當(dāng)“房奴”遭遇回購(gòu)

　　案例一 業(yè)主遭遇回購(gòu)損失慘重

　　李先生于2003年6月4日在城西購(gòu)購(gòu)了一套住宅。在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同的補(bǔ)充協(xié)議中約定：“商品房開(kāi)發(fā)商在為購(gòu)房者承擔(dān)了個(gè)人住房借款合同中約定的擔(dān)保責(zé)任后，開(kāi)發(fā)商有權(quán)收回購(gòu)房者所購(gòu)房產(chǎn)，用以抵付購(gòu)房者所欠銀行全部貸款本息、罰息及未履行付款義務(wù)的違約金等，剩余部分退還購(gòu)房者”。李先生在辦理按揭貸款時(shí)，與開(kāi)發(fā)商、貸款銀行簽定個(gè)人住房借款合同中約定：“借款人連續(xù)三個(gè)付款期或在合同期內(nèi)累計(jì)六個(gè)付款期未按時(shí)償還貸款本息，銀行有權(quán)宣布借款合同提前到期，并有權(quán)要求保證人履行保證義務(wù)或?qū)杩钊怂?gòu)房產(chǎn)進(jìn)行回購(gòu)”。

　　后因李先生未按時(shí)履行還款義務(wù)，連續(xù)違約三期以上，銀行按照借款合同的約定要求李某提前還款，并通知開(kāi)發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。開(kāi)發(fā)商遂向銀行支付李某所欠全部貸款本息，罰息及銀行因?qū)崿F(xiàn)債權(quán)而支出的費(fèi)用。開(kāi)發(fā)商承擔(dān)了保證責(zé)任后，通知李某要按照回購(gòu)條款收回其房產(chǎn)。這時(shí)，李先生向開(kāi)發(fā)商提出愿意償還上述費(fèi)用，要求開(kāi)發(fā)商為其辦理產(chǎn)權(quán)遭到開(kāi)發(fā)商拒絕。

　　損失: 錢、房?jī)煽?p>

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的相關(guān)規(guī)定，上述案例一中回購(gòu)協(xié)議已經(jīng)成立。協(xié)議中的主體雙方平等，內(nèi)容合法，標(biāo)的物明確，只是對(duì)房屋回購(gòu)價(jià)格的約定不明，那么按照《合同法》的規(guī)定，該協(xié)議屬于部分條款約定不明的合同，屬于有效合同，約定不明不影響它的法律效力，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商完全可以依據(jù)合同法有關(guān)條款對(duì)這部分不明的部分進(jìn)行確定，但不能因此否認(rèn)合同的成立和效力。

　　在本案中，回購(gòu)條款給李先生帶來(lái)的損失是相當(dāng)巨大的。

　　頭先，李先生喪失了對(duì)房產(chǎn)的所有權(quán)及頭付款。在現(xiàn)實(shí)生活中，如果購(gòu)房者未入住小區(qū)時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)更好操作。一般會(huì)采取強(qiáng)制措施禁止購(gòu)房者入住并將房產(chǎn)另行處置。

　　其次，李先生有可能損失房產(chǎn)價(jià)格的增值部分。在現(xiàn)實(shí)生活中，開(kāi)發(fā)商一般在回購(gòu)協(xié)議中并不約定回購(gòu)房產(chǎn)的價(jià)格，在承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，往往會(huì)按照原購(gòu)賣合同約定的價(jià)格將房產(chǎn)收回，雖然雙方可以就價(jià)格進(jìn)行協(xié)商，但實(shí)際上往往會(huì)比市場(chǎng)價(jià)值低，因此，由開(kāi)發(fā)商回購(gòu)房產(chǎn)會(huì)造成購(gòu)房者房產(chǎn)增值利潤(rùn)的損失。

　　另外，開(kāi)發(fā)商處置房產(chǎn)的房款一般用于抵付購(gòu)房者所欠銀行的貸款本息、罰息及執(zhí)行費(fèi)用等，再加上開(kāi)發(fā)商按照購(gòu)房合同的約定收取違約金后，剩余返還給購(gòu)房者的部分已不多。

　　案例二 開(kāi)發(fā)商未執(zhí)行回購(gòu)利益受損

　　何女士于2003年1月11日同樣購(gòu)購(gòu)了位于城西某樓盤的住宅一套后，并未與開(kāi)發(fā)商約定回購(gòu)條款。在辦理按揭貸款時(shí)，與開(kāi)發(fā)商、貸款銀行簽定個(gè)人住房借款合同中約定：“借款人連續(xù)三個(gè)付款期或在合同期內(nèi)累計(jì)六個(gè)付款期未按時(shí)償還貸款本息，銀行有權(quán)宣布借款合同提前到期，并有權(quán)要求保證人履行保證義務(wù)或?qū)杩钊怂?gòu)房產(chǎn)進(jìn)行回購(gòu)”。

　　簽訂借款合同后，開(kāi)發(fā)商未及時(shí)為購(gòu)房者辦理分戶產(chǎn)權(quán)，導(dǎo)致遲遲不能辦理抵押登記，開(kāi)發(fā)商也一直不能免除其應(yīng)承擔(dān)的擔(dān)保責(zé)任。后因何女士未能按時(shí)履行還款義務(wù)，連續(xù)違約三期以上，銀行按照借款合同的約定要求其提前還款，并通知開(kāi)發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。何女士及開(kāi)發(fā)商均未履行還款義務(wù)。銀行遂向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行何女士及擔(dān)保人開(kāi)發(fā)商。執(zhí)行過(guò)程中，因何女士個(gè)人無(wú)力償還貸款且其房產(chǎn)也存在拍賣的障礙，法院直接劃扣了開(kāi)發(fā)商帳戶上的資金，用以支付李某所欠全部貸款本息，罰息及執(zhí)行費(fèi)用等費(fèi)用。開(kāi)發(fā)商承擔(dān)了保證責(zé)任后，向法院起訴，要求何某償還上述費(fèi)用。在取得有效判決后，開(kāi)發(fā)商向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行何女士，但在執(zhí)行過(guò)程中，何女士的其他6個(gè)債權(quán)人也同時(shí)申請(qǐng)參與分配，導(dǎo)致在法院處置了何某的房產(chǎn)后，開(kāi)發(fā)商僅分配到很少的房款，之前承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的費(fèi)用無(wú)法足額收回。

　　損失: 擔(dān)保費(fèi)無(wú)法足額收回

　　在何女士糾紛中，由于開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者并未約定回購(gòu)條款，同時(shí)未能通過(guò)積極配合銀行辦理該房屋的抵押登記來(lái)免除其擔(dān)保責(zé)任，因此開(kāi)發(fā)商在承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，只能按照民法的規(guī)定向法院起訴，要求購(gòu)房者清償其承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的費(fèi)用。購(gòu)房者何女士只需向開(kāi)發(fā)商履行還款義務(wù)即可，其房產(chǎn)的所有權(quán)仍歸屬于購(gòu)房者。由于何女士有其它債權(quán)人，故開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保費(fèi)無(wú)法足額收回。

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