在良志嘉年華的業(yè)主社區(qū)內(nèi)，新業(yè)主“御皇大帝”向老業(yè)主討教交房經(jīng)驗(yàn)的帖子炙手可熱，熱心的老業(yè)主不但分享了自己的交房經(jīng)驗(yàn)和應(yīng)該注意的問(wèn)題，還為新業(yè)主和即將交房的網(wǎng)友們找來(lái)了較前面的“交房指南”，詳細(xì)程度令人敬佩，很值得所有即將面臨交房的朋友們學(xué)習(xí)。

　　步：接到收樓通知單

　　按合同約定，發(fā)展商會(huì)在收樓前十幾天通過(guò)掛號(hào)信將收樓通知單郵遞給購(gòu)家，告知具體收樓的時(shí)間及須準(zhǔn)備帶齊的資料。

　　關(guān)注一收樓時(shí)限發(fā)展商約定的收樓時(shí)限一般在收樓通知書(shū)寄出30天內(nèi)，按有關(guān)規(guī)定，如購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù)，則一般被視為發(fā)展商已實(shí)際將該房交付購(gòu)家使用，購(gòu)家應(yīng)從通知單的較后期限之日起承擔(dān)所有購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)。收樓通知書(shū)一般以掛號(hào)信方式寄出。某些負(fù)責(zé)任的商家會(huì)在收樓通知寄出時(shí)另以電話方式通知購(gòu)房者，也有商家并不管你有沒(méi)有收到。

　　步：做足準(zhǔn)備工夫

　　收樓前的準(zhǔn)備宜細(xì)不宜漏。頭先應(yīng)看清發(fā)展商約定的收樓時(shí)間，確定具體收樓日期。然后是要找出購(gòu)房合同，仔細(xì)研究合同中的交樓約定，充分了解哪些標(biāo)的物是發(fā)展商必須交付的，購(gòu)家權(quán)益有哪些。

　　其次，準(zhǔn)備各種相關(guān)資料，包括申辦產(chǎn)權(quán)證需要的原購(gòu)房合同(契約)，各期還款單據(jù)(發(fā)票或用于換發(fā)票的收據(jù))，如屬按揭購(gòu)房的要帶上銀行貸款合同，還有業(yè)主本人的身份證、常住人員照片，收樓通知書(shū)，等等。

　　較后，當(dāng)然要找有經(jīng)驗(yàn)的收樓專(zhuān)家做伴。附帶要準(zhǔn)備的還有軟尺、小錘等收樓工具，以及飲料與點(diǎn)心，以備收樓時(shí)東奔西走又排隊(duì)又爬窗，又要與發(fā)展商爭(zhēng)論，腰酸腿疼口干肚餓時(shí)有能量補(bǔ)充。切記，小姐太太們?cè)谑諛钱?dāng)天千萬(wàn)別穿高跟鞋與窄裙子。

　　第三步：查證

　　應(yīng)要求發(fā)展商出示《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書(shū)》，索取《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》，《竣工驗(yàn)收備案表》(簡(jiǎn)稱(chēng)““三書(shū)一證一表”)，還有各種相關(guān)驗(yàn)收表格，如《住戶驗(yàn)房交接表》(房間功能分區(qū)及標(biāo)的物詳列各項(xiàng)驗(yàn)收內(nèi)容，如客廳樓板、陽(yáng)臺(tái)地面等等)與驗(yàn)收意見(jiàn)表(如《樓宇驗(yàn)收記錄表》)等。

　　關(guān)注二：證件不齊要交樓根據(jù)國(guó)務(wù)院1998年7月20日頒布的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院令第號(hào))第十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。”第十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！币虼耍?gòu)房者收樓前可千萬(wàn)記住要求發(fā)展商出示“三書(shū)一證一表”，確定該樓已驗(yàn)收合格，并且與購(gòu)房合同一致，只有證件齊全了，才能簽署入住單，收樓。

　　但是，“三書(shū)一證一表”不齊全，是時(shí)下不少樓盤(pán)的通常做法，特別是《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》與《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》，往往因?yàn)闃潜P(pán)整體建筑未完成而根本無(wú)法驗(yàn)收，沒(méi)有相應(yīng)的證書(shū)。

　　拆解招數(shù)：面對(duì)這種情況，購(gòu)房人可選擇不收樓，如果確實(shí)被要求收樓，也要在相關(guān)文件，如《住戶驗(yàn)房交接表》、《驗(yàn)房記錄表》等相關(guān)文件中寫(xiě)明“未見(jiàn)《××××表》”等字樣并妥尚保留好相關(guān)文件副本。

　　第四步：驗(yàn)樓細(xì)節(jié)不放過(guò)

　　查驗(yàn)完各種證件后，收樓的關(guān)鍵時(shí)刻——驗(yàn)樓正式開(kāi)始，先是需繳交身份證復(fù)印件、收樓通知書(shū)，領(lǐng)取房屋鑰匙，然后由商家接待人員(開(kāi)發(fā)商代表或物管公司人員)帶領(lǐng)，到所購(gòu)樓房依雙方約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)查驗(yàn)樓房狀況。

　　關(guān)注三：先簽文件后驗(yàn)樓先驗(yàn)房后交費(fèi)、簽文件的收樓程序是較合理的正常程序，但商家大多數(shù)采取先交錢(qián)填表、簽文件，再驗(yàn)樓的方法，商家的主動(dòng)性更大。

　　拆解招數(shù)：購(gòu)房者在簽合同時(shí)應(yīng)將先驗(yàn)房再收樓作為附加條款寫(xiě)在合同里，不驗(yàn)房不收樓。如當(dāng)初合同未有約定的，則可采取變通方法，在收樓文件中注明“房?jī)?nèi)情況未看”或“屋內(nèi)情況未明”或“未驗(yàn)房”等字樣，驗(yàn)房時(shí)如出現(xiàn)什么情況，也可增加自我保護(hù)力度。

　　關(guān)注四：疲勞戰(zhàn)收樓時(shí)要辦的手續(xù)很多，如換發(fā)票、填表、交費(fèi)、入住登記，等等，不少業(yè)主東奔西跑排了這隊(duì)排那隊(duì)，未進(jìn)自家門(mén)已筋疲力盡，更沒(méi)精力驗(yàn)樓、或無(wú)心就房屋問(wèn)題與發(fā)展商干涉。

　　拆解招數(shù)：收樓現(xiàn)場(chǎng)的人山人海并不可怕，建議采取“人多好辦事”的戰(zhàn)術(shù)，請(qǐng)來(lái)多位老友親戚幫忙，大家分工合作、分頭排隊(duì)，驗(yàn)樓時(shí)可分工合作，各人負(fù)責(zé)一部分，能發(fā)現(xiàn)更多的問(wèn)題。

　　關(guān)注五：灰塵滿積清潔明凈一般較討好人，大多數(shù)發(fā)展商交樓時(shí)都會(huì)提前將屋內(nèi)打掃干凈。但也有樓盤(pán)是例外，在地板、窗臺(tái)等地方留下一層土?？蓜e小看這層土，往往裂縫呀、漏水漬呀、磚面不齊呀等等問(wèn)題藏在這層土底下。

　　拆解招數(shù)：應(yīng)對(duì)辦法是掃去土，或往地面沖水，一方面可沖去泥層，看清地板質(zhì)量，另一方面也可測(cè)測(cè)地板的水平狀態(tài)及排水情況。

　　驗(yàn)樓是整個(gè)收樓過(guò)程的“戲肉”。

　　第五步：驗(yàn)樓結(jié)果在錄

　　驗(yàn)完樓后，購(gòu)家應(yīng)按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫(xiě)《住戶驗(yàn)房交接表》，同時(shí)將水表、電表底數(shù)抄在指定表格(一般附在《驗(yàn)房交接表》中)；如有不滿意的地方，可提出意見(jiàn)并將意見(jiàn)填寫(xiě)在《樓宇驗(yàn)收記錄表》中，作為書(shū)面依據(jù)，如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，購(gòu)家應(yīng)另以書(shū)面形式將意見(jiàn)交發(fā)展商。根據(jù)購(gòu)家意見(jiàn)，購(gòu)賣(mài)雙方協(xié)商解決辦法，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗(yàn)收時(shí)間(一般不超過(guò)天)。

　　關(guān)注六：大事化小對(duì)業(yè)主在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的毛病如墻面、地磚破裂、漏水，甚至是房屋結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，一些發(fā)展商員工總會(huì)說(shuō)：“這沒(méi)什么，小問(wèn)題啦，我們到時(shí)讓人修修就可以了。”還大拍胸口讓業(yè)主放心，想方設(shè)法不將問(wèn)題列進(jìn)驗(yàn)收文件里。

　　拆解招數(shù)：不管發(fā)展商陪同人員如何巧舌如簧，如何套交情，業(yè)主都應(yīng)堅(jiān)持原則，只要發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，不管大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來(lái)，如樓盤(pán)根本就沒(méi)準(zhǔn)備驗(yàn)收登記表，則要自備紙筆，將有關(guān)問(wèn)題一一記錄。較好同時(shí)用貼紙貼在出問(wèn)題地方，并寫(xiě)清自己的意見(jiàn)，以便整修時(shí)識(shí)別。

　　第六步：交費(fèi)筆筆算清

　　換發(fā)票及繳交各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用與錢(qián)銀有關(guān)，更要筆筆算清。

　　關(guān)注七：巧立名目的收費(fèi)雖然物價(jià)局已對(duì)入住的相關(guān)費(fèi)用有明文規(guī)定，但一些發(fā)展商到收樓時(shí)仍巧立名目亂收費(fèi)。

　　拆解招數(shù)：收樓時(shí)須提前了解物價(jià)局的各項(xiàng)相關(guān)收費(fèi)規(guī)定，較好帶上應(yīng)繳費(fèi)用表，與發(fā)展商要求的款項(xiàng)相對(duì)應(yīng)，較好帶上計(jì)算器，算好每一筆賬，發(fā)現(xiàn)不合理收費(fèi)要與發(fā)展商協(xié)商。必要時(shí)可向物價(jià)局、房管局投訴。

　　第七步：辦理入住手續(xù)

　　驗(yàn)完樓后，開(kāi)發(fā)商一般要求業(yè)主填寫(xiě)《住戶檔案表》、《入住協(xié)議》、《消防責(zé)任書(shū)》等協(xié)議書(shū)，同時(shí)領(lǐng)取《住戶手冊(cè)》、《服務(wù)指南》等各種入住手冊(cè)及各種物品。

　　關(guān)注八：《入住協(xié)議》與《消防責(zé)任書(shū)》是購(gòu)房者與管理處的入住約定，有些物管公司從便于自身管理出發(fā)，訂下一些雙方責(zé)權(quán)不對(duì)等的條款。

　　拆解招數(shù)：簽署時(shí)應(yīng)先詳細(xì)研究行文，發(fā)現(xiàn)不公時(shí)應(yīng)及時(shí)提出異議，雙方協(xié)商后再簽署。

　　收樓入住全攻略:從準(zhǔn)備到費(fèi)用

　　準(zhǔn)備篇

　　1.發(fā)展商交樓要提供“三書(shū)”

　　發(fā)展商向購(gòu)房者交樓時(shí)，必須同時(shí)向購(gòu)房者提供由當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一監(jiān)制的《商品住宅交樓書(shū)》，購(gòu)房者在收樓前，應(yīng)先明確該物業(yè)是否已經(jīng)

　　取得政府核發(fā)的《商品住宅交樓書(shū)》，方可辦理收樓手續(xù)。

　　2.要計(jì)算好保修期

　　業(yè)主在收樓之前一定要注意計(jì)好商品房工程質(zhì)量的保修期限，因?yàn)閲?guó)家對(duì)于工程質(zhì)量保修有明文規(guī)定，業(yè)主要懂得用法規(guī)保護(hù)自己，不要在入住后才發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量有問(wèn)題，然后再找發(fā)展商也是于事無(wú)補(bǔ)。

　　根據(jù)國(guó)家頒布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》(中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第279號(hào))第四十條的規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的較低保修期限為：

　　(一)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

　　(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；

　　(三)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；

　　(四)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。

　　其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。而業(yè)主在了解到各種項(xiàng)目的保修期后，較好能與收樓時(shí)發(fā)展商交付的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的各項(xiàng)內(nèi)容逐一對(duì)照，并根據(jù)建委出具的竣工驗(yàn)收文件發(fā)出的具體日期，計(jì)算出各項(xiàng)的保修到期時(shí)間。屆時(shí)，在保修期限到達(dá)之前，可以再把相關(guān)項(xiàng)目重新檢查一遍，要是屬于發(fā)展商在保修期內(nèi)應(yīng)負(fù)責(zé)任的部分，業(yè)主就應(yīng)督促其完成修繕工程。

　　細(xì)節(jié)篇

　　業(yè)主在收樓時(shí)較難的就在于檢查房屋質(zhì)量，當(dāng)中一些細(xì)節(jié)就較容易忽略，并且發(fā)生問(wèn)題后再維修就比較麻煩，所以業(yè)主要記得留神。

　　1.門(mén)窗

　　檢查門(mén)時(shí)較主要是看看開(kāi)啟關(guān)閉是否順暢，門(mén)四邊有否緊貼門(mén)框，門(mén)插有否插入得太少、門(mén)間隙是否太大。而檢查窗時(shí)頭先就是要看玻璃是否完好，檢查窗邊與混凝土接口有無(wú)縫隙：窗框?qū)僖鬃矒籼?，框墻接縫處一定要密實(shí)，不能有縫隙。另外，試一試開(kāi)關(guān)窗戶是否太緊，開(kāi)啟關(guān)閉是否順暢。較后就是要注意窗臺(tái)下面是否有水漬，如有則可能是窗戶漏水。

　　2.天花

　　頭先看頂上有無(wú)裂縫，如果有，就要懂得判斷嚴(yán)重程度：如果是與房間橫梁平行的裂縫，就屬不妨使用的質(zhì)量通病，如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那該住宅就有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問(wèn)題；另外要看頂部有無(wú)水漬、裂痕，如有水漬，就有滲漏之嫌；接著就要看頂棚有無(wú)麻點(diǎn)、油漆脫落或長(zhǎng)霉菌、隆起或凹陷、特別傾斜、彎曲、起浪等等，這些都是容易出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題。

　　3.地板

　　看看地板有無(wú)松動(dòng)、爆裂或撞凹，試試行走時(shí)有無(wú)吱吱作響；檢查一下地板石或材質(zhì)板的間隙有無(wú)太大，特別注意柚木地板有無(wú)大片黑色水漬；細(xì)看地腳線接口，檢查有無(wú)松動(dòng)現(xiàn)象；再就是看看

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