一霸：認購書簽訂后不退定金

　　典型條款：“認購人簽訂本認購書時，即交付定金。認購書簽訂后，定金不退?！?

　　■律師點評：定金條款是對合同簽訂雙方的約束。認購合同簽訂后，無論何種原因，定金不退還，這是單純站在開發(fā)商立場設立的。

　　●消協(xié)支招：上述條款改成：“因不可歸責于當事人雙方的事由而導致商品房購賣合同不能訂立的，出賣人應將定金返還購受人；如是因出賣方原因或過錯而導致不能簽訂商品房購賣合同的，出賣人應雙倍返還認購人的定金?！?

　　二霸：收取誠意金卻無息退還

　　典型條款：“認購當日，如乙方認為甲方房源有任何不妥之處，甲方無息退還乙方全部誠意金。”

　　■律師點評：開發(fā)商在領取到(預)銷售許可證之前，向購房者收取任何預訂款性質費用，都屬于違規(guī)行為。無息退還誠意金是免除開發(fā)商責任的無效條款，也是開發(fā)商短期融資的一種手段。

　　●消協(xié)支招：購房者應與開發(fā)商協(xié)商，約定因開發(fā)商過錯導致購房者選房不成，開發(fā)商在返還誠意金的同時，還應向購房者支付違約金。

　　三霸：模糊“認購”概念好圈錢

　　典型條款：“認購人須在簽訂此房保留協(xié)議之日向出賣人支付保留金人民幣貳萬元整，并在三日內根據(jù)所選擇的付款方式補足其余房款?！?

　　■律師點評：通過與認購人簽訂所謂“房屋保留協(xié)議”，等于是集購房者的錢去建房。

　　●消協(xié)支招：如果開發(fā)商已取得商品房預(銷)售許可證，應與開發(fā)商簽訂正式《商品房購賣合同》。

　　四霸：面積誤差設置退補陷阱

　　典型條款：“本預定書所簽訂之房屋面積為暫定面積，暫定面積如與實際面積有差異，差異部分按本預定書約定之價款多退少補。”

　　■律師點評：該格式條款侵犯了消費者的自主選擇權、公平交易權。面積誤差過大，將影響房屋戶型結構甚至使用功能，或房屋總價款增加幅度較大，增加認購人付款壓力。

　　●消協(xié)支招：與開發(fā)商明確約定購房者能夠承受的面積誤差，對不能承受的面積誤差約定公平、合理的解決辦法。

　　五霸：借法律術語來為其免責

　　典型條款：“開發(fā)商所提供的相關銷售資料及銷售人員口述，僅供示范或參考之用，所有細節(jié)較終以政府審批之圖及相關法律文件和雙方簽訂的《商品房購賣合同》為準，認購人應清楚明白?！?

　　■律師點評：該條款排除了開發(fā)商所做商業(yè)廣告和宣傳資料成為要約的任何可能性。其內容與法律規(guī)定相抵觸，為無效條款。

　　●消協(xié)支招：對開發(fā)商的任何宣傳資料或口頭承諾，消費者要把相關內容寫入合同或將開發(fā)商提供的價格、效果圖、戶型圖、海報等作為合同附件，并明確約定違約責任。

　　六霸：退認購房得開發(fā)商點頭

　　典型條款：“所購商品房一經(jīng)認購，非出賣人同意，不準退?！?

　　■律師點評：開發(fā)商設立該格式條款，顯然排除了認購人依法解除《商品房認購合同》的權利，將這種權利的行使限制于“經(jīng)開發(fā)商同意”，將退房的決定權完全控制在開發(fā)商手中。

　　●消協(xié)支招：購房者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商提供的商品房認購書、認購單、定購單、預定書等有類似約定，應要求開發(fā)商刪除。同時，須添加開發(fā)商不能履約賣房應承擔的責任。

　　七霸：資料不實的責任不對等

　　典型條款：“認購人聲明此預定書內由其提供的資料全屬真實。如因資料失實致使雙方協(xié)議無法履行或通知延誤，一切責任概由認購人負責，出賣人不承擔責任?！?

　　■律師點評：該條款屬于權利義務不對等的格式條款。雙方簽訂合同，都得向對方提供真實的材料，此條款卻只字不提開發(fā)商的違約責任。

　　●消協(xié)支招：購房者應在協(xié)議中約定開發(fā)商提供不實資料的違約責任。

　　八霸：約定舉證責任藏“玄機”

　　典型條款：“對于證明認購人是否按時到指定地點與出賣人協(xié)商簽訂《商品房購賣合同》的舉證責任，由認購人承擔?！?

　　■律師點評：此條款屬不公平的格式條款，并暗藏“玄機”，可能會導致開發(fā)商將預定商品房轉讓，或開發(fā)商沒收認購人定金。

　　●消協(xié)支招：購房者在與開發(fā)商協(xié)商簽訂《商品房購賣合同》時，應留存開發(fā)商提供的合同文本，對簽約情況以書面、錄音、錄像等方式記錄下來，或請公證人員公證。

　　九霸：開發(fā)商單方限制解約權

　　典型條款：“認購人已接受公示之《商品房購賣合同》的內容，并同意按公示的《商品房購賣合同》條款簽約?！?

　　■律師點評：根據(jù)法律規(guī)定，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致《商品房購賣合同》未能訂立的，如有定金條款的約定，出賣人應當將定金返還認購人。

　　●消協(xié)支招：與開發(fā)商協(xié)商一致后，將協(xié)商后的合同文本作為雙方認購協(xié)議的附件。

　　十霸：規(guī)定限制購房者協(xié)商權

　　典型條款：“認購人簽訂本認購書時，已對認購條件有充分的了解并同意遵守，對所認購商品房狀況也已充分了解?！?

　　■律師點評：開發(fā)商想根據(jù)此條款限制購房者對合同條款的協(xié)商權，認購人不能以對“認購條件”不了解或誤解為由，拒絕簽訂合同。

　　●消協(xié)支招：要查清樓盤是否屬于合法的銷售范圍，再簽訂商品房購賣合同。

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