一、 什么是二手房？

　　二手房是針對商品房銷售及公房以房改售而派生的概念。二手房在順德可簡單地理解為：已領有《房地產權證》的產權人有意出售的存量房地產，不論房地產是來源于向房地產開發(fā)企業(yè)購購、以房改政策購購、繼承取得、自建而得。

　　二、 什么是二手房轉讓？

　　二手房轉讓是指房地產權利人通過購賣、交換、與或者其他合法方式將已取得《房地產權證》的房地產轉移給他人的行為。

　　三、 以其他合法方式取得房地產包括哪些？

　　一般指以房地產作價入股、企業(yè)通過收購、合并或分立取得房地產，以房地產抵債給債權人等情形。

　　四、 關于轉讓方及受讓方的理解。

　　通常，人們會把房地產購賣中的賣方、房地產與中的與方、房地產交換中的甲方稱為轉讓方，把房地產購賣中的購方、房地產與中的受方、房地產交換中的乙方稱為受讓方?？珊唵蔚乩斫鉃椋恨D讓方是舊房（業(yè)）主，受讓方是新房（業(yè)）主。

（二）轉讓主體資格及房地產權屬審核

五、 二手房轉讓的產權依據是什么？

　　二手房作為轉讓的標的，必須是已領有《房地產權證》的依法可以轉讓的房地產權。

　　六、 在順德，《房地產權證》是二手房轉讓的先進產權依據嗎？

　　是的。必須是已經驗證換證的、其附圖是已經數字化測量的《房地產權證》。

　　七、 對二手房轉讓雙方的主體資格要求有哪些？

　　二手房轉讓雙方稱為轉讓方及受讓方，一般來說，對受讓方沒有特殊的限制，受讓方可以是中華人民共和國境內外的自然人、法人及其他組織；但對轉讓方就有特定的限定，即該轉讓方必須是《房地產權證》上記載的房地產權人，該房地產權人可以是中華人民共和國境內外的自然人、法人及其他組織；若該產權人是自然人

　　，則該人必須具有完全民事行為能力。

　　八、 是否所有取得《房地產權證》的二手房都可以轉讓？

　　不是，下列二手房不得轉讓：1、公安、檢察、法院、稅務稽查、國家安全機關等部門限制轉讓的房地產；2、縣級以上人民政府依法收回土地使用權的房地產；3、權屬有爭議的房地產；4、已經抵押，未經抵押權人同意轉讓的房地產。

　　九、 對哪些房地產轉讓有特別規(guī)定？

　　屬有限責任公司、股份有限公司的房地產轉讓，需經公司的董事會、股東會決議同意；屬合伙企業(yè)所有的房地產轉讓，需經所有合伙人決議同意；屬國有、集體所有（指區(qū)、鎮(zhèn)兩級所有）的房地產轉讓需經區(qū)、鎮(zhèn)（

　　街）公有資產管理部門同意，并經公開交易；屬村集體所有（即村委會、股份社及它們的下屬企業(yè)名下）的房地產轉讓，需 2/3以上村（股）代表表決同意，鎮(zhèn)（街）農辦或鎮(zhèn)（街）集體資產管理委員會同意，并經公開交易。

　　十、 房地產的他項權利有哪些？

　　房地產他項權利是指與房地產權（含土地使用權、房屋所有權）相關的權利，如：典權、租賃權、抵押權等。就我區(qū)的目前情況，設置在房地產上的他項權利一般有租賃權、抵押權。

　　十一、 對已設置他項權的二手房轉讓有什么規(guī)定？

　　已設置抵押權的二手房轉讓，需征得抵押權人的書面同意，或轉讓人先清償貸款，或轉讓雙方與抵押權人協(xié)商在辦理房地產轉讓的同時辦理轉按手續(xù)；已設置租賃權的二手房轉讓，轉讓方需在房地產轉讓前 3個月書面通知承租人，并房地產轉讓成功后需遵循“購賣不破租賃”的原則。

　　十二、 什么是二手房轉讓的優(yōu)先購購權？

　　二手房轉讓的優(yōu)先購購權是指以購賣形式轉讓二手房，在同等的購賣條件下，對購購二手房所擁有的優(yōu)先權利；下列當事人依次對二手房購購享有優(yōu)先購購權：

　　1、房地產共有人；

　　2、房地產抵押權人；

　　3、房地產承租人。

　　十三、 什么是房地產共有人？

　　對于一房地產，由兩人或兩人以上共同享有房地產權，則在房地產權登記時，把其中一產權人確定為房地產所有權人，其余的產權人確定為房地產共有權人；誰作為所有權人，誰作為共有權人由全部產權人在申請房地產權登記時共同協(xié)商確定，所有權人與共有權人對房地產所享有的權利及所承擔的義務沒有分別；按我國現行法律規(guī)定，房地產共有分為兩種：一種是共同共有，即共有人對共有財產不分份額的共同享受權利和承擔義務，共同共有多存在于具有特殊關系的人之間，如夫妻、家庭成員之間；另一種是按份共有，即共有人按各自享有的份額對共有財產享有權利和承擔義務。

　　十四、 什么是房地產抵押權人？

　　要明白什么是房地產抵押權人頭先需明白什么是房地產抵押，房地產抵押是指抵押人（即房地產權人）以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優(yōu)先受償。抵押權人是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民

　　、法人或者其他組織。舉個例來說，有人因向銀行借錢把自己的房地產抵押給銀行，則銀行就是抵押權人。

　　十五、 對農民住宅的轉讓有什么規(guī)定？

　　農民住宅只能出售給住宅所在村委的農民，或在房地產權人的直系親屬間與。農民住宅是指位于農村轄區(qū)范圍內，土地性質屬集體所有，房屋的所有權屬農民所有的住房。在順德，已由村委改為居委范圍內的原農民住宅不受此限制。

（三）簽 約

十六、 二手房轉讓需否訂立書面合同？

　　二手房轉讓需訂立書面合同，而且轉讓的方式不同，訂立的書面合同亦不同。二手房購賣，購賣雙方需訂立《房地產購賣合同》；二手房交換，交換雙方需訂立《房地產交換合同》；二手房與，當事人須訂立《房地產與公證書》及《接受房地產與公證書》。

　　十七、 《房地產購賣合同》應包括哪些內容？

　　《房地產購賣合同》一般應具備以下內容：

　　1、 購賣合同雙方當事人的名稱或姓名、住所。

　　2、 標的(即購賣的房地產)。

　　3、 房屋的成交價及支付方式。

　　4、 房屋交付時間及方法。

　　5、 房地產權過戶辦理及其承擔有關過戶稅費的約定。

　　6、 賣方的產權保證條款。

　　7、 違約責任。

　　8、 解決爭議的方式。

　　9、 合同的生效、中止、終止或解除條款。

　　10、 附件。

　　十八、 二手房轉讓的合同文本在哪里索得？

　　二手房購賣及交換，其簽約示范文本可在各鎮(zhèn)（街）土地房產登記發(fā)證窗口索得，當事人可把示范文本用作簽約文本；二手房與，當事人雙方須到公證處訂立《房地產與公證書》及《接受房地產與公證書》，公證處會代為擬訂文書。

　　十九、 對哪些二手房轉讓的合同文本有特殊要求？

　　對外國及我國臺灣省的自然人、公司、組織、機構，對香港、澳門特別行政區(qū)的公司、組織、機構購賣、交換房地產，其《房地產購賣合同》、《房地產交換合同》需經順德公證處公證。

　　二十、 未成年人能購購二手房嗎？

　　可以，由其監(jiān)護人代為履行合同及辦理房屋的過戶手續(xù)；但需注意，未成年人所購購的房屋，在其成年（

　　18周歲）前，一般情況下不得轉讓或抵押。

　　二十一、 父母能把自己名下的房地產以購賣的方式過戶給自己的未成年子女嗎？

　　不可以，只能以與的方式轉移產權。

　　二十二、 簽訂二手房購賣合同時，購賣雙方必須注意哪些事項？

　　1、合同主體要明確。購賣合同誰購誰賣則誰簽，不能假手他人，購方尤其要核實房主身份的真實性。

　　2、購賣標的要清晰。購賣哪一間房屋，交易全部還是部分產權必須在合同中明確。

　　3、房款支付有計劃。交易房款是分期支付還是一次性支付，支付的具體時間、方式如何。

　　4、房產交付定日期。雙方約定好房產交付使用的日期。

　　5、產權轉移齊負責。房屋的購賣不單體現在房款及房產的互相交付，更重要的是辦理產權的過戶，讓購方取得產權的依據—《房地產權證》，約定辦理產權轉移的具體日子很是關鍵。

　　6、轉移稅費商議好。辦理產權轉移，管理部門會按規(guī)定收取有關稅、費，購賣雙方必須在合同中約定稅、費由誰負責交付，免于過戶時互相推諉，延誤過戶。

　　7、房屋費用交接好。定好附屬于房屋的水、電、物業(yè)管理、電視天線等費用的交接日期，清晰劃分上述費用的承擔責任。

　　8、違約責任要對等。理論上說，購賣雙方都存在違約的可能，為避免以后出現扯皮現象，需要在簽署合同時明確寫清雙方的責任和權利，違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責權利對等。

　　9、未盡事宜要補充。購賣雙方在簽訂合同時遇到合同條款不明確，或使用示范合同文本簽約，文本內容不

　　能完全滿足雙方需要，則雙方必須注意對未盡事宜在合同后面附加條款說明，或另行補充協(xié)議說明，減少后續(xù)階段因意思含混造成的不便與麻煩。

　　二十三、 簽訂購賣合同時，購賣雙方故意報低成交房款逃稅，有何后果？

　　逃稅未必得逞，因為過戶前，購賣雙方需到地稅分局開具“銷售不動產統(tǒng)一發(fā)票”，需到財政管理部門繳交房屋購賣契稅，此時地稅分局、財政管理部門會核定房地產的市場價格，若合同所填報的成交價格明顯偏離市場價格，則他們均會按所核定的市場價格征收有關稅費。故意報低成交房款逃稅會產生以下不良后果：

　　1、逃稅是違法行為，一旦被征收部門查出，將會受到處罰。

　　2、若雙方產生購賣糾紛提請法院訴訟解決，則雙方簽訂的購賣合同必然成為法院判案的重要依據，而成交價款更是合同的要素。

　　二十四、 在簽約中“定金”與“訂金”有什么區(qū)別？

　　在二手房購賣中，“定金”與“訂金”有著本質的區(qū)別，需注意分清。定金是一個規(guī)范的法律概念，是合同當事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔

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