賣方

　　1、房產(chǎn)證證明:這個表明房產(chǎn)證是交易開出的，真實(shí)、有效。

　　2、身份證明:就是說你的身份證不是偽造的，而且要與房產(chǎn)證上的名字一致，這樣你才有權(quán)利出售這棟別墅。

　　3、如果出售的別墅帶有租賃合同，那么你還要讓你的房客寫一個放棄優(yōu)先購購權(quán)的證明書。已婚人士出售別墅還需要配偶的同意出售證明。

　　購方

　　4、身份證明書是必不可少的。

　　5、如果需要貸款則還要從所在單位開出收入證明。

　　6、根據(jù)06年出臺的一系列政策，外籍人士在購購前還要出示該房屋為在上海購購的套居所以及在華居住、工作滿一年的證明。

　　購賣雙方

　　7、雙方做一個別墅產(chǎn)權(quán)的調(diào)查以表明房屋購賣的真實(shí)、合法性。

　　8、簽定協(xié)議，協(xié)議主要包括明確雙方在交易過程中所產(chǎn)生的費(fèi)用由誰支付；物業(yè)費(fèi)、水、電、煤等費(fèi)用如何結(jié)算和交付；別墅內(nèi)原有的家具的品牌、數(shù)量以及家具如何處理；購方如何付款，幾天到帳以及到帳幾天后可以擁有房屋的使用權(quán)等都要在協(xié)議中明確的規(guī)定，這樣就可以在后期的交易中避免許多不必要的麻煩，使交易簡單化。

　　交易中：算好稅費(fèi)是關(guān)鍵

　　購方

　　9、要支付2.5元/平方米的交易手續(xù)費(fèi)，這個費(fèi)用只計(jì)算別墅的建筑面積不包括花園以及不計(jì)入建筑面積的部分，例如層高不足2.8 米的地下室等。

　　10、房價(jià)0.05% 的合同印刷費(fèi)和總價(jià)0.15% 的公證費(fèi)。

　　11、200元的交易登記費(fèi)，約500元的配圖費(fèi)，5元的權(quán)證印花稅以及房價(jià)3% 的契稅，此外李先生還要支出房價(jià)3% 的地價(jià)稅。

　　賣方

　　12、2.5 元/ 平方米的交易手續(xù)費(fèi)房價(jià)0.05%的合同印刷費(fèi)和總價(jià)0.15% 的公證費(fèi)。

　　13、如果別墅購購后未滿5年就進(jìn)行了交易，需要支出按售房收入減去購房價(jià)款后的差額的5% 的差額稅。

　　14、賣房子自然少不了個人所得稅的交納，這筆費(fèi)用按照售房收入額去購房價(jià)款和合理費(fèi)用后的余額的20% 支付。

　　15、還有房價(jià)5%的綜合稅也需要賣方交納。

　　16、另一個要賣方交納的稅費(fèi)是2005年6月1日才新開始征收的土地增值稅，該稅的具體征收辦法為：別墅超過5 年轉(zhuǎn)讓的，根據(jù)稅務(wù)部門審核結(jié)果，屬于自住房產(chǎn)，免征個人所得稅；3年至5年轉(zhuǎn)讓的則減半征收；3 年內(nèi)轉(zhuǎn)讓則全額征收別墅增值部分的個人所得稅。如果賣方在內(nèi)3-5年，則減半征收土地增值稅，如果5 年以后才轉(zhuǎn)讓，在確定該別墅是自住性質(zhì)之后，就可以不用繳納土地增值稅了。

　　交易后：做好交接工作

　　購方

　　17、與賣方一起去將電話、水、電、煤等做更名以免以后產(chǎn)生糾紛。

　　18、去別墅小區(qū)的物業(yè)管理公司做個登記，表明這套別墅已經(jīng)是你的拉，今后所有和別墅相關(guān)的事務(wù)以后都要對你負(fù)責(zé)。（編輯：凝水）

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