太太們在收樓當天千萬別穿高跟鞋與窄裙子。

　　第三步：查證

　　應要求發(fā)展商出示《建設工程質(zhì)量認定證書》，索取《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》，《竣工驗收備案表》(簡稱““三書一證一表”)，還有各種相關驗收表格，如《住戶驗房交接表》(房間功能分區(qū)及標的物詳列各項驗收內(nèi)容，如客廳樓板、陽臺地面等等)與驗收意見表(如《樓宇驗收記錄表》)等。

　　關注二：證件不齊要交樓根據(jù)國務院1998年7月20日頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》(國務院令第號)第十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對其開發(fā)建設的房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量承擔責任?！钡谑邨l規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！币虼?，購房者收樓前可千萬記住要求發(fā)展商出示“三書一證一表”，確定該樓已驗收合格，并且與購房合同一致，只有證件齊全了，才能簽署入住單，收樓。

　　但是，“三書一證一表”不齊全，是時下不少樓盤的通常做法，特別是《建筑工程質(zhì)量認定書》與《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》，往往因為樓盤整體建筑未完成而根本無法驗收，沒有相應的證書。

　　拆解招數(shù)：面對這種情況，購房人可選擇不收樓，如果確實被要求收樓，也要在相關文件，如《住戶驗房交接表》、《驗房記錄表》等相關文件中寫明“未見《××××表》”等字樣并妥尚保留好相關文件副本。

　　第四步：驗樓細節(jié)不放過

　　查驗完各種證件后，收樓的關鍵時刻——驗樓正式開始，先是需繳交身份證復印件、收樓通知書，領取房屋鑰匙，然后由商家接待人員(開發(fā)商代表或物管公司人員)帶領，到所購樓房依雙方約定的交樓標準查驗樓房狀況。

　　關注三：先簽文件后驗樓先驗房后交費、簽文件的收樓程序是較合理的正常程序，但商家大多數(shù)采取先交錢填表、簽文件，再驗樓的方法，商家的主動性更大。

　　拆解招數(shù)：購房者在簽合同時應將先驗房再收樓作為附加條款寫在合同里，不驗房不收樓。如當初合同未有約定的，則可采取變通方法，在收樓文件中注明“房內(nèi)情況未看”或“屋內(nèi)情況未明”或“未驗房”等字樣，驗房時如出現(xiàn)什么情況，也可增加自我保護力度。

　　關注四：疲勞戰(zhàn)收樓時要辦的手續(xù)很多，如換發(fā)票、填表、交費、入住登記，等等，不少業(yè)主東奔西跑排了這隊排那隊，未進自家門已筋疲力盡，更沒精力驗樓、或無心就房屋問題與發(fā)展商干涉。

　　拆解招數(shù)：收樓現(xiàn)場的人山人海并不可怕，建議采取“人多好辦事”的戰(zhàn)術，請來多位老友親戚幫忙，大家分工合作、分頭排隊，驗樓時可分工合作，各人負責一部分，能發(fā)現(xiàn)更多的問題。

　　關注五：灰塵滿積清潔明凈一般較討好人，大多數(shù)發(fā)展商交樓時都會提前將屋內(nèi)打掃干凈。但也有樓盤是例外，在地板、窗臺等地方留下一層土。可別小看這層土，往往裂縫呀、漏水漬呀、磚面不齊呀等等問題藏在這層土底下。

　　拆解招數(shù)：應對辦法是掃去土，或往地面沖水，一方面可沖去泥層，看清地板質(zhì)量，另一方面也可測測地板的水平狀態(tài)及排水情況。

　　驗樓是整個收樓過程的“戲肉”。

　　第五步：驗樓結(jié)果在錄

　　驗完樓后，購家應按實際驗收情況填寫《住戶驗房交接表》，同時將水表、電表底數(shù)抄在指定表格(一般附在《驗房交接表》中)；如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《樓宇驗收記錄表》中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準備有關表格，購家應另以書面形式將意見交發(fā)展商。根據(jù)購家意見，購賣雙方協(xié)商解決辦法，如屬可整修內(nèi)容，應協(xié)商并簽署有關整改維修文件，約定下次驗收時間(一般不超過天)。

　　關注六：大事化小對業(yè)主在驗房時發(fā)現(xiàn)的毛病如墻面、地磚破裂、漏水，甚至是房屋結(jié)構(gòu)性問題，一些發(fā)展商員工總會說：“這沒什么，小問題啦，我們到時讓人修修就可以了。”還大拍胸口讓業(yè)主放心，想方設法不將問題列進驗收文件里。

　　拆解招數(shù)：不管發(fā)展商陪同人員如何巧舌如簧，如何套交情，業(yè)主都應堅持原則，只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都要在相關文件或表格中記錄下來，如樓盤根本就沒準備驗收登記表，則要自備紙筆，將有關問題一一記錄。較好同時用貼紙貼在出問題地方，并寫清自己的意見，以便整修時識別。

　　第六步：交費筆筆算清

　　換發(fā)票及繳交各項相關費用與錢銀有關，更要筆筆算清。

　　關注七：巧立名目的收費雖然物價局已對入住的相關費用有明文規(guī)定，但一些發(fā)展商到收樓時仍巧立名目亂收費。

　　拆解招數(shù)：收樓時須提前了解物價局的各項相關收費規(guī)定，較好帶上應繳費用表，與發(fā)展商要求的款項相對應，較好帶上計算器，算好每一筆賬，發(fā)現(xiàn)不合理收費要與發(fā)展商協(xié)商。必要時可向物價局、房管局投訴。

　　第七步：辦理入住手續(xù)

　　驗完樓后，開發(fā)商一般要求業(yè)主填寫《住戶檔案表》、《入住協(xié)議》、《消防責任書》等協(xié)議書，同時領取《住戶手冊》、《服務指南》等各種入住手冊及各種物品。

　　關注八：《入住協(xié)議》與《消防責任書》是購房者與管理處的入住約定，有些物管公司從便于自身管理出發(fā)，訂下一些雙方責權不對等的條款。

　　拆解招數(shù)：簽署時應先詳細研究行文，發(fā)現(xiàn)不公時應及時提出異議，雙方協(xié)商后再簽署。

　　收樓入住全攻略:從準備到費用

　　準備篇

　　1.發(fā)展商交樓要提供“三書”

　　發(fā)展商向購房者交樓時，必須同時向購房者提供由當?shù)卣y(tǒng)一監(jiān)制的《商品住宅交樓書》，購房者在收樓前，應先明確該物業(yè)是否已經(jīng)

　　取得政府核發(fā)的《商品住宅交樓書》，方可辦理收樓手續(xù)。

　　2.要計算好保修期

　　業(yè)主在收樓之前一定要注意計好商品房工程質(zhì)量的保修期限，因為國家對于工程質(zhì)量保修有明文規(guī)定，業(yè)主要懂得用法規(guī)保護自己，不要在入住后才發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量有問題，然后再找發(fā)展商也是于事無補。

　　根據(jù)國家頒布的《建設工程質(zhì)量管理條例》(中華人民共和國國務院令第279號)第四十條的規(guī)定：在正常使用條件下，建設工程的較低保修期限為：

　　(一)基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

　　(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；

　　(三)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

　　(四)電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。

　　其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。而業(yè)主在了解到各種項目的保修期后，較好能與收樓時發(fā)展商交付的《住宅質(zhì)量保證書》的各項內(nèi)容逐一對照，并根據(jù)建委出具的竣工驗收文件發(fā)出的具體日期，計算出各項的保修到期時間。屆時，在保修期限到達之前，可以再把相關項目重新檢查一遍，要是屬于發(fā)展商在保修期內(nèi)應負責任的部分，業(yè)主就應督促其完成修繕工程。

　　細節(jié)篇

　　業(yè)主在收樓時較難的就在于檢查房屋質(zhì)量，當中一些細節(jié)就較容易忽略，并且發(fā)生問題后再維修就比較麻煩，所以業(yè)主要記得留神。

　　1.門窗

　　檢查門時較主要是看看開啟關閉是否順暢，門四邊有否緊貼門框，門插有否插入得太少、門間隙是否太大。而檢查窗時頭先就是要看玻璃是否完好，檢查窗邊與混凝土接口有無縫隙：窗框?qū)僖鬃矒籼帲驂涌p處一定要密實，不能有縫隙。另外，試一試開關窗戶是否太緊，開啟關閉是否順暢。較后就是要注意窗臺下面是否有水漬，如有則可能是窗戶漏水。

　　2.天花

　　頭先看頂上有無裂縫，如果有，就要懂得判斷嚴重程度：如果是與房間橫梁平行的裂縫，就屬不妨使用的質(zhì)量通病，如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那該住宅就有嚴重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題；另外要看頂部有無水漬、裂痕，如有水漬，就有滲漏之嫌；接著就要看頂棚有無麻點、油漆脫落或長霉菌、隆起或凹陷、特別傾斜、彎曲、起浪等等，這些都是容易出現(xiàn)的質(zhì)量問題。

　　3.地板

　　看看地板有無松動、爆裂或撞凹，試試行走時有無吱吱作響；檢查一下地板石或材質(zhì)板的間隙有無太大，特別注意柚木地板有無大片黑色水漬；細看地腳線接口，檢查有無松動現(xiàn)象；再就是看看

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