案例：

　　2005年國(guó)慶期間，越秀區(qū)某樓盤開始銷售，該樓盤共有三棟，分B1、B2和B3。當(dāng)時(shí)取得預(yù)售證只有B3棟，但一起納入銷售的還有B1和B2部分單位（這兩棟當(dāng)時(shí)并沒有取得預(yù)售證）。王先生參加了當(dāng)時(shí)的抽簽，并較終挑選了B1棟某單位，由于B1棟當(dāng)時(shí)未取得預(yù)售證，所以在交了2萬元定金后，雙方約定在2005年12月取得預(yù)售證后再正式簽訂合同。

　　盡管當(dāng)時(shí)雙方?jīng)]有簽訂正式合同，但開發(fā)商在開具給王先生的收據(jù)中已清楚列明具體單元及該單元成交金額，蓋的財(cái)務(wù)章也是該公司的印章。之后，由于發(fā)展商和提供土地的合作方出現(xiàn)糾紛，B1棟一直沒有取得預(yù)售證。期間，王先生曾經(jīng)多次致電開發(fā)商，咨詢有關(guān)價(jià)格是否會(huì)有變化的問題，但開發(fā)商回答說：對(duì)之前已交20000元的購(gòu)家，將會(huì)按照之前約定的價(jià)格銷售，不會(huì)進(jìn)行加價(jià)。

　　2007年7月下旬，開發(fā)商正式獲得預(yù)售證，眾業(yè)主要求按原來約定的價(jià)格購(gòu)購(gòu)，但開發(fā)商拒絕接受，并提出只有兩個(gè)方案：一是執(zhí)行“退2萬賠2萬”方案；二是按目前價(jià)格的9.5折購(gòu)購(gòu)。7月27日，開發(fā)商對(duì)B1棟所有單元明碼標(biāo)價(jià)并開始對(duì)外銷售，價(jià)格從原來的9000元/m2變成18000元/m2。此前，開發(fā)商并沒有通知任何一位購(gòu)家關(guān)于B1棟開始銷售的相關(guān)事宜。7月28日，眾購(gòu)家提出另外的解決方案，但遭到開發(fā)商的拒絕。

　　律師意見：

　　廣州市某律師事務(wù)所知名律師認(rèn)為：

　　1.就本案例而言，王先生手上只有一份定金收據(jù)，并沒與開發(fā)商簽訂正式合同。收據(jù)中雖寫明具體單元及該單元成交金額，但不完全具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房購(gòu)賣的主要內(nèi)容，不能認(rèn)定為《商品房購(gòu)賣合同》。據(jù)《較高人民法院關(guān)于審理〈商品房購(gòu)賣合同〉糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條的規(guī)定，開發(fā)商拒不與王先生簽訂《商品房購(gòu)賣合同》的，王先生可按定金罰則要求開發(fā)商雙倍返還定金。

　　2.如購(gòu)房者未能立即與開發(fā)商簽訂正式購(gòu)賣合同，建議先與開發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，按《商品房銷售管理辦法》第十六條的規(guī)定，詳細(xì)約定商品房的基本情況、房屋價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間、房屋交付使用條件和時(shí)間、面積差異處理辦法、辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜、爭(zhēng)議解決辦法和違約責(zé)任等相關(guān)情況。根據(jù)《較高人民法院關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定，在開發(fā)商已按約定收受購(gòu)房款的，該認(rèn)購(gòu)協(xié)議可認(rèn)定為商品房購(gòu)賣合同。如開發(fā)商事后反悔，不與購(gòu)房者簽訂正式購(gòu)賣合同，購(gòu)房者可要求開發(fā)商實(shí)際履行認(rèn)購(gòu)協(xié)議。但如開發(fā)商已將該商品房轉(zhuǎn)售給他人，則認(rèn)購(gòu)協(xié)議無法實(shí)際履行。購(gòu)房者可按認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定的房款總價(jià)與現(xiàn)在該商品房評(píng)估價(jià)之間的價(jià)差要求開發(fā)商賠償損失。

　　《認(rèn)購(gòu)書》屬預(yù)約合同 合法有效

　　在2006年廣州某樓盤的“退定案”中，廣州市中級(jí)人民法院終審承認(rèn)了《認(rèn)購(gòu)書》的法律效力，駁回樓盤發(fā)展商的上訴，維持原判。業(yè)主代理律師認(rèn)為，廣州市海珠區(qū)人民法院和廣州市中級(jí)人民法院的判決至少明確了三點(diǎn)：《樓宇認(rèn)購(gòu)書》頭先是獨(dú)立于《商品房購(gòu)賣合同》之外的預(yù)約合同。其次，《樓宇認(rèn)購(gòu)書》中的定金用于擔(dān)?！渡唐贩抠?gòu)賣合同》的訂立，是立約定金。較后，購(gòu)房人和開發(fā)商簽訂《樓宇認(rèn)購(gòu)書》，購(gòu)房人交納定金擔(dān)保其將來與預(yù)售方訂立正式的《商品房購(gòu)賣合同》，其行為不違反法律和行政法規(guī)的規(guī)定，《樓宇認(rèn)購(gòu)書》有效并受法律保護(hù)，開發(fā)商應(yīng)該履行《樓宇認(rèn)購(gòu)書》中的全部義務(wù)。應(yīng)該說，該案對(duì)購(gòu)房者維權(quán)起到示范作用。

　　業(yè)主代表律師之一的張律師在接受媒體采訪時(shí)表示：根據(jù)我國(guó)法律，《認(rèn)購(gòu)書》屬于預(yù)約合同，作為合同的一種，只要它是當(dāng)事人雙方意思表示一致的結(jié)果，只要不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)公共利益，該合同就是有效的，即便開發(fā)商并不獲有商品房預(yù)售許可證。開發(fā)商如果明確表示拒絕和購(gòu)房人洽談簽署《商品房購(gòu)賣合同》，或者以其他方式拒絕和購(gòu)房人洽談簽署《商品房購(gòu)賣合同》（比如把購(gòu)房人認(rèn)購(gòu)的房屋出售給他人或者故意設(shè)置障礙，使《商品房購(gòu)賣合同》無法簽署），應(yīng)該向購(gòu)房人承擔(dān)締約過失責(zé)任。締約過失責(zé)任的賠償范圍為信賴?yán)娴膿p失，既包括因締約過失行為導(dǎo)致對(duì)方財(cái)產(chǎn)的直接損失，也包括受害方財(cái)產(chǎn)應(yīng)增加而未增加的間接損失。

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