投資方式的權(quán)衡

　　購(gòu)房投資選擇以租養(yǎng)貸還是升值轉(zhuǎn)賣；在付款方式上，是貸款或付全款？這是投資者頭要考慮的問(wèn)題。一般人購(gòu)房居住或投資，除要投入一筆不小的資金外，還要向銀行貸不少款（多數(shù)人選擇5—7成按揭的方式），有人就此被上了套———畢竟靈活的現(xiàn)金換來(lái)的是不易變現(xiàn)的不動(dòng)產(chǎn)。如果投資不當(dāng)，負(fù)債的心理壓力加之房產(chǎn)很難變現(xiàn)脫手，會(huì)令購(gòu)房人有種被套牢的感覺(jué)。如果將來(lái)銀行試行開(kāi)辦的“轉(zhuǎn)按揭”程序簡(jiǎn)便易行并且所費(fèi)不多的話，將來(lái)貸款購(gòu)房也許會(huì)輕松一些，使資金流動(dòng)性增加，投資效率提高。

　　因此，特別需要提醒房產(chǎn)投資者注意的是：如同進(jìn)入

　　證券市場(chǎng)一樣，購(gòu)房投資前較好有足夠的心理準(zhǔn)備，除非具備堅(jiān)強(qiáng)的神經(jīng)或良好的未來(lái)收入預(yù)期，否則不要盲目使用貸款投資的方式。

　　畢竟借別人的錢(qián)投資，風(fēng)險(xiǎn)更大。銀行的貸款利息不能說(shuō)是可以忽略不計(jì)的，加上若干其它的費(fèi)用（如律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等等），十幾年下來(lái)，要多支付貸款總額50％—70％的款項(xiàng)。

　　今天熱衷于以租養(yǎng)貸的房產(chǎn)投資者，一定要考慮到未來(lái)租金波動(dòng)的實(shí)際變化。在某種程度上，“以租養(yǎng)貸”的方式很可能是一種以未來(lái)不確定的預(yù)期，為投資套牢現(xiàn)實(shí)的籍慰。筆者認(rèn)為，真正意義上的房產(chǎn)投資，要著眼于該項(xiàng)房產(chǎn)的自身價(jià)值（地段、產(chǎn)品、品牌服務(wù)等內(nèi)在價(jià)值）的增長(zhǎng)性，具體表現(xiàn)在其價(jià)格上升，而房產(chǎn)的租金收入倒是該項(xiàng)投資的副產(chǎn)品。因此本文討論的投資在于如何選擇出真正升值的房產(chǎn)，而房產(chǎn)投資獲利的主要方法是升值轉(zhuǎn)賣。

　　投資品種的選擇

　　目前，上海的房產(chǎn)市場(chǎng)上各種檔次的品種都有，從別墅、聯(lián)排別墅到公寓、二手房、經(jīng)濟(jì)適用房，從板式小高層到板式躍層、塔式高層等等，不一而足。擅長(zhǎng)概念炒作的京城開(kāi)發(fā)商，總是希望通過(guò)品種的翻新來(lái)吸引購(gòu)家的眼球。

　　客觀地說(shuō)，每個(gè)品種都有一定的消費(fèi)者，但不是所有的房產(chǎn)品種都有投資價(jià)值。一般從長(zhǎng)期投資的角度而言，凡過(guò)渡性產(chǎn)品經(jīng)常會(huì)是曇花一現(xiàn)，產(chǎn)品的過(guò)渡性也會(huì)造成客戶群的狹窄性。所以選擇成熟品種，管理比較到位的別墅（其實(shí)就是獨(dú)立住宅）或者公寓。因?yàn)槿绻谶x擇上不出大錯(cuò)的話，這二種產(chǎn)品的客戶群無(wú)疑將是較穩(wěn)定而又相對(duì)廣泛的。

　　投資的位置考慮

　　所謂位置，就是區(qū)位、地段。它決定了房產(chǎn)產(chǎn)品的屬性。一般優(yōu)良的地段必定決定了其價(jià)格的不菲，然而作為投資，未必就是較好的選擇。

　　總的來(lái)說(shuō)，政府的基礎(chǔ)設(shè)施投資方向、各區(qū)域的功能劃分無(wú)疑是較重要的因素，購(gòu)房者在結(jié)合未來(lái)業(yè)主的需要，劃定基本區(qū)位后，要考慮的較實(shí)際問(wèn)題是，未來(lái)入住后人流增大時(shí)的交通和生活配套狀況。因?yàn)?，這才是未來(lái)業(yè)主的生活中所較看重的方面。

　　其次，是考慮該區(qū)域的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展趨勢(shì)。與其在熱點(diǎn)地區(qū)堵車，還不如選擇交通方便的有待發(fā)展地區(qū)，價(jià)格便宜可為日后的增值賺得了較大的空間。

　　房屋除了一般生活消費(fèi)品的屬性外，更要考慮到其不同于其它商品的屬性——— 性的意義。也就是說(shuō)，它具有滿足購(gòu)購(gòu)者的特殊心理需求的功能。因此，在一些項(xiàng)目，盡管價(jià)格奇高，但由于地段的先進(jìn)性能夠滿足購(gòu)購(gòu)者的心理需要，因而也有價(jià)值增長(zhǎng)潛力。加之聚富效應(yīng)，未來(lái)會(huì)有較強(qiáng)的增值性。但相對(duì)而言，這種項(xiàng)目的轉(zhuǎn)手變現(xiàn)機(jī)會(huì)也會(huì)少一些，比較適合轉(zhuǎn)按揭的投資方式。

　　投資時(shí)機(jī)的把握

　　投資者在選中項(xiàng)目后，如同購(gòu)股票一樣，較好選擇在其價(jià)位較低時(shí)入市。那么，是購(gòu)期房還是尾盤(pán)？凡尾盤(pán)價(jià)格都會(huì)很低，加之現(xiàn)房，很多人都會(huì)購(gòu)購(gòu)尾盤(pán)。然而，尾盤(pán)的弊端在于缺乏選擇的余地。而投資房產(chǎn)需要認(rèn)真甄選。因此只有在極個(gè)別的情況下，諸如價(jià)格超跌，嚴(yán)重偏離于該地段價(jià)值時(shí)，才會(huì)考慮尾房。期房的風(fēng)險(xiǎn)的確很大。現(xiàn)房的優(yōu)勢(shì)是明顯的，但目前購(gòu)購(gòu)期房和現(xiàn)房之間的價(jià)格差別有10％－20％之多，這是在地產(chǎn)投資中必須考慮的利潤(rùn)部分。

　　因此，為了穩(wěn)妥起見(jiàn)，在了解了開(kāi)發(fā)商的資信情況后，開(kāi)盤(pán)前，購(gòu)購(gòu)?fù)粋€(gè)項(xiàng)目的二期期房。這樣通過(guò)一期現(xiàn)房的入住與管理應(yīng)當(dāng)可以充分的對(duì)項(xiàng)目有較為直觀的了解。

　　綜上所述，作為地產(chǎn)投資者，即使是在上海這么具有良好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)的地區(qū)投資，也是要精挑細(xì)選，慎而又慎的。如同任何投資一樣，盲目跟風(fēng)是大忌。

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