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購房難收房也難 專家提醒必須牢記五大注意事項

  編輯:海南房產網   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 477 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
延期交房惹爭議”、“眾業(yè)主要求集體退房”、“業(yè)主以延遲交房為由與開發(fā)商對簿公堂”……近期,??吹?、聽到這樣的信息,收房和交房成為房地產界談論較多的一個話題,消費者說,收房真累,總覺得處處有陷阱,如履薄冰;開發(fā)企業(yè)說,現在的消費者越來越強大,維權渠道越來越多,提出的要求近乎苛刻。雙方各執(zhí)一詞,究竟孰是孰非?筆者認為,產生糾紛的責任既不能完全歸咎于消費者,也不能完全歸咎于開發(fā)企業(yè)。

  收房、交房作為整個樓房購賣過程的較后階段,往往也是出問題較多、較易發(fā)生糾紛的階段。開發(fā)企業(yè)經過選址、拿地、規(guī)劃、設計、施工一系列復雜的生產過程,終于完成產品,可謂投入巨大、用心良苦,但交房時,難免遇到一些不如意的地方;而消費者購房花費多年積蓄、貸款、苦苦等待,對樓房寄予很高期望,容不得它的瑕疵也能夠理解。由于商品房大多是期房銷售,成品房與開發(fā)企業(yè)當初預售時的廣告、沙盤有所不同,這些不同就導致交房時消費者與開發(fā)企業(yè)之間的一場場沖突。消費者收房時,對這種高額商品的接受一般都很謹慎,而且,近幾年法律知識的普及使消費者維權意識日益增強,收房時經常存有一系列疑問:樓房是否具備使用條件?交房手續(xù)是否齊全?面積與層高縮減了嗎?墻面裂縫會涉及主體結構嗎?煤氣、寬帶能不能及時使用?開發(fā)商所使用的建材是否符合國家標準?是否環(huán)保健康?電線、水管、燃氣管道等設備的鋪設是否規(guī)范?交房程序合理嗎?物業(yè)管理費應該預先交納幾個月的?業(yè)主臨時公約不合理怎么辦?諸如此類的問題。而這些往往涉及比較復雜的專業(yè)知識,普通人很難清楚地了解,消費者面對收與不收的兩難境地。

  看多了這種沸沸揚揚、曠日持久的交房收房之爭,站在中間立場總結起來,消費者和開發(fā)企業(yè)之間應更多些溝通、理解、信任,雙方應通過自身努力規(guī)范自己的行為,從而達到避免矛盾、減少糾紛、順利交接的目的。為此,提供以下個人意見供參考。

  收房時應關注五大問題

  交房糾紛,究其根源在于合同是否細致到位,法律能否給雙方提供可依據的準則。收房實際是對購房合同的履行,合同條款約定得明確細致,就容易確定履行標準,分清責任,反之,就容易產生分歧,甚至發(fā)生糾紛。有的消費者在收房發(fā)生爭議時,才意識到如果在簽訂購房合同時,在補充協(xié)議中對開發(fā)企業(yè)多一些合理的約束以及量化的違約賠償條款,收房時的情況就會主動一些。例如:由于房屋質量問題(像水管爆裂、墻皮脫落等)造成購房人人身和財產損害的賠償問題;停車位問題;小區(qū)綠化率問題;擅自變更規(guī)劃的解決辦法及樓間距、采光、通風問題;配套設施的內容、運行時間、不能正常運行的補救措施及違約責任等等。

  有法律界人士提醒,收房時消費者應關注以下五類問題:

  一是房屋是否達到交付使用條件,根據相關法律法規(guī),開發(fā)商必須提供房屋建筑工程和市政基礎設施《工程竣工驗收備案表》(取代原來的竣工綜合驗收合格證,依據《中華人民共和國行政許可法》,國務院在《國務院關于第三批取消和調整行政審批項目的決定》(國發(fā)[2004]16號)中取消了住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目竣工綜合驗收),其中一方面是驗證,另一方面也要看驗收合格證取得的合法性。

  二是看小區(qū)規(guī)劃設計變更、商品房室內設計變更的情況,開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房,商品房銷售后,開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。如果是因經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更,而導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向發(fā)生變化,或出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的,開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內,書面通知消費者。消費者收房時,應核對房子的規(guī)劃、設計是否變更,開發(fā)商是否在規(guī)定時限內履行通知義務。

  三是景觀綠化、小區(qū)配套、設施標準是否符合合同約定,該部分對樓盤品質、居住目的有很大影響。商品房購賣合同一般都約定基礎設施、公共配套建筑、綠化標準等,也有的售樓廣告對此用語明確具體,直接對消費者購房心理和價格的確認造成影響,也屬要約,開發(fā)企業(yè)應當履行約定。

  四是房屋質量,建筑質量無疑是牽動消費者神經的關注點,如果房屋在建筑質量上出現了問題,那么基于它之上的一切如配套設施、小區(qū)景觀等都只不過是空中樓閣而已,沒有任何價值和意義。除傳統(tǒng)的質量問題, 還存在新型的環(huán)保、節(jié)能等質量問題也值得重視。

  五是交付逾期和面積差異問題。逾期交房會給消費者造成一定的經濟損失和機會損失,也可能破壞消費者的家庭生活計劃,給生活帶來諸多不便。商品房購賣合同一般約定(合同第九條):出賣人如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付購受人使用,按逾期時間,分別處理(不作累加),其中款約定逾期超過一定日期后,購受人有權解除合同,也可要求繼續(xù)履行合同。

  由此看來,開發(fā)企業(yè)交付房屋逾期達到一定的天數,消費者是可以退房的,此時的前提條件是消費者拒絕接收此房屋,如果已經實際入住接收了房屋,那么只能接受開發(fā)企業(yè)支付違約金的補償方式了。面積問題也應該是消費者較為關心的內容之一,對于交房時面積差異的處理方式在合同中一般都有約定,2003年6月1日起實施的《較高人民法院關于審理商品房購賣糾紛適用法律若干問題的解釋》已經明確,合同有約定的,按合同約定處理;合同未作約定的,面積誤差比完全值超出3%時,購受人有權退房或不退房而要求房地產開發(fā)企業(yè)承擔賠償責任(損失)。

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