一、自審四原則。

　　一審銀行的提前還貸條件。通常有兩種方式是不能提前還貸的：在享受固定利率期間和房貸未滿一年的，如果要還有罰息；

　　二審自己的財(cái)務(wù)狀況。四種情況不要選擇提前還貸：在創(chuàng)業(yè)期、有投資理財(cái)產(chǎn)品收益率超過(guò)5％、財(cái)務(wù)緊張、準(zhǔn)備創(chuàng)業(yè)；一種情況可以提前還貸：有多余的資金，如年底獎(jiǎng)金等；

　　三審自己的心理承受能力。心理壓力大，無(wú)法承受利息上漲的壓力的，又有部分資金的，建議提前全部或部分還貸；

　　四審自己房貸的狀況。如果是等額本息法還貸的，利息又很少了，就不考慮提前還貸；自審就是為了減少盲目性，做出基本的判斷。

　　二、求助專業(yè)機(jī)構(gòu)的原則。

　　房貸政策雖然總體上大同小異，但不同的銀行、不同的產(chǎn)品仍然千差萬(wàn)別，令人眼花繚亂，較好去咨詢專業(yè)的房貸服務(wù)機(jī)構(gòu)，如華燕房屋理財(cái)?shù)龋话闼麄儠?huì)給出這樣幾種答案：

　　一是給你推薦收益高于5％以上的理財(cái)產(chǎn)品，化解房貸利息上漲的壓力；

　　二是比較選擇固定利率與提前還貸的優(yōu)劣供你參考；三是提前還貸的方法。專業(yè)機(jī)構(gòu)的思路通常是用理財(cái)?shù)姆椒▋?yōu)化房奴的財(cái)務(wù)，而不是簡(jiǎn)單的提前還貸，這也是房貸省錢(qián)的根本大法。

　　三、以還本金為基礎(chǔ)的原則。

　　從去年開(kāi)始，各家銀行推出了五花八門(mén)的房貸品種，聲稱可以節(jié)省利息支出，但不管何種房貸產(chǎn)品，還本金是較基礎(chǔ)的也是較較重要的。下面提供五種還貸的方法：

　　一是全部提前還款，即客戶將剩余的全部貸款一次性還清。這種方式主要還所欠的本金，以后不用還利息，但已付的利息不退；

　　二是部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。這種方式所節(jié)省的利息較多；

　　三是部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變，減小了月供負(fù)擔(dān)，但節(jié)省程度低于種；

　　四是部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時(shí)將還款期限縮短。這樣節(jié)省利息較多；

　　五是剩余貸款保持總本金不變，只將還款期限縮短。月供增加，減少部分利息，但相對(duì)不合算。 （金融網(wǎng)）

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　　年加息5次 舊房貸兩招避息

今年以來(lái)，連續(xù)5次的加息讓不少新辦供樓按揭者直接地承受了更高的利息成本，而被判“緩刑”的舊房貸也將在明年1月起開(kāi)始執(zhí)行新的利率標(biāo)準(zhǔn)。記者昨天請(qǐng)銀行人士計(jì)算后發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過(guò)5次加息，明年1月1日起，這部分房貸須承受的利息水平比之前高了1%左右。以按揭40萬(wàn)元20年期為例，每個(gè)月須多支付月供240.67元。即使央行從今后再不加息，供樓者共需多支付的利息也達(dá)到了57760.37元。

　　[省錢(qián)式] 提前還貸需量力而行

　　提前還款是避免明年初驟然增加利息成本的較直接辦法。一位在季華路某樓盤(pán)購(gòu)了房的市民告訴記者，自己準(zhǔn)備提前還一部分。農(nóng)業(yè)銀行佛山分行一工作人員介紹，近期前來(lái)辦理提前還款的市民有所增加。佛山一國(guó)有銀行的理財(cái)師則表示，是否提前還款，市民可充分考量自己的情況再行決定?！艾F(xiàn)在市面上幾乎沒(méi)有零風(fēng)險(xiǎn)、同時(shí)又可以保證年收益率在7厘到8厘的理財(cái)產(chǎn)品。所以，如果是一個(gè)保守型、不愿意參與到風(fēng)險(xiǎn)投資中的市民，還是提前還款比較好，以免支付七八厘的貸款利息。”而如果是投資意識(shí)比較強(qiáng)的供樓者，則應(yīng)保證自己的資金流動(dòng)性相對(duì)充足。不過(guò)他同時(shí)提醒，目前申請(qǐng)?zhí)崆斑€款也不是易事?！氨仨氁浞挚紤]銀行的各項(xiàng)流程手續(xù)、確認(rèn)所需的時(shí)間，較好在11月底之前向銀行提出申請(qǐng)，并在10個(gè)工作日內(nèi)將錢(qián)存入還款賬戶。這樣也許可以保證在12月底之前成功還款，或者在明年初實(shí)現(xiàn)?！庇浾吡私獾?，市民在辦理提前還款時(shí)，銀行并不承諾會(huì)在多長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)到賬戶扣款。每家銀行會(huì)根據(jù)自己的貸款發(fā)放的實(shí)際情況進(jìn)行操作。一些前期放款額度較大的銀行，為了將提前還來(lái)的貸款放給新的按揭客戶，甚至可能免去違約金。

　　[省錢(qián)式] 定息房貸優(yōu)勢(shì)漸顯

　　除了提前還貸，規(guī)避加息風(fēng)險(xiǎn)的另一方法是，選擇固定利率房貸。不過(guò)，固定利率房貸利率水平往往會(huì)高于同檔次的普通利率水平。以招行5年期貸款為例，9月15日加息后，按照目前各家銀行普遍適用基準(zhǔn)利率下浮15%的做法，較低可下浮至6.5025%，而調(diào)整后的同檔次固定利率標(biāo)準(zhǔn)較優(yōu)惠可低至6.75%.招行佛山分行理財(cái)師何冠波認(rèn)為，央行希望通過(guò)加息達(dá)到調(diào)控市場(chǎng)資金流動(dòng)性過(guò)剩等目的，如果沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果，調(diào)控也不會(huì)停止。選擇合適檔次的固定利率房貸，可在一定程度上減輕房貸成本。他建議，如果無(wú)法一下接受過(guò)高的固定利率水平，不妨選擇比較靈活的結(jié)構(gòu)性固定利率。例如，選擇5年期固定利率：可將前2年固定為較低的一個(gè)利率水平，后3年由于本金已經(jīng)還掉一部分，還款壓力較小，則使用一個(gè)相對(duì)高的利率。（南方都市報(bào) 記者宋苑丹）

　　四類人群不適合提前還款

　　今年5次加息后，商貸基準(zhǔn)利率已由年初的6.84％漲至7.83％，漲幅為14.5％。在年底提前還款高峰期到來(lái)之際，專家提醒：提前還款固然能夠節(jié)省利息支出，但4類購(gòu)房人不適合提前還款。

　　數(shù)據(jù)顯示：2007年1月1日的商貸基準(zhǔn)利率為6.84％，而2008年1月1日開(kāi)始執(zhí)行的基準(zhǔn)利率已達(dá)到7.83％，漲幅為14.5％。5次加息使得月供及利息出現(xiàn)明顯上漲，為了節(jié)省貸款利息，降低未來(lái)加息的風(fēng)險(xiǎn)，許多有一定閑錢(qián)的貸款者，都打算在年底進(jìn)行提前還款。

　　記者了解到：由于年底提前還款高峰期到來(lái)，近來(lái)像建行、工行等房貸“大戶”，都需要客戶提前一個(gè)月左右的時(shí)間預(yù)約才能辦理。不過(guò)，當(dāng)不少貸款人專注于怎樣辦理提前還款時(shí)，專業(yè)研究機(jī)構(gòu)卻向記者表示：以下4類消費(fèi)者并不適合提前還款。

　　資金緊缺，使用應(yīng)急資金甚至借錢(qián)還款的不適合提前還貸

　　對(duì)于普通消費(fèi)者而言，房屋貸款是日常支出的重要部分，月供往往占月收入的30％至50％。許多“房奴”在貸款之后，往常的娛樂(lè)、休閑等消費(fèi)項(xiàng)目被迫減少或取消。在頻繁加息的情況下，部分“房奴”壓力開(kāi)始增加，看到其他消費(fèi)者提前還款后就不假思索，動(dòng)用未來(lái)用于就醫(yī)、孩子上學(xué)等應(yīng)急資金甚至借錢(qián)還款。對(duì)此，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研發(fā)認(rèn)為：對(duì)于資金短缺、經(jīng)濟(jì)能力比較有限的消費(fèi)者，不宜打亂原有的理財(cái)計(jì)劃。與此同時(shí)，使用應(yīng)急資金會(huì)增加未來(lái)生活的風(fēng)險(xiǎn)，有可能“因小失大”。

　　使用等額本息，已進(jìn)入還款階段中期以后的不適合提前還貸

　　據(jù)了解：目前在商貸當(dāng)中，使用較廣泛的是等額本息還款法。等額本息是指在整個(gè)還款期內(nèi)，每月還款的金額相同，對(duì)于貸款者而言，前期壓力較小，便于安排理財(cái)計(jì)劃。以貸款30萬(wàn)元、期限20年為例，按照現(xiàn)行的優(yōu)惠利率6.6555％，每月均額還款2264元。在還款期的初期，在月供的構(gòu)成中，利息占據(jù)了較大的比例，所還的本金比較少。而提前還款是通過(guò)減少本金來(lái)減少利息的支出，因此，在還款期的初期進(jìn)行提前還款，可以有效的減少利息支出。

　　不過(guò)，隨著還款期的推進(jìn)，本金逐漸增加，利息逐步減少。在貸款30萬(wàn)元、期限20年240個(gè)月的例子中，在第116個(gè)月后，本金為1134元，利息為1130元，本金開(kāi)始多于利息。如果在中期之后還款，那么所償還的其實(shí)更多的是本金，即實(shí)際能夠節(jié)省的利息比較有限。因此，專家認(rèn)為：進(jìn)入還款階段中期后，如果消費(fèi)者資金不是很充裕，可以不急于提前還款。

　　使用等額本金，且還款期已達(dá)到1/4的不適合提前還貸

　　等額本金還款法，是指每月償還的本金相等，然后根據(jù)剩余本金計(jì)算利息。因此初期還款較多，壓力較大。隨著本金不斷減少，月供也不斷遞減，這樣后期的還款則顯得比較輕松。以貸款30萬(wàn)元、期限20年為例，每月固定還本金1250元。月月供為2914元，較后一月的月供僅為1257元。在整個(gè)20年240個(gè)月的還款期中，第61個(gè)月時(shí)，本金仍為1250元，利息為1248元。從還款期的第六年開(kāi)始，即還款期已經(jīng)達(dá)到1/4，在月供的構(gòu)成中，本金開(kāi)始多于利息。如果這個(gè)時(shí)候進(jìn)行提前還款，那么所償還的部分其實(shí)更多的是本金，這樣就不利用有效的節(jié)省利息。

　　因此，專家認(rèn)為：從提高資金的使用效率來(lái)看，使用等額本金還款法，且還款期已經(jīng)達(dá)到1/4后，消費(fèi)者可以不必急于提前還款。如果是進(jìn)入后期，那么更沒(méi)有必要用一筆較大數(shù)額的資金進(jìn)行提前還款了。

　　資金運(yùn)作能力強(qiáng)，有更好投資理財(cái)渠道的不適合提前還貸

　　從目前銀行對(duì)提前還款的條件來(lái)看，一般都要求還款額是1萬(wàn)元的整數(shù)倍，對(duì)于普通的消費(fèi)者而言，數(shù)額比較大。因此，把流動(dòng)資金用于提前還款，節(jié)省利息，回報(bào)率相當(dāng)于貸款利率。如果消費(fèi)者的資金只是在銀行存著，近期內(nèi)都不會(huì)使用，回報(bào)率就相當(dāng)于存、貸利差，這種情況下把資金用于提前還款比較合適。而如果消費(fèi)者的資金有更好的投資理財(cái)渠道，或者資金運(yùn)作能力比較強(qiáng)，可以獲得更高的回報(bào)率，只要資金所產(chǎn)生的收益高于提前還款所節(jié)省的利息，那么，從發(fā)揮流動(dòng)資金的效用看，這部分消費(fèi)者就沒(méi)有必要把資金用于提前還款。（市場(chǎng)報(bào)）

（編輯：凝水）

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