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如何規(guī)避高端物業(yè)購賣陷阱
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 528 次
陷阱一:防止中介挪用房款
許多不法中介公司充分利用房屋購賣資金由自己托管的便利,拿出大筆款項(xiàng)去進(jìn)行股票、期貨、基金的短期投資甚至存在銀行吃利息,以期讓這些賬上的錢流動(dòng)起來賺取大筆灰色收入。
智恒房產(chǎn)(中國)集團(tuán)副總裁周辰認(rèn)為,二手房交易流程相對(duì)復(fù)雜,目前在上海的二手房交易環(huán)節(jié)中,中介行仍然扮演著資金監(jiān)管的重要角色。而中介公司對(duì)??顚S玫馁Y金監(jiān)管賬戶仍擁有一定的支配權(quán),因?yàn)橘~戶的戶名是中介公司的名稱。
對(duì)此,普通的購賣雙方難以從戶名本身發(fā)現(xiàn)差異。因此,一旦個(gè)別不良中介隱瞞購家,仍可輕易獲得房款。需要多加注意。
陷阱二:全額房款現(xiàn)金收房
上海中原物業(yè)代理有限公司研究咨詢部認(rèn)為,“現(xiàn)金全款收房”是黑中介賺取不法收入較主要也是利潤的一種方式。
現(xiàn)金全數(shù)到賬后,業(yè)主出于對(duì)中介公司的信任大多就很痛快地把房產(chǎn)證交給中介。這當(dāng)中基本還未完成過戶手續(xù),不法中介利用握在手中的房產(chǎn)證不是高價(jià)轉(zhuǎn)賣就是抵押變現(xiàn),更危險(xiǎn)的是個(gè)別不法中介甚至有卷款潛逃的可能性。
業(yè)內(nèi)人士提醒,經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)該只以中介形式出現(xiàn),不允許有“現(xiàn)金收房”業(yè)務(wù)。按國家規(guī)定,中介較終只能收取較多2.5%的傭金,是純粹的居間方。
另外,“購房免傭金”、“傭金半價(jià)”的口號(hào)往往是中介公司打出的吸引客戶的促銷手段,實(shí)則內(nèi)里大藏玄機(jī),這樣的幌子背后隱藏的往往是不法中介大吃差價(jià)的行徑。
陷阱三:代簽合同
先進(jìn)物業(yè)顧問修先生說,房屋購賣合同購房人與產(chǎn)權(quán)人簽訂才是有效的。如果賣房人是房屋的產(chǎn)權(quán)所有人,要看房產(chǎn)證。
如果是業(yè)主,代簽的,可以主張合同無效,一定要房屋的產(chǎn)權(quán)所有人簽名才能有效,如果購房人主張無效后,購房人只能向簽訂人追究有效的責(zé)任,及合同未能成立造成的直接損失。這種辦法一定要舉證,舉證的責(zé)任在購方,不在賣方。
規(guī)避的方法是根據(jù)產(chǎn)權(quán)證或銀行的抵押借款合同,預(yù)售合同確定這個(gè)產(chǎn)權(quán)人,如果變更產(chǎn)權(quán)人,購房人要求提供產(chǎn)權(quán)人出具的委托書,委托書必須經(jīng)過當(dāng)?shù)毓C處的委托書才可以簽這個(gè)委托書。
如果要簽訂的話,用手寫的委托書,拿身份證復(fù)印件過來,這種合同書沒有效,一定要經(jīng)過公證處的委托書,委托書的權(quán)利人才可以履行這個(gè)委托書,否則所有的合同無效。
陷阱四:簽“陰陽合同”
如今,二手房交易的稅費(fèi)給購賣雙方壓力不小,于是,出現(xiàn)了簽“陰陽合同”。
但是,根據(jù)稅收征管法,個(gè)人在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)過程中通過簽訂“陰陽”兩套合同故意低報(bào)、瞞報(bào)成交價(jià)格進(jìn)行虛假納稅申報(bào)、不繳或者少繳應(yīng)納稅款的,是偷稅行為,稅務(wù)機(jī)關(guān)將依法追繳相應(yīng)稅款、加收滯納金,并處以罰款。構(gòu)成犯罪的,還要依法追究刑事責(zé)任。
從實(shí)際效果來看,故意低報(bào)、瞞報(bào)住房轉(zhuǎn)讓成交價(jià)格的行為,只是將應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的一些稅款推遲了繳納時(shí)間,而購方按市場價(jià)再次轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)因?yàn)樵鲋殿~較大,計(jì)稅金額較高,就要繳納高額稅款,因此本應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅款轉(zhuǎn)嫁給了購方;購方要用這套房產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款時(shí),由于登記的房價(jià)很低,往往也很難獲取大額貸款。
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