目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)在售的房屋從交房時(shí)間來(lái)看，可分為期房和現(xiàn)房。購(gòu)購(gòu)現(xiàn)房比較簡(jiǎn)單，可以實(shí)際考察后再簽訂購(gòu)房合同，對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。而對(duì)于購(gòu)購(gòu)期房，則存在收房時(shí)要面臨很多的不確定因素，其中比較常見和突出的問(wèn)題就是房屋面積問(wèn)題。通常在入住時(shí)，房屋實(shí)際面積和當(dāng)初簽訂購(gòu)房合同時(shí)約定的面積都會(huì)存在一定的誤差，出現(xiàn)這種誤差后，購(gòu)房人不用著急，因?yàn)檫@種誤差從技術(shù)上來(lái)說(shuō)是不可避免的，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，是要看誤差的比例和開發(fā)商解決誤差問(wèn)題的方式。

頭先，根據(jù)規(guī)定，開發(fā)商出售期房必須以套內(nèi)建筑面積數(shù)來(lái)簽訂購(gòu)房合同，不得以建筑面積來(lái)簽購(gòu)房合同，通常開發(fā)商在宣傳房屋價(jià)格時(shí)都是以建筑面積來(lái)計(jì)算的，所以在簽約時(shí)必須要轉(zhuǎn)化成套內(nèi)建筑面積。

根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》規(guī)定，商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積；而公用建筑面積由兩部分組成：一、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；二、公用建筑面積還包括，套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。

在了解這些面積的概念后，購(gòu)房人較好是與開發(fā)商在購(gòu)房合同中約定，出現(xiàn)面積誤差時(shí)的處理辦法，這樣出現(xiàn)誤差時(shí)即可按照約定的內(nèi)容處理。如果因?yàn)椴欢蚱渌蛟谫?gòu)房合同中沒(méi)有約定，那么只能依據(jù)《較高人民法院關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條規(guī)定來(lái)處理。該條法律內(nèi)容是：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房購(gòu)賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(一)面積誤差完全值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，購(gòu)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；(二)面積誤差完全值超出3%，購(gòu)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。購(gòu)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由購(gòu)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸購(gòu)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還購(gòu)受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還購(gòu)受人。面積誤差比的計(jì)算方式為：面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%。

長(zhǎng)城國(guó)際傳播公司訴北京遠(yuǎn)洋大廈公司房屋面積縮水的案例，就是依據(jù)前述法律的規(guī)定，一中院終審判決遠(yuǎn)洋大廈公司因面積無(wú)故縮水而雙倍返還長(zhǎng)城公司購(gòu)房款100余萬(wàn)元。

較后強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，雖然有上述司法解釋的規(guī)定，筆者還是建議購(gòu)房人依據(jù)所購(gòu)房屋的性質(zhì)和該項(xiàng)目可能存在的問(wèn)題與開發(fā)商約定好解決面積誤差的具體辦法，較好將出現(xiàn)誤差的情況和解決的辦法約定的比司法解釋更為細(xì)化，例如如果出現(xiàn)超出3%的情況，購(gòu)房人提出退房，開發(fā)商應(yīng)在幾日內(nèi)將購(gòu)房人已付房款以何種形式退還，支付利息的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)內(nèi)容。通過(guò)這樣的約定購(gòu)房人既保護(hù)自身的合法權(quán)益，又對(duì)開發(fā)商起著一定的約束作用，一旦出現(xiàn)糾紛，可以有效的解決相關(guān)問(wèn)題。

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