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房屋為“營業(yè)稅”所絆,選擇出租還是出售?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 548 次
以王先生的房屋為例,他在2002年6月以69萬的總價購入一套2室1廳1衛(wèi)103平米的住宅。
一.現(xiàn)在出租
該公寓精裝修,月租大約3500元/月,通過中介公司普通代理出租,需要一個月的租金作為傭金,那么一年的收益在38500元。
年平均投資收益率=年收益/投資成本×100%
?。?8500/690000×100%
?。?.5%
二.現(xiàn)在出售
現(xiàn)在該公寓的單價在9000元/平米左右,出售總價則為927000萬,另外需要交納印花稅和營業(yè)稅總共約總房價的5.55%。
因此業(yè)主的凈收益=現(xiàn)在的出售總價-原來購房總價-所需稅費-其他支出(其他支出包括中保費、居間服務(wù)費以及權(quán)證 服務(wù)費,“我愛我家”共需20040元左右),
=927000-690000-927000*5.55%-20040
?。?65511元
年平均投資收益率=投資收益/投資成本/年數(shù)×100%
?。?65511/690000/4×100%
=6%
從上面的例子可以看出,該房屋出售所獲得的收益相比出租所獲得的收益略高些。
針對此類房屋,“我愛我家”房產(chǎn)專家分析如下:
?。?)房價持續(xù)走高,正是賣房的好時機(jī)。雖然,國家針對房地產(chǎn)市場出臺了許多宏觀調(diào)控政策,但是,北京房價持續(xù)走高的原因主要是由供需比例決定的。旺盛的購房需求導(dǎo)致北京房價仍然保持了一個上升的趨勢。因此,對于部分房屋業(yè)主而言,不如把握現(xiàn)在時機(jī),該出售是就出售。
?。?)目前房源有所增加,租賃價格受影響。營業(yè)稅的征收,使得許多業(yè)主產(chǎn)生了購房遲疑,促使大量不滿五年的房屋進(jìn)入房屋租賃市場。房源供給量的增多,將會導(dǎo)致房屋租賃的價格受到某種程度的影響,收益也會隨之有所下降。
?。?)以后有征收其它稅種的可能性?,F(xiàn)在一直在關(guān)注的房產(chǎn)稅、物業(yè)稅、個人所得稅、空置稅等不排除有出臺的可能性,一旦增加了這些稅種,業(yè)主需要交納的費用就會相應(yīng)增加。
?。?)奧運(yùn)會帶來房產(chǎn)契機(jī)不容錯過。營業(yè)稅征收延長年限后,很多房屋還需要再多等三至四年左右才能免稅出售,這樣就會錯過了2008年奧運(yùn)會舉辦帶來的升值時期。
較后,“我愛我家”的房產(chǎn)專家提醒業(yè)主,如果是短期投資者應(yīng)該抓住現(xiàn)在這個大好時機(jī)及時出售,以保證獲得的收益;如果是作為長期投資者,不急于出售房屋套現(xiàn),也可以以租代售,獲得穩(wěn)定的長期收益。
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