對(duì)次購(gòu)購(gòu)二手房的朋友來(lái)說(shuō)，如不懂得其中的門(mén)道，一個(gè)不小心，一生積蓄將付諸東流，影響長(zhǎng)久的生活品質(zhì)，這里特就購(gòu)購(gòu)二手房中的一些具體問(wèn)題為您出謀劃策，做指導(dǎo)參考。

　　一、購(gòu)房要一慢、二看、三通過(guò)

　　如果您是從中介公司選擇購(gòu)房，雖能得到不少專業(yè)建議，但也要小心中介公司慣用的促銷(xiāo)伎倆。頭先要對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)詳細(xì)詢問(wèn)查證，確定產(chǎn)權(quán)清晰，沒(méi)有抵押，在不可售房屋之外，然后回頭與業(yè)務(wù)員進(jìn)行切磋殺價(jià)。二手房雖有著先進(jìn)性，但它產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，必要的審核手續(xù)與流程不可不要，以免購(gòu)到問(wèn)題房，后悔莫及。列舉十招供您參考：

　　招，白天看完晚上看。白天是看房子的采光好壞，但了解入夜后的房屋附近噪聲、照明、安全等也非常重要。

　　招，找個(gè)雨天再看房，因?yàn)橹挥写藭r(shí)漏水、滲水才暴露無(wú)遺。

　　第三招，莫被建材迷花眼。房屋功能是否有效發(fā)揮，有賴于格局設(shè)計(jì)是否合理，與建材的漂亮與否無(wú)關(guān)。

　　第四招，莫被裝修遮住眼。留心華麗的裝修下是否隱藏了房子原有的瑕疵。

　　第五招，掀開(kāi)窗簾看窗外。打開(kāi)窗戶看一下通風(fēng)、采光、排氣管十分必要。

　　第六招，看墻角瑕疵，墻角是否平整，有龜裂、滲水。

　　第七招，看插座預(yù)留夠不夠。設(shè)計(jì)精心的房屋，才能充分享受現(xiàn)代化家電的便利性。

　　第八招，請(qǐng)保安吐真言。管理員或保安了解房屋、環(huán)境和鄰居的情況，多與他們聊聊，往往會(huì)有意外信息。

　　第九招，不看地上看天上。注意看天花板和角落有無(wú)漏水。

　　第十招，不看客廳看廚廁。客廳是外觀，而廚廁是內(nèi)部器官，家中的水、電、煤氣系統(tǒng)都在這里，較容易漏水、出問(wèn)題。

　　二、挑選房源時(shí)應(yīng)注意的四大因素

　　1.價(jià)格：為能在保證自身生活品質(zhì)的前提下，置業(yè)投資需要參考月收入、還貸能力、貸款方式、利率、地段等因素。

　　2.交通：交通是購(gòu)方考慮的重要因素，四通八達(dá)、進(jìn)出方便，有停車(chē)位和物業(yè)管理才算物盡其用。

　　3.社區(qū)環(huán)境：社區(qū)環(huán)境已成為購(gòu)房者投資前越來(lái)越重視的因素，小區(qū)內(nèi)的綠化、安全性、配套設(shè)施都對(duì)您的生活產(chǎn)生重大影響。

　　4.戶型結(jié)構(gòu)：戶型的選擇主要考慮家庭成員的構(gòu)成及對(duì)房屋功能的要求，如樓層高低的選擇、房屋的朝向、視野、采光、私密性等。

　　三、多層、高層優(yōu)勢(shì)對(duì)比

　　1.從使用面積看，多層住宅要高于高層住宅，高層住宅由于有電梯（含等候間）、地下室等，需分?jǐn)偟墓妹娣e較多，使用率要低。

　　2.從建筑質(zhì)量看，高層住宅為鋼混現(xiàn)澆，抗震性能好。

　　3.從戶型格局看，一般多層都為南北通透，戶型合理，大開(kāi)間易裝修。高層多采用框架剪刀墻結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)局限，裝修難度大。

　　4.從物業(yè)收費(fèi)看，由于設(shè)置了電梯、垃圾通道等，一般來(lái)說(shuō)高層住宅多于多層住宅。（常淑娟）

　　外來(lái)人口在京購(gòu)房的三大疑問(wèn)

　　據(jù)悉，從2003年外來(lái)人口在京購(gòu)房的種種政策限制取消后，外地籍在京購(gòu)房不再需要經(jīng)過(guò)多重申請(qǐng)、審批和額外補(bǔ)繳費(fèi)用，很大程度上刺激了外來(lái)人口在京置業(yè)的旺盛需求。而隨著近幾年外地人在京數(shù)量的增大，貸款購(gòu)房的人群比例也逐步提高。據(jù)“偉嘉安捷”數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在逐漸升溫的貸款購(gòu)房群體中，目前外地人士占到總量的60％左右。然而，戶籍不同，在北京購(gòu)房有什么差異嗎？本期專家就此問(wèn)題進(jìn)行了詳解。

　　一、持“綠卡”的外地人在京可申請(qǐng)經(jīng)適房

　　據(jù)“偉嘉安捷”專家介紹，自從2004年北京市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的北京市人事局《關(guān)于實(shí)施北京市工作居住證制度的若干意見(jiàn)》開(kāi)始實(shí)行后,常年在北京工作的長(zhǎng)住外地人口也有了自己的“綠卡”。據(jù)了解，持有北京“綠卡”，外地人除了可在子女入學(xué)入托時(shí)免收借讀管理費(fèi)外，還可按相關(guān)規(guī)定購(gòu)購(gòu)政府的保障性住房，如經(jīng)濟(jì)適用房等。

　　二、外地籍在京貸款購(gòu)房需出示暫住證

　　專家介紹，從現(xiàn)在各家銀行政策上看，外地籍在京貸款購(gòu)房已與北京本地人無(wú)太大分別，只不過(guò)在貸款購(gòu)房時(shí)借款人所要提供的證件方面略有出入。外地人士貸款購(gòu)房需要提供本人的暫住證、在京固定單位的收入證明、單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照（加蓋公章的復(fù)印件）、每月銀行劃賬的流水證明、相應(yīng)學(xué)歷證明，已婚的需要提供結(jié)婚證，未婚的提供單身證明。除了上述提到的相關(guān)證明文件有所差異外，外地籍借款人在申請(qǐng)商業(yè)貸款的流程上與北京本地人都是相同的。

　　三、購(gòu)房選擇貸款品種無(wú)戶籍差別

　　目前來(lái)看，借款人在貸款購(gòu)房時(shí)可以選用商業(yè)貸款或者是公積金貸款，外地在京人士也是如此，并無(wú)貸款產(chǎn)品上的任何限制。只是商業(yè)貸款在經(jīng)歷2007年的6次加息后，利率相對(duì)較高，現(xiàn)行基準(zhǔn)利率為5年以內(nèi)7.74%，5年以上7.83%。而公積金的利率相比于商業(yè)貸款還是比較低的，5年以上執(zhí)行新利率5.22%，5年以內(nèi)執(zhí)行新利率4.77%。從利率上的優(yōu)勢(shì)比較來(lái)看，如果有住房公積金的話，使用公積金貸款是比較省錢(qián)的。另外，根據(jù)規(guī)定，只要借款人使用公積金貸款購(gòu)購(gòu)的套房貸已結(jié)清，那么再貸款購(gòu)房時(shí)仍會(huì)被認(rèn)定為頭次住房。

編輯：舒會(huì)

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