銀行按揭會(huì)妨礙退房嗎?

　　南山劉先生：我用按揭貸款方式購(gòu)了一套商品房。現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)交房，但是開(kāi)發(fā)商當(dāng)初承諾的許多東西都沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，雖然和開(kāi)發(fā)商交涉了很久，但雙方一直未能達(dá)成一致意見(jiàn)。我實(shí)在無(wú)法忍耐堅(jiān)決要退房，開(kāi)發(fā)商說(shuō)我已經(jīng)取得了貸款，如果退房許多事情不好處理。

　　回復(fù)：勤誠(chéng)達(dá)律師事務(wù)所的趙義明律師認(rèn)為，從法律角度講，退房實(shí)際上是購(gòu)房者作為購(gòu)房合同一方當(dāng)事人，行使其合同解除權(quán)的表現(xiàn)，因此肯定是可以的。

　　購(gòu)房者與貸款銀行之間是一種借貸關(guān)系，與開(kāi)發(fā)商之間是一種房屋購(gòu)賣關(guān)系，兩者雖有關(guān)系，但完全是兩種獨(dú)立法律關(guān)系，所以對(duì)購(gòu)房者的解約權(quán)并沒(méi)有任何妨礙。購(gòu)房者向銀行貸款與向親戚朋友借錢，其性質(zhì)是一樣的。作為債權(quán)人，銀行或其他機(jī)構(gòu)、個(gè)人都只有權(quán)要求購(gòu)房者按約還款，但無(wú)權(quán)干涉購(gòu)房者的解約權(quán)利。所以，只要出現(xiàn)了購(gòu)房者有權(quán)依法解約的情形，不管購(gòu)房者是否已經(jīng)取得按揭貸款，都有權(quán)依法解除購(gòu)房合同。

　　退房時(shí)保險(xiǎn)合同能解除嗎?

　　鹽田王小姐：我想知道，如果要退房，為房屋購(gòu)購(gòu)的保險(xiǎn)怎么辦?

　　回復(fù)：以按揭貸款購(gòu)購(gòu)房屋時(shí)，一般都會(huì)要求購(gòu)房者為其所購(gòu)房屋辦理保險(xiǎn)，保險(xiǎn)受益人為貸款銀行。

　　《中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法》第十四條規(guī)定：“除本法另有規(guī)定或保險(xiǎn)合同另有約定外，保險(xiǎn)合同成立后，投保人可以解除保險(xiǎn)合同?！币簿褪钦f(shuō)，如果購(gòu)家簽訂的保險(xiǎn)合同中沒(méi)有不許退保的字樣，購(gòu)家在解除購(gòu)房合同的同時(shí)，即可解除保險(xiǎn)合同。

　　《中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法》第三十八條規(guī)定：“保險(xiǎn)責(zé)任開(kāi)始前，投保人要求解除合同的，應(yīng)當(dāng)向保險(xiǎn)人支付手續(xù)費(fèi)，保險(xiǎn)人應(yīng)當(dāng)退還保險(xiǎn)費(fèi)。保險(xiǎn)責(zé)任開(kāi)始后，投保人要求解除合同的，保險(xiǎn)人可以收取自保險(xiǎn)責(zé)任開(kāi)始之日起至合同解除之日止期間的保險(xiǎn)費(fèi)，剩余部分退還投保人?！甭蓭熣J(rèn)為，購(gòu)房者可依據(jù)上述規(guī)定辦理退保、退費(fèi)手續(xù)。

　　中途退房，頭期款退不退?

　　龍崗?fù)肯壬何医衲甏汗?jié)前在新龍崗商業(yè)購(gòu)了一個(gè)鋪面，不到10平方米，總價(jià)14萬(wàn)多元，簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)，付了4000元的定金，說(shuō)是頭付40%，后來(lái)我們付了2.3萬(wàn)元，但沒(méi)有簽購(gòu)賣合同。

　　現(xiàn)在家里有事情，我們不想要這個(gè)鋪面了，開(kāi)發(fā)商說(shuō)，4000元定金不會(huì)退還給我們，那2萬(wàn)多元的頭付款也不能退還給我們。定金不給我們，可以理解，但為什么2萬(wàn)多元的頭付款也不退了?

　　回復(fù)：廣東金律師事務(wù)所律師徐林回答，簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)，付了頭期款，又不要鋪面，屬涂先生違約，開(kāi)發(fā)商將4000元定金作為違約金不退還給涂先生是有道理的。但開(kāi)發(fā)商應(yīng)該把2萬(wàn)多元的頭期款退還給小業(yè)主，因?yàn)?，從法律上講，開(kāi)發(fā)商是不能收那么高的違約金的，實(shí)在不行，涂先生可以向法院申請(qǐng)減少違約金。

　　退房時(shí)已按揭的貸款誰(shuí)來(lái)還?

　　上沙周小姐：我正在與開(kāi)發(fā)商商量退房，我想問(wèn)一下正在按揭的貸款誰(shuí)來(lái)還給銀行?

　　回復(fù)：頭先由于購(gòu)房合同被解除，開(kāi)發(fā)商從購(gòu)房者處取得的所有購(gòu)房款項(xiàng)均應(yīng)返還購(gòu)房者。購(gòu)房者申請(qǐng)的銀行按揭貸款，也是購(gòu)房款的一部分，也應(yīng)一并返還給購(gòu)房者。然后，購(gòu)房者應(yīng)依據(jù)《貸款通則》第三十二條第五款，“借款人提前歸還貸款，應(yīng)當(dāng)與銀行協(xié)商，將剩余貸款本息提前還給銀行?！?p>

　　律師指出，這種還款方法是理論上的做法，實(shí)踐中很難這樣操作。

　　因?yàn)橘?gòu)房者所購(gòu)房屋已經(jīng)向銀行做抵押。如果購(gòu)房者拿到這筆錢后不還給銀行，銀行只能行使抵押權(quán)，拍賣或變賣已設(shè)定抵押的購(gòu)房者所購(gòu)房屋。但此時(shí)房屋已不歸購(gòu)房者所有，處分該房屋就損害了開(kāi)發(fā)商的利益。所以，就只能由開(kāi)發(fā)商將應(yīng)退購(gòu)房款分成兩部分，其中屬于購(gòu)房者頭付款的部分直接退還給購(gòu)房者，屬于購(gòu)房者向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為購(gòu)房者已向銀行提前還款。

　　想解除租賃合同,怎么辦?

　　羅湖錢小姐：上個(gè)月剛租下二房二廳的套房，但發(fā)現(xiàn)洗手間天花板嚴(yán)重漏水，幾次打電話給房東，要求其維修，但房東總是以“以前沒(méi)住人，漏水責(zé)任不是他引起的”為由拒絕維修，請(qǐng)問(wèn)在房屋出租期間，房屋的維修由誰(shuí)負(fù)責(zé)?我想解除租賃合同，該怎么辦?

　　回復(fù)：記者經(jīng)了解答復(fù)如下，出租方應(yīng)按租賃合同約定的責(zé)任負(fù)責(zé)檢查、維修房屋及其設(shè)施，保證房屋安全。出租方改建、擴(kuò)建或 屋，須經(jīng)承租人同意，按規(guī)定須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)。對(duì)出租方的以下行為，承租方可以解除租賃合同：(一)出租方不按合同約定的時(shí)間向承租人提供房屋的;(二)出租方因房屋租賃向承租人收取租金以外其他費(fèi)用的;(三)出租方干擾或妨礙承租人對(duì)所租房屋正常、合理使用的;(四)出租方不按合同約定負(fù)責(zé)檢查、維修及其設(shè)施，以保證房屋的安全使用的。

　　能按現(xiàn)在的房?jī)r(jià)退以前的房嗎?

　　寶安鄭女士：我于去年9月購(gòu)購(gòu)了一套期房，現(xiàn)在樓已經(jīng)竣工可以入住。但我發(fā)現(xiàn)與較初開(kāi)發(fā)商承諾的有出入，想要退房。請(qǐng)問(wèn)退房要辦哪些手續(xù)?如果我要求開(kāi)發(fā)商按現(xiàn)房?jī)r(jià)格退房，有法律依據(jù)嗎?

　　回復(fù)：勤誠(chéng)達(dá)律師事務(wù)所趙義明律師答復(fù)如下，鄭女士所提出的退房可以分為兩種，一是鄭女士行使單方解約權(quán)，但這需符合合同的約定及法律的規(guī)定;一種是鄭女士單方提出解約，則視具體情況又可分為開(kāi)發(fā)商在存在一定違約的前提下與鄭女士協(xié)商解決。所以，鄭女士所述的承諾有出入是否達(dá)到她有權(quán)單方解除購(gòu)賣合同的條件，尚有待于看過(guò)她的相關(guān)合同資料才能確定。退房需要與開(kāi)發(fā)商簽署退房協(xié)議，與貸款銀行解除借款合同，辦理預(yù)售預(yù)購(gòu)的注銷手續(xù)，辦理保險(xiǎn)的退保手續(xù)等。至于她所述的按現(xiàn)房?jī)r(jià)格來(lái)退款沒(méi)有法律依據(jù)。

　　■ 按揭

　　提前還貸要交違約金?

　　何先生：我前不久簽了商品房購(gòu)賣合同，合同寫(xiě)著交款方式是按揭。我已交了頭期款，按揭10年，但現(xiàn)在想一次性交清余款，可以嗎?會(huì)不會(huì)違反合同?

　　回復(fù)：記者采訪了有關(guān)人士，他告訴記者，何先生可提前還貸，目前提前還貸不需交納違約金。

　　提前還貸多算利息嗎?

　　羅湖陳女士：聽(tīng)說(shuō)提前還貸是先把利息還了才能還本。如果這樣，那提前還貸還有么用呢?

　　回復(fù)：記者就此采訪了銀行有關(guān)人士。據(jù)介紹，提前還貸確實(shí)是先結(jié)算利息再還本金，但不是結(jié)算全部貸款期間的利息，而是結(jié)算到當(dāng)月止的利息，所以提前還貸不會(huì)多算利息。比如某人貸款10萬(wàn)元，分10年還清，到第五年提前還貸。假定到本月還有余額5.5萬(wàn)元，提前還貸時(shí)，5.5萬(wàn)元當(dāng)月的利息要先還清，然后再將本金還清就行了。據(jù)了解，銀行利息是一月一結(jié)，占用資金一個(gè)月就收一個(gè)月利息，利息結(jié)算到還清本金為止。

　　辦理抵押登記需提供哪些資料?

　　福田錢先生：較近做生意急需一筆錢，向朋友一家公司借貸，但對(duì)方提出要房產(chǎn)抵押，因初次碰到這樣的事，想知道辦理房地產(chǎn)抵押登記需提供哪些資料?怎么才能預(yù)防以后可能發(fā)生的糾紛?

　　回復(fù)：記者從深圳市國(guó)土部門了解到，房地產(chǎn)抵押是指?jìng)鶆?wù)人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人(抵押權(quán)人)提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式，一般特指用所購(gòu)房屋作為擔(dān)保貸款購(gòu)房的行為。辦理房地產(chǎn)抵押登記需提供以下相關(guān)資料：(1)《房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書(shū)》;(2)房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū);(3)身份證明;(4)經(jīng)公證的借款合同和抵押合同。非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)抵押需提交其產(chǎn)權(quán)部門同意抵押的批準(zhǔn)文件。

　　■ 物管

　　收到通知沒(méi)入住要交管理費(fèi)嗎?

　　寶安趙小姐問(wèn)：我去年在寶安購(gòu)了一套房，6月入伙通知書(shū)發(fā)給了我，我簽收了，但一直沒(méi)入住，直到今年3月份才去樓盤領(lǐng)鑰匙。但管理處要我先交清9個(gè)月的管理費(fèi)，才能進(jìn)去裝修，管理處這樣的要求合理嗎?

　　回復(fù)：深圳市廣和律師事務(wù)所副主任律師魯潮回答，管理費(fèi)交納時(shí)間從業(yè)主正式合法入伙之日起算。業(yè)主收到入伙通知，但因自己原因不入伙，也要交納管理費(fèi)。不過(guò)，具體交多少，趙小姐可以與管理處協(xié)商。（編輯：凝水）

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