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歐洲人如何防范期房陷阱
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 615 次
在歐洲一些國(guó)家,期房預(yù)定合同雖然不是法律嚴(yán)格規(guī)定的手續(xù),但是現(xiàn)在已經(jīng)成為一種程序化的手續(xù)。
期房預(yù)定合同必須包含以下內(nèi)容:居住面積、主要房間的數(shù)量和次要房間(雜物間等)的性質(zhì)、預(yù)售價(jià)和調(diào)整價(jià)格的條件、房子在整棟樓(如果是樓房)里的情況、建筑的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(使用材料、設(shè)備)、較終售房合同的簽字日期。如果缺少其中的某一項(xiàng),期房預(yù)定合同會(huì)被視為無(wú)效。在某些情況下,銷售方還把努力幫助購(gòu)房人貸款作為條款寫進(jìn)期房預(yù)定合同。當(dāng)然,銷售方完全可以把法律規(guī)定的一些附加條款寫進(jìn)期房預(yù)定合同,只要寫進(jìn)去,銷售方就必須遵守。哪怕在較終銷售合同里沒(méi)有再寫這些條款。
您一定不要只聽(tīng)口頭承諾,所有的承諾都必須寫進(jìn)期房預(yù)定合同里才有效。有些房地產(chǎn)銷售商在期房預(yù)定合同里還注明交房期、分期付款時(shí)間、較終價(jià)格等。在簽訂期房預(yù)定合同時(shí),您一定要寫一條附加條款,就是如果貸款失敗,訂金必須退還。
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訂金的數(shù)目要根據(jù)期房預(yù)定合同和較終售房合同之間的時(shí)間距離來(lái)確定。基本底線是:兩者的時(shí)間距離不超過(guò)一年,收房?jī)r(jià)的5%;一年至兩年,收2%;超過(guò)兩年,不收訂金。
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簽了期房預(yù)定合同,并用掛號(hào)信的形式寄出后,您有七天的時(shí)間反悔,并可以拿回訂金。七天期限過(guò)后,如果您拒絕簽訂較終購(gòu)房合同,則訂金不予退回。當(dāng)然還有一些特殊情況允許您拿回訂金,比如銷售商沒(méi)有幫您貸到款,較終購(gòu)房合同沒(méi)有按照預(yù)定的期限簽訂,房子的質(zhì)量或其它因素不過(guò)關(guān),使房子的實(shí)際價(jià)值降低了10%以上。價(jià)值下降的情況包括房子的面積有出入、設(shè)備不合乎合同要求或裝修問(wèn)題。如果樓房的共用設(shè)備(電梯、垃圾房、花園等)沒(méi)有完成,購(gòu)方也可以要回訂金。假如較終銷售價(jià)格超過(guò)原定價(jià)格的5%,購(gòu)方也有權(quán)拒絕購(gòu),并拿回訂金。
較終購(gòu)房合同
合同樣本應(yīng)該在簽約前一個(gè)月達(dá)購(gòu)方手里。這樣購(gòu)方有充足的時(shí)間審理合同細(xì)節(jié),因?yàn)橐坏┖灹撕贤?,就無(wú)法再改變了。較終購(gòu)房合同對(duì)房子的情況要有非常明確的描述。
較終購(gòu)房合同必須有較終銷售價(jià)格和付款方式,也就是說(shuō)您要在整個(gè)工程進(jìn)展期間分階段付款。一般付款階段是這樣分配的:地基打完付35%的房款,房頂完工后付到70%,工程完工付到95%,交付使用再付較后的5%。
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交房期必須寫進(jìn)較終購(gòu)房合同里,日期越明確越好,但是法律規(guī)定可以在合同里寫諸如2006年下半年這樣模糊的交房期。合同里還要規(guī)定如果交房期推遲應(yīng)該有怎樣的賠償條款。當(dāng)然如果交房期延遲是因?yàn)榉侨肆λ暗脑蛟斐傻模筒淮嬖谫r償問(wèn)題。
各種可能的糾紛
搬進(jìn)新房后,如果發(fā)現(xiàn)一些表面的缺陷,如墻紙或地板脫膠,電開(kāi)關(guān)不靈,水龍頭漏水,您要在交房后三個(gè)月內(nèi)要求修理。如果房子隔音有問(wèn)題,您在入住后一年內(nèi)可以上訴法庭,房子里的設(shè)備保修期兩年。
還有一些看不見(jiàn)的缺陷,屬于建筑問(wèn)題,影響房子的正常使用,比如墻體出現(xiàn)裂縫,窗戶漏雨,您如果發(fā)現(xiàn)這些情況,在十年時(shí)間里都可以要求銷售商進(jìn)行修補(bǔ),即使銷售商破產(chǎn)了,還有保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)。
如果有不符合合同或宣傳廣告里的內(nèi)容,只要發(fā)現(xiàn),在三十年里都可以要求賠償。在您交完95%的房款,發(fā)現(xiàn)上述缺陷時(shí),是否可以拒絕支付較后的5%房款?一般而言,銷售商會(huì)不給房鑰匙,法律上講,銷售商無(wú)權(quán)扣鑰匙,您可以讓鎖匠開(kāi)門,但較好還是協(xié)商解決問(wèn)題,或通過(guò)律師或公證人解決。
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較終購(gòu)房合同一定要包括對(duì)購(gòu)房者的擔(dān)保,如果房子沒(méi)有建成,購(gòu)房合同作廢,購(gòu)房者拿回已經(jīng)支付的所有款項(xiàng)。這是由金融機(jī)構(gòu)做的擔(dān)保。
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