周穎認(rèn)為,此次加息對(duì)于原本就有購(gòu)房需求的自住型客戶不會(huì)有太大影響,特別是平時(shí)收入比較穩(wěn)定的家庭,每月多出的近100元月供負(fù)擔(dān)其實(shí)并不會(huì)對(duì)日常生活產(chǎn)生明顯的影響。而對(duì)于一些投資者而言,就可能會(huì)因?yàn)榭紤]到投資成本的增加或受到一定程度的影響。面對(duì)此種情況,打算購(gòu)房的市民又該如何選擇房貸產(chǎn)品才會(huì)更省錢(qián)呢?

　　■直客式房貸:省本錢(qián)

　　“直客式”房貸又叫“超前按揭”,就是個(gè)人先找銀行貸款,然后再去購(gòu)房。銀行直接貸款給購(gòu)房者,不用經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商擔(dān)保,貸款額度、占總房款比例、期限及還款方式等,都可根據(jù)購(gòu)房者的需求決定。目前,中行、建行、民生都已經(jīng)推出了這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

　　優(yōu)點(diǎn)：購(gòu)房時(shí)可辦理一次性付款,這樣房?jī)r(jià)通?？梢缘玫揭欢ǚ鹊膬?yōu)惠。另外,由于繞過(guò)了開(kāi)發(fā)商和中介的環(huán)節(jié),“直客式房貸”可以節(jié)省一筆中介費(fèi)。

　　缺點(diǎn)：沒(méi)有開(kāi)發(fā)商擔(dān)保的借款人需要尋找專業(yè)的擔(dān)保公司,因此會(huì)多付一筆擔(dān)保費(fèi)。并且銀行為了降低自身風(fēng)險(xiǎn),對(duì)申請(qǐng)直客式房貸的市民設(shè)置的門(mén)檻較高。據(jù)記者了解,較受銀行青睞的“直客式房貸”申請(qǐng)人是公務(wù)員及行政事業(yè)單位工作人員。

　　適宜人群：有穩(wěn)定收入、良好的授信記錄、所購(gòu)房屋一次性付款優(yōu)惠較多的借款人。

　　小提示：據(jù)了解,有部分人群被明確指明不能享受“直客式房貸”。這部分客戶的特點(diǎn)是工作穩(wěn)定性較差,收入具有不可預(yù)期性。這類客戶主要包括:機(jī)關(guān)或公用事業(yè)單位非干部編制的工作人員;社保查詢情況與借款申請(qǐng)人提供材料不符、社保交納不正?；蛭磪⒓由绫５娜藛T;有不良資信記錄的人員等。

　　■固定房貸:規(guī)避加息風(fēng)險(xiǎn)

　　這種房貸產(chǎn)品的特點(diǎn)在于,在貸款期限內(nèi),不論銀行利率如何變動(dòng),借款人都將按照合同簽定的固定利率支付利息,不會(huì)因?yàn)槔首兓淖冞€款數(shù)額。目前,建行、招行、農(nóng)行、光大銀行都已經(jīng)推出了固定利率房貸業(yè)務(wù)。

　　優(yōu)點(diǎn)：利率不隨物價(jià)或其他因素的變化而調(diào)整,而將未來(lái)的利率風(fēng)險(xiǎn)鎖定。

　　缺點(diǎn)：雖然各家銀行在推出固定房貸時(shí),考慮到降息的問(wèn)題,紛紛推出相關(guān)對(duì)策。但是仔細(xì)研究相關(guān)產(chǎn)品,在規(guī)避降息問(wèn)題上,可能還是會(huì)產(chǎn)生一些費(fèi)用。例如,光大銀行的固定、浮動(dòng)利率互相轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù),原辦理浮動(dòng)利率房貸的客戶轉(zhuǎn)辦固定利率房貸業(yè)務(wù)(包括住房、商用房),辦理時(shí)不收取任何違約金和手續(xù)費(fèi);對(duì)于已辦理固定利率房貸,且固定利率貸款存續(xù)期在1年以上的客戶,在繳納一定違約金的情況下,才能申請(qǐng)轉(zhuǎn)辦浮動(dòng)利率房貸。只有固定利率貸款存續(xù)期在5年以上的,才免收違約金。

　　適宜人群：主要是3種人,一是有固定收入的人;二是有升息預(yù)期的人;三是一些為了鎖定風(fēng)險(xiǎn)的生意人。

　　小提示：如果計(jì)劃短期內(nèi)提前還貸,或想增加還款額的購(gòu)房者,較好不要考慮申請(qǐng)固定利率房貸,因?yàn)橐患{較高的違約金。目前光大銀行推出的固定利率房貸,違約金高達(dá)貸款余額的3%(貸款存續(xù)期在一年以內(nèi))。

　　■入住還款法:減輕初期壓力

　　去年,招行推出了個(gè)人住房按揭貸款“入住還款法”。據(jù)了解,“入住還款”是指客戶在招行辦理一手房住房貸款業(yè)務(wù)時(shí),可以申請(qǐng)從貸款個(gè)月開(kāi)始,與招行約定一個(gè)時(shí)間段僅償還貸款利息,無(wú)需償還貸款本金,約定期滿后再開(kāi)始采用等額本息或等額本金的還款方式,歸還貸款的本金和利息。

　　優(yōu)點(diǎn)：有效降低購(gòu)房者交房初期的經(jīng)濟(jì)壓力。

　　缺點(diǎn)：由于加上了約定期還的利息,從整體上看,實(shí)際還款的總金額會(huì)比正常還款多。

　　適宜人群：有穩(wěn)定收入來(lái)源、初期資金不多且面臨裝修或購(gòu)購(gòu)家電等需求的年輕購(gòu)房者。

　　小提示：記者從招行零售銀行部了解到,這項(xiàng)新業(yè)務(wù)旨在減輕客戶初期的還款壓力,但并不能節(jié)省住房貸款的利息支出。據(jù)測(cè)算,一筆10年期的50萬(wàn)元貸款,按原先的利率,采取入住還款法,一年寬限期內(nèi)每月僅需還利息2700元,全年減少月供支出35393元,相當(dāng)于減少了52%的資金支出。但從年開(kāi)始,客戶將恢復(fù)正常的還本付息,金額與未選擇這項(xiàng)業(yè)務(wù)的貸款相同。

　　■購(gòu)房氣球貸,期限短利率低　　今年2月,深發(fā)展推出了被部分專家稱為市場(chǎng)現(xiàn)行較省息的房貸產(chǎn)品——“氣球貸”。深發(fā)展的″氣球貸″現(xiàn)在有三種期限:3年、5年和10年,與普通的還款方式(等額還款、遞減還款)不同,“氣球貸”會(huì)留下一部分本金在貸款到期時(shí)一次性歸還,也就是說(shuō)只有部分本金在貸款期限內(nèi)分期償還。整個(gè)還款的模式就像氣球一樣“頭小尾大”。

　　優(yōu)點(diǎn)：通過(guò)這樣的還款安排,可以抵消因?yàn)橘J款期限縮短所帶來(lái)的月供增加。

　　缺點(diǎn)：“氣球貸”在還款末期需要借款人一次性償還較大金額的貸款本金,還款壓力較大,屆時(shí)會(huì)有違約風(fēng)險(xiǎn)。

　　適宜人群：深發(fā)展宣稱,“氣球貸”的目標(biāo)客戶是計(jì)劃中短期持有貸款或房產(chǎn),但又不愿意或不能夠負(fù)擔(dān)高月供的客戶。如計(jì)劃持有房產(chǎn)期限較短的客戶、預(yù)期未來(lái)收入會(huì)有大幅增加的客戶、收入不均衡的客戶,除了月收入以外還有大筆年終獎(jiǎng)等其他收入,但每月固定收入不足以負(fù)擔(dān)高額月供,而到期還款能力較強(qiáng)等。

　　小提示：能夠承擔(dān)高額月供并且貸款期限較短的客戶,不適合辦理“氣球貸”。如果客戶本來(lái)要求貸款的期限就短,那么辦理一個(gè)短期的普通貸款,就可以享受相應(yīng)的低利率了。如果辦成了“氣球貸”,反而會(huì)因?yàn)椤皻馇蛸J”還得慢,而增加利息支出。

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