在拍賣(mài)場(chǎng)可以淘到便宜房。眼下，當(dāng)購(gòu)房者還在習(xí)慣于各個(gè)售樓處來(lái)回奔波，各個(gè)中介公司門(mén)店穿梭不停時(shí)，有一種新的購(gòu)房方式逐漸進(jìn)入購(gòu)房者視線，那就是在拍賣(mài)場(chǎng)“淘房”。就一般情況而言，進(jìn)入拍賣(mài)場(chǎng)的房子，其起拍價(jià)往往比中介掛牌價(jià)要低兩成左右，而實(shí)際成交價(jià)相對(duì)市場(chǎng)價(jià)來(lái)說(shuō)也要低一些。由此看來(lái)，這不失為一種較為實(shí)惠的購(gòu)房方式。

　　但是專(zhuān)家表示，在拍賣(mài)場(chǎng)淘房，與購(gòu)購(gòu)新房或者通過(guò)二手房中介購(gòu)房這兩種途徑有著很大的區(qū)別。尤其是在參加競(jìng)拍之前，準(zhǔn)備工作來(lái)不得絲毫馬虎，否則將面臨不小的風(fēng)險(xiǎn)。那么，如何在拍賣(mài)場(chǎng)淘房呢？

　　拍賣(mài)場(chǎng)可淘到實(shí)惠房

　　拍賣(mài)場(chǎng)真的有便宜房子可淘。5月中旬，上海某拍賣(mài)公司拍賣(mài)出去的三套住宅均比市值要低，幅度在10%～20%之間。如其中一套位于上海長(zhǎng)寧區(qū)興義路48號(hào)11B3、建筑面積為168.31平方米（帶租約）的房產(chǎn)，以216萬(wàn)元的起拍價(jià)成交，成交單價(jià)為12833元/平方米。

　　這樣的成交價(jià)在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)簡(jiǎn)直就是“跳樓價(jià)”。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分部虹橋分店經(jīng)理舒適表示，興義路48號(hào)的小區(qū)名叫新世紀(jì)廣場(chǎng)（查看地圖），該小區(qū)是上海早期的外銷(xiāo)房，建于上個(gè)世紀(jì)90年代，開(kāi)盤(pán)價(jià)約2000美元，目前出自該小區(qū)的房源市值約20000元/平方米。對(duì)于不到13000元/平方米的成交價(jià)，他表示“不是一般的實(shí)惠”。

　　緣何會(huì)出現(xiàn)這樣的情形呢？有專(zhuān)業(yè)人士分析認(rèn)為，這主要是由于兩種不同的心態(tài)造成的。上海國(guó)際商品拍賣(mài)有限公司拍賣(mài)服務(wù)部副經(jīng)理徐女士表示，司法委托拍賣(mài)的房產(chǎn)主要是考慮在較短的時(shí)間內(nèi)結(jié)案，因此往往采取低價(jià)位的策略來(lái)爭(zhēng)取時(shí)間。而對(duì)于通過(guò)中介機(jī)構(gòu)購(gòu)房的情形來(lái)說(shuō)，目前大多數(shù)賣(mài)家心態(tài)穩(wěn)定，因此議價(jià)的空間很小。

　　據(jù)徐女士介紹，目前進(jìn)入拍賣(mài)場(chǎng)的房子主要有兩種來(lái)源：種是司法委托房源，主要包括法院、金融機(jī)構(gòu)委托拍賣(mài)行拍賣(mài)的房產(chǎn)。這些房產(chǎn)大多是由于開(kāi)發(fā)商或產(chǎn)權(quán)所有者牽涉經(jīng)濟(jì)糾紛或者因?yàn)殂y行清欠，不得不作為抵押物委托拍賣(mài)。這要占到總委托量的8成。種是社會(huì)委托房源，如開(kāi)發(fā)商為開(kāi)盤(pán)探路，或者是進(jìn)入銷(xiāo)售尾聲想要實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售的尾盤(pán)，也有個(gè)人通過(guò)拍賣(mài)公司拍賣(mài)的房產(chǎn)。相比較而言，司法委托房源價(jià)格要實(shí)惠一些。

　　練好五招淘房功夫

　　通過(guò)拍賣(mài)的方式購(gòu)房，有別于其他方式，因?yàn)榕馁u(mài)公司拍賣(mài)的房產(chǎn)大多數(shù)來(lái)自執(zhí)法部門(mén)，不可能像開(kāi)發(fā)商那樣提供售后服務(wù)，或者房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供諸多服務(wù)。因此購(gòu)房前的準(zhǔn)備工作一定要細(xì)致到位，做到有備而戰(zhàn)，才能有效降低風(fēng)險(xiǎn)。

　　通過(guò)拍賣(mài)的方式購(gòu)房，主要有看房、確定價(jià)位、調(diào)查產(chǎn)權(quán)、資金準(zhǔn)備以及收尾等五個(gè)程序。每道程序都必須小心謹(jǐn)慎，否則會(huì)給自己帶來(lái)不必要的麻煩，甚至造成損失。那么購(gòu)房者應(yīng)該如何做才不會(huì)出現(xiàn)紕漏呢？下面本刊結(jié)合具體案例來(lái)分析。來(lái)自浙江義烏的王兵（應(yīng)采訪者要求為化名）在律師的幫助下，近日順利拍下了一套住宅，我們來(lái)看看他是如何操作的。

　　招：看房過(guò)程要細(xì)心

　　王兵從報(bào)紙上了解到浦東新區(qū)的浦電路上有一套住宅要拍賣(mài)，于是他與拍賣(mài)公司取得了聯(lián)系，并仔細(xì)詢問(wèn)了看房時(shí)間，決定先考察一下房產(chǎn)的具體情況再做決定?？捶繒r(shí)，王兵似乎有問(wèn)不完的問(wèn)題，不但問(wèn)拍賣(mài)公司的工作人員，還問(wèn)房?jī)?nèi)居住的人、周邊的居民，甚至包括物業(yè)公司的工作人員。

　　【點(diǎn)評(píng)】上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任律師王展表示，在參加拍賣(mài)之前對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行考察是完全有必要的，而且一定要去現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行細(xì)致入微的考察?？疾斓闹饕獌?nèi)容有：了解拍賣(mài)房產(chǎn)的質(zhì)量狀況，如是否存在損壞情況，以及衛(wèi)生間、屋頂?shù)仁欠翊嬖跐B漏情況等；還需要了解是否有人居住，居住者與產(chǎn)權(quán)登記人之間的關(guān)系，居住者何時(shí)搬離出去等；了解是否存在費(fèi)用拖欠情況，物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等，這些情況競(jìng)拍者可以直接去相關(guān)管理部門(mén)查詢，也可委托拍賣(mài)公司確認(rèn)。當(dāng)然，如果發(fā)現(xiàn)房?jī)?nèi)還有一些家具家電等動(dòng)產(chǎn)，還需要了解清楚這些動(dòng)產(chǎn)與物業(yè)拍賣(mài)之間的關(guān)系?？傊?，多了解一些信息，便少一分風(fēng)險(xiǎn)。

　　招：房?jī)r(jià)定位心中有底

　　王兵隨后來(lái)到附近的房產(chǎn)中介，打聽(tīng)周邊的市場(chǎng)行情，以及了解同一個(gè)小區(qū)內(nèi)房源的掛牌價(jià)和成交價(jià)，為了獲得更為詳實(shí)的材料，他走訪了三四家中介公司，了解到當(dāng)時(shí)出自該小區(qū)內(nèi)的二手房報(bào)價(jià)在15000元/平方米左右。

　　【點(diǎn)評(píng)】上海國(guó)際商品拍賣(mài)有限公司拍賣(mài)服務(wù)部副經(jīng)理徐女士認(rèn)為，在參加拍賣(mài)之前對(duì)自己中意的房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行定位是十分必要的。因?yàn)榕馁u(mài)的過(guò)程是多個(gè)競(jìng)拍者共同競(jìng)價(jià)的過(guò)程，其中不乏抬杠者，為了防止自己頭腦發(fā)熱做出傻事，所以必須事先了解市場(chǎng)行情，并確定自己的心理價(jià)位。如果因?yàn)椴涣私庑星槎鴤}(cāng)促參加競(jìng)拍是一件非常危險(xiǎn)的事情。

　　第三招：產(chǎn)權(quán)調(diào)查不馬虎

　　拍賣(mài)公司的工作人員告訴王兵，這套住宅的產(chǎn)權(quán)狀況不存在“瑕疵”。也就是說(shuō)，不像少數(shù)拍賣(mài)房一樣，被多家法院查封。但他還是在律師的建議下前往房地產(chǎn)交易進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)的確只是被一家法院查封，于是心里便放心了。

　　【點(diǎn)評(píng)】如果是通過(guò)房產(chǎn)中介購(gòu)房，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)前往交易進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查。王展表示，拍賣(mài)公司不提供這樣的服務(wù)。購(gòu)房者要確定將競(jìng)拍的標(biāo)的產(chǎn)權(quán)是否清晰，要確認(rèn)房屋是否具有完全產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的各項(xiàng)條件。有的擁有完全產(chǎn)權(quán)，而有的則與各種糾紛相伴，如果房屋的產(chǎn)權(quán)存在瑕疵，則關(guān)系到產(chǎn)權(quán)是否能夠順利過(guò)戶。王展建議，購(gòu)房者在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查時(shí)要了解產(chǎn)權(quán)是否存在抵押情況，是否存在多家司法機(jī)關(guān)查封的情形。

　　第四招：資金準(zhǔn)備要充裕

　　王兵了解到，委托方要求在10天內(nèi)支付房款，因此他明白只有準(zhǔn)備充足的資金，才能參加競(jìng)拍。于是他向自己的親友再借了一些錢(qián)，把購(gòu)房款全部備足了。

　　【點(diǎn)評(píng)】有業(yè)內(nèi)人士表示，一般由執(zhí)法機(jī)關(guān)委托的拍賣(mài)房產(chǎn)，對(duì)支付房款的時(shí)間要求比較高，通常會(huì)要求在10天內(nèi)或者10個(gè)工作日內(nèi)結(jié)清。而辦理房貸的時(shí)間為一個(gè)月，這在時(shí)間上顯然無(wú)法滿足要求。因此，購(gòu)房者應(yīng)該做好比較充裕的資金準(zhǔn)備。如果購(gòu)房者手中資金不足，也可提前與拍賣(mài)公司商量，看能否找到“通融”機(jī)會(huì)。如果能夠延期付款，那么購(gòu)房者在競(jìng)拍成功之后，可憑借相關(guān)證明到銀行申請(qǐng)房貸。不過(guò)對(duì)于拍賣(mài)房來(lái)說(shuō)，其審核條件會(huì)相對(duì)嚴(yán)格一些，中國(guó)工商銀行(601398行情,股吧)上海市分行虹口支行個(gè)人信貸部一位工作人員解釋說(shuō)，拍賣(mài)的房產(chǎn)也能申請(qǐng)房貸，但是對(duì)標(biāo)的有較為嚴(yán)格的要求，如房齡不能超過(guò)20年，同時(shí)較高貸款額度只有6成。

　　第五招：守住底線不放松

　　王兵參加了這次拍賣(mài)會(huì)，正如他所料，由于當(dāng)前市場(chǎng)行情仍然處于觀望氣氛中，因此參與競(jìng)拍的人并不多，他給自己定下的底線是12500元/平方米，如果超過(guò)這個(gè)水平便放棄。當(dāng)拍賣(mài)師喊出底價(jià)時(shí)，馬上有人舉牌，王兵隨之加價(jià)，同時(shí)有其他競(jìng)拍者也參與競(jìng)拍。王兵的報(bào)價(jià)率先突破12000元/平方米，此舉擊退了所有競(jìng)爭(zhēng)者，他較后競(jìng)拍成功。

　　【點(diǎn)評(píng)】王兵以接近自己心理價(jià)位的價(jià)格競(jìng)拍成功，他認(rèn)為自己還是比較成功的。不過(guò)他坦承，當(dāng)時(shí)激烈競(jìng)價(jià)時(shí)，自己頭腦的確有些發(fā)熱，但正是因?yàn)樽约涸谇懊孀隽嗽敿?xì)周密的準(zhǔn)備工作，因此他沒(méi)有報(bào)出更高的價(jià)位，而只是在12000元/平方米的水平便能夠勝出。不過(guò)他坦承，如果有人繼續(xù)加價(jià)，他會(huì)在12500元/平方米的價(jià)位時(shí)選擇放棄。業(yè)內(nèi)人士表示，在競(jìng)拍過(guò)程中，競(jìng)拍者一定要保持清晰的頭腦，堅(jiān)守自己的價(jià)格底線，做到量力而行。如果頭腦發(fā)熱，以高價(jià)獲得爾后放棄，那么必將損失一筆數(shù)額不小的保證金。如王兵參加競(jìng)拍的這套房產(chǎn)，其保證金為10萬(wàn)元。

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