近日，關于上述名詞的投訴漸漸多了起來。為此，本報記者走訪了天津明揚長纓律師事務所，與楊仲凱、孫志偉兩位律師進行了深入的交談。

　　定金 訂金 保證金 誠意金

　　關于定金的認定

　　有讀者投訴，現在有一些開發(fā)商，在尚未取得商品房銷售或預售許可證的時候，出于聚攏人氣或提前銷售的目的，同時又要規(guī)避有關部門的處罰，于是想出種種辦法來變通自己的提前銷售行為。比如在正式開盤前指定某家銀行，規(guī)定有意購房的消費者去開戶存一筆1萬至5萬元不等的存款，然后憑存款單到售樓處登記排號，按排號的順序選房。同時開發(fā)商還表示，這筆存款的所有權歸個人，消費者隨時可以將這筆存款取走。但他們將對個人開立的存款賬戶進行監(jiān)控，如果開盤時這筆存款已經被取走，則這名消費者排的號將被取消，也就是自動失去購房資格，這筆錢被稱作“保證金”、“誠意金”等等。那么，該如何認定這筆錢的性質呢？

　　楊律師說，現在有些消費者很重視定金這個概念的認定，因為一旦認定交了定金，開發(fā)商如果違約的話，至少消費者能得到雙倍返還。但是記者提到的這種情況則略有不同，因為這筆錢確實沒有交給開發(fā)商，而只是以個人名義開立了存款賬戶，那么很難認定這筆錢就是定金。這就是開發(fā)商聰明的地方，他又用這錢吊住你，又不承擔雙倍返還的風險。所以這筆錢較多只能算是“變相定金”或“貌似定金”，關鍵在于這錢并不是在開發(fā)商手里控制。

　　此外，楊律師說，也許還有一種情況可以認定消費者存到銀行的錢是定金，那就是消費者開立的是一個共管賬戶。也就是說，消費者存到銀行里的錢，開發(fā)商不但可以監(jiān)控，而且在消費者取款時需要消費者和開發(fā)商共同簽字才行。如果屬于這種情況，這筆存款也可以認定為是定金，但現在不是這種情況，所以得不到這是定金的證據。

　　莫把“定金”當“訂金”

　　提到這個問題，楊律師表示不能不重提“定金”和“訂金”的區(qū)別。在《擔保法》中，“定金”是擔保的五種方式之一。已付“定金”，消費者如果不履行合同規(guī)定義務，就再也無權要求退還“定金”了。而在《合同法》中，有“定金罰責”：如果是購方違約，則“定金”由賣方所得；如果是賣方違約，則賣方應歸還“定金”的兩倍給購方，所以雙方在簽訂合同時都會更加謹慎。

　　“訂金”則不同，“訂金”只是訂下來，預訂的意思。是給消費者一個考慮的緩沖期，比如有的消費者準備購樓，又拿不定主意，一些負責一點的樓盤為了給消費者一個充分考慮的空間，愿意讓消費者先交一點“訂金”，在一段時間內，比如3天，消費者可以較終決定購還是不購，3天內，交了“訂金”的消費者看中的房屋不會推薦給其他購主，3天后就不保證了。但“訂金”不購樓時可全額退還，要購樓還可以當成應付樓價的一部分，除非合同中有違約不返還的特殊約定，否則它不等于“定金”。

　　不是定金，勝似定金

　　楊律師認為，對于剛才提到的種種“變相定金”，消費者其實更需要提高警惕。因為它不但一點兒也限制不了開發(fā)商的行為，而且縛住了消費者繼續(xù)奔波選房的雙腿。消費者被這種“已經交了錢”的假象蒙蔽住，認為房子已經定下，高枕無憂了，但可能不知道，其實他什么也沒購到，一旦有他發(fā)現了這一點，可能時間已經過去很久了?，F在房產價格的變化如此巨大，消費者每浪費，都有可能為重新購房多支付高得多的代價，而這種損失是不會得到補償的。所以，消費者只有自己擦亮眼睛，多動腦筋，或者來問問律師，其實這種咨詢是花不了多少錢的。

　　不過，楊律師還表示，時間成本是有可能得到賠償的，法律規(guī)定有締約過失責任?！逗贤ā返?2條規(guī)定：“當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：（一）假借訂立合同，惡意進行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠實信用原則的行為?！?

　　楊律師指出，要特別注意這里邊的“惡意磋商”和“故意隱瞞”等事實。因為從消費者看房開始，雙方每一次溝通，都是在互相接近，都是在為較終達成協(xié)議而努力。你讓步我也讓步，你少劃劃價，我多讓點利，期望較終達成合約。這時候如果消費者一分錢也沒有，根本也沒想要真正購房，那么你就是在惡意浪費對方的銷售資源；反過來，如果開發(fā)商在價格上、時間上故意對你隱瞞一些不利于你的事實，這也構成過錯。因為民法通則第68條規(guī)定，故意隱瞞真實情況或陳述虛假情況，誘使對方做出錯誤的意思表示，構成欺詐。這時你可以進行索賠，索賠包括直接損失和間接損失。

　　如何規(guī)避風險

　　孫律師較后補充道：要想真正避免消費者的各種損失，目前較行之有效的方法仍然是那幾條。

　　一、頭先細查五證：建設工程規(guī)劃許可證、國有土地使用證、施工許可證、建設用地規(guī)劃許可證、商品房預（銷）售許可證。五證缺一不可，否則不管價格多合理、房型多理想、地點多誘人，也不要購購。

　　二、把售樓者口頭的承諾落實到具體合同中，防止舉證不能。

　　三、合同條款要具體明確，不能含糊，規(guī)定得越細越好。

　　四、多留書面的東西，樓書、宣傳頁等等。

　　五、宏觀一點，除了考察開發(fā)商以外，還要有一點政策知識。比如市區(qū)的規(guī)劃，什么地方是公園、什么地方是綠地，大家是能夠了解到的，這就有利于選到好地點。

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