一，從開發(fā)商角度來分析，看看哪些開發(fā)商哪些類型的項目適合購購者去體驗。

　　不是每個開發(fā)商都真心實(shí)意地降價銷售，也不是每個開發(fā)商都有能力實(shí)現(xiàn)符合市場預(yù)期的降價銷售，更不是每個項目降價后都能購，明白這幾個問題的差異后你將會對個事項非常容易理解。

　　值得你去體驗的是：

　　一個城市的新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)區(qū)域：新城區(qū)域如果政府不加強(qiáng)疏導(dǎo)，如果開發(fā)商不形成合力，未來將面臨地價下調(diào)，人氣，人氣無法集中等房地產(chǎn)營銷較為害怕的事情發(fā)生。對任何一個城市的決策者而言，新區(qū)的政績效應(yīng)遠(yuǎn)高于老城區(qū)及舊城改造。而較近一批市政投入也主要集中于新區(qū)，任何城市均如此。

　　一個新區(qū)的巨量項目：為了提高后來土地的批租價格，為了讓后來者能夠進(jìn)駐并扎根開發(fā)讓新區(qū)變熟地，處于一個新區(qū)的巨量項目往往與政府有或多或少的關(guān)系，巨量項目的取得一定承擔(dān)著相關(guān)的市政建設(shè)與配套工程建設(shè)，自然地，地價或樓面成本要低于零星供應(yīng)的同類地塊，且巨量項目降價效應(yīng)更為明顯，開發(fā)商為了續(xù)建，也會真心實(shí)意地降價銷售，而不僅僅是降價來嘩眾取寵。

　　一個建成程度能彰顯產(chǎn)品質(zhì)量的項目：再就是由于建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格管理，也由于銷售周期拉長了，觀望導(dǎo)致許多項目出落得比較漂亮，我們可以通過建成程度部分彰顯的品質(zhì)感與感覺來判斷該項目降價后的性價比，從細(xì)節(jié)來近距離觀察開發(fā)商的理念與企業(yè)文化。

　　二，從市場特點(diǎn)來分析，看看哪些區(qū)域哪些產(chǎn)品哪些地段泡沫比較弱，從而購后不后悔。

　　據(jù)筆者的經(jīng)驗值，老城區(qū)地段的項目，地價比較高，樓面成本決定了降價與利潤之間的關(guān)系更緊密，從而說明了這類項目給予消費(fèi)者的性價比更為可觀。

　　而在結(jié)構(gòu)嚴(yán)格控制條件下主力房源依然集中表現(xiàn)為三房或一百平米左右及以上的項目，說明這些項目要么土地批租時規(guī)劃條件符合中檔及以上的水準(zhǔn)，要么就是開發(fā)商規(guī)劃能力比較高，跑出了政府的結(jié)構(gòu)控制線，因此這些產(chǎn)品，注意指的是主力套型以三房及一百平米或以上為主的項目，降價銷售后的性價比比較可觀，可資購購借鑒。

　　當(dāng)前，處于城市綜合配套比較集中的區(qū)域，如教育醫(yī)療公園生活設(shè)施比較密集的地段或區(qū)域，由于暴漲時期積累下的房價泡沫經(jīng)過上半年的消化，調(diào)整得差不多，所以在這些區(qū)域的項目目前降價銷售時候，可以經(jīng)過比較后進(jìn)行購購。

　　三，從產(chǎn)品內(nèi)涵比較來分析，看看哪些產(chǎn)品具備較長期的抗跌特點(diǎn)，從而實(shí)現(xiàn)逆市淘房的根本目標(biāo)。

　　如果說前兩點(diǎn)限制了我們逆市淘房的范圍，地段評價與產(chǎn)品外延的評價，則本要點(diǎn)就是提供具體的產(chǎn)品尺寸，供參考。

　　其一，從格局分析，兩房半或小兩房將構(gòu)成未來的理想投資品種，注意兩房半或小兩房，這個與前幾年我們進(jìn)行項目定位推出的舒適兩房或兩房半，或帶入戶花園的小三房或舒適三房完全不同，只選擇了其中小兩房與兩房半格局，因為這兩類房子吻合了未來一段時間新增購購力年輕人為主，新晉城市為主，養(yǎng)老族為主的市場預(yù)期特點(diǎn)。

　　其二，從環(huán)境與宜居性來分析，必須考慮風(fēng)水的要求，伴隨人們生活水平的提升，風(fēng)水從室外引入到室內(nèi)，并有二次裝修中來突出體現(xiàn)，還借助于家具布置來進(jìn)行，所以購購的時候應(yīng)該認(rèn)真考慮二次裝修與未來居住環(huán)境的變化，前者主要包括了所購購的房屋結(jié)構(gòu)/布局的合理性以及朝向等未來無法改變的因素；后者則主要針對目前為了推廣而推出更多的樣板間或成品房而言的，筆者同意能夠毛坯或盡量毛坯的為好，給自己與家人或另一半留下更充足的浪漫空間。而前后有靠，左右逢源的座落肯定優(yōu)于人見人愛的位置，個中緣由自己思考。

　　其三，必須重提房子的使用費(fèi)用與后續(xù)支出，也必須考慮物業(yè)維護(hù)與服務(wù)成本，因為好的物業(yè)管理，好的維護(hù)，好的社區(qū)，其增值及租賃性回報遠(yuǎn)勝于一般無管理或平常管理的住宅區(qū)。

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