漫畫/陳春鳴

　　近日，中山大道某大型社區(qū)業(yè)主被劫持長達(dá)七個公里。該劫持案發(fā)生的同時，工業(yè)大道南某大型社區(qū)內(nèi)也發(fā)生了竊賊深夜入屋盜竊事件，業(yè)主存放在家里的現(xiàn)金被洗劫一空。事實(shí)上，廣州居住小區(qū)出現(xiàn)上述的問題很多。比如社區(qū)內(nèi)游泳池淹死了人；小區(qū)停車場內(nèi)汽車被損壞或被盜了；租客“搬走”了業(yè)主家的電器；在小區(qū)散步的時候被蛇咬了等等。我家的安全到底該由誰負(fù)責(zé)？出現(xiàn)類似的問題又該如何處理？本刊記者分頭采訪了業(yè)主、物管專家和法律專家。

　　現(xiàn)象1

　　上山遇到了蛇

　　案例

　　柳青家住南湖，后山有坐擁公園。每天空閑，柳青都會和老公到坐擁公園散步。上山的路中，有一條較為原始，天然形成，只用很粗的石頭鋪砌而成的。這條山道比較陡峭，走的人很少。物業(yè)管理部門也很少對這條山路進(jìn)行維護(hù)，山路兩旁雜草茂盛，倒是充滿野趣。

　　爬山爬多了，柳青和老公出于新奇，也開始走這條荒蕪的山路。雨后，柳青順著這條山路往上走時，不小心差點(diǎn)踩到了躲在草叢里的一條蛇。一聲驚叫，把蛇嚇跑了，還算萬幸，沒被蛇咬到?；氐郊遥蠘I(yè)主論壇，趕緊發(fā)布信息讓鄰居少走那條山路為妙。誰料，跟貼的鄰居說，自己曾經(jīng)被蛇咬到，還好到了醫(yī)院一查，沒有毒，只做皮外傷處理作罷。(詹青)

　　業(yè)主說

　　物管自然是要負(fù)責(zé)的，因?yàn)楹笊焦珗@的安全維護(hù)是物管的責(zé)任。后來，物管把那條路封了，恐怕也不失為一個規(guī)避風(fēng)險的做法。(詹青)

　　物管說

　　郭昌盛說，這是新問題，如果出現(xiàn)這種情況，應(yīng)該由物管公司和業(yè)主溝通解決，更重要的是如何杜絕類似的情況再次出現(xiàn)。馬悅認(rèn)為，物管公司有責(zé)任向相關(guān)部門反映情況，但有無管理疏忽，難以判斷，物管不一定要承擔(dān)責(zé)任。(張秀欽)

　　律師說

　　陳敏律師認(rèn)為，這屬于意外事故，沒有侵權(quán)人，誰都沒有責(zé)任。

　　李瑾律師則認(rèn)為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定物管公司對業(yè)主負(fù)有人身、財(cái)產(chǎn)安全防范義務(wù)。如果物管公司事前已知道小區(qū)內(nèi)有蛇，應(yīng)當(dāng)提醒業(yè)主注意，并采取相應(yīng)的安全防范措施，以及在事件發(fā)生后及時救助受害人。否則，物管公司可能因未履行安全防范義務(wù)而承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。但若物管公司事前不知有蛇出沒，說明意外的發(fā)生已超出物管公司能力控制范圍，物管公司對事件的發(fā)生不存在過錯。由于現(xiàn)行法律法規(guī)并未規(guī)定物管公司的安全防范義務(wù)應(yīng)當(dāng)包括對意外事件的防范，只要物管公司在事發(fā)后能及時救助受害人，或采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，就不需承擔(dān)賠償責(zé)任。(陳玉霞)

　　現(xiàn)象2

　　老奶奶摔了一跤

　　案例

　　小區(qū)的花園是游泳池，游泳池旁邊是一塊圓形的空地。很多時候老人都在這里跳舞、打太極拳、聊天?？山裉炖钅棠叹驮谶@里摔了一跤。

　　圓形空地的四周是花花草草，間或有一兩塊光溜溜的石頭點(diǎn)綴其中，只有一個通道，也是用石頭鋪設(shè)而成，看起來很天然，但每顆鋪設(shè)的石頭都是圓溜溜的，而且個頭不大不小，正好是一個腳印，來到這塊圓形空地，就必須走這條滑溜溜的石頭橋，尤其像現(xiàn)在這種梅雨天，更容易腳底打滑。李奶奶就是在這里滑倒的，上了趟醫(yī)院。后來發(fā)現(xiàn)這個場地“埋伏”著太多危險。比如游泳池，沒有護(hù)欄，和圓形空地連接的也是圓形的石頭。李奶奶想，還好，要是在這摔跤，還要掉到水里去呢。(詹青)

　　業(yè)主說

　　小區(qū)內(nèi)有些公共場所的規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，尤其是老年人、小孩子的活動場所，更要注意安全。(詹青)

　　物管說

　　郭昌盛認(rèn)為，這要看是否因?yàn)槲锕芄镜氖韬鲈斐?，由物管公司疏忽造成的，物管公司就要承?dān)責(zé)任。如果不是，物管公司應(yīng)以書面形式，爭取業(yè)委會同意，由物管公司進(jìn)行整改。(張秀欽)

　　律師說

　　李瑾律師認(rèn)為，在物管公司對損害事實(shí)的發(fā)生不存在過錯的情況下，物管公司不需承擔(dān)賠償責(zé)任。另外，物管公司雖負(fù)有為業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)提供安全防范的義務(wù)，但現(xiàn)行法律法規(guī)并未規(guī)定物管公司的安全防范義務(wù)應(yīng)當(dāng)包括對意外事件的防范。如果物管公司能在意外發(fā)生后及時救助傷者，就不需承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　伯方律師事務(wù)所陳敏則認(rèn)為，根據(jù)《較高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定，受到傷害的業(yè)主如有過錯也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。此外，因設(shè)計(jì)、施工的缺陷造成的傷害事件，設(shè)計(jì)人和施工人也與管理人、所有人一起承擔(dān)連帶責(zé)任。(陳玉霞)

　　現(xiàn)象3

　　在家被搶了

　　案例

　　本月15日凌晨，位于中山大道旁某高端住宅小區(qū)的鄧先生回到自己所住的社區(qū)，在小區(qū)內(nèi)被歹徒挾持著回到自己的家。經(jīng)過長達(dá)7個公里的挾持，天早晨，鄧先生交給歹徒3萬元后，才和妻子脫離險境。歹徒曾對鄧先生說，他們在小區(qū)里已踩點(diǎn)三個多公里，無保安詢問。(張秀欽)

　　業(yè)主說

　　社區(qū)保障業(yè)主安全的設(shè)備太差了，如攝像頭等，攝下的圖像不清楚，歹徒的外形無法辨認(rèn)。再者，門口的保安形同虛設(shè)，外人不用任何身份證明就可以自由進(jìn)出，越來越?jīng)]安全感了。(張秀欽)

　　物管說

　　郭昌盛說，出現(xiàn)這種情況，還是物管的責(zé)任。平時物管公司就要檢查保安系統(tǒng)等是否正常運(yùn)轉(zhuǎn)，如果不正常，就要向業(yè)委會提出更換意見，如果業(yè)委會不同意，那么業(yè)委會也要承擔(dān)一定的責(zé)任。馬悅則認(rèn)為，出現(xiàn)這樣的問題要看物管公司有無責(zé)任，如果該提醒的提醒了，該巡視的巡視了，較后還造成失竊，那就是社會治安問題了。(張秀欽)

　　律師說

　　陳敏律師認(rèn)為，盜竊屬于治安或刑事案件，不能直接推定管理公司有責(zé)任。因入屋盜竊事件要求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的前提，是業(yè)主必須證明被盜是因?yàn)槲飿I(yè)公司沒有履行物業(yè)管理合同責(zé)任造成的。(陳玉霞)

　　現(xiàn)象4

　　小孩淹死了

　　案例

　　天河某小區(qū)游泳池去年淹死了一個9歲大的小女孩。知情人士介紹，當(dāng)時是大白天，游泳池配備了兩個救生員。這樣的事情并不是只此一例，前年，某樓盤小區(qū)游泳池內(nèi)也淹死了一個小男孩。

　　有關(guān)部門曾經(jīng)調(diào)查過廣州市現(xiàn)有的小區(qū)游泳池，發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)不少游泳池都不是規(guī)則形狀，造型特別。比如，某游泳池池面大部分面積被頂上的露臺覆蓋，三根支撐露臺的巨型圓柱插到游泳池內(nèi)，表面上看，這樣的設(shè)計(jì)能起很好的遮陰效果，然而呈花瓣?duì)畹挠境卦O(shè)計(jì)及三根大圓柱卻正好給救生員造成視覺上的“盲點(diǎn)”。而在游泳池的救生員配備上，也存在著人員不足或救生員資質(zhì)不全等問題。

　　除了游泳池淹死人這樣的大問題以外，更多小問題經(jīng)常在樓盤內(nèi)出現(xiàn)。比如由于雨天路滑或小區(qū)內(nèi)搞衛(wèi)生造成路面濕滑，社區(qū)內(nèi)沒有設(shè)相關(guān)提示牌，導(dǎo)致路人摔倒、受傷等現(xiàn)象。(梁棟賢)

　　業(yè)主說

　　一條人命啊，才9歲，多痛心。這樣的小區(qū)管理讓人放心嗎？收了游泳者的錢，不管幾歲都可以進(jìn)，大人卻不準(zhǔn)進(jìn)，進(jìn)去在旁邊看著都不行，要進(jìn)去就得交錢。難道每年都要出一次事才會得到重視嗎？(梁棟賢)

　　物管說

　　深圳市龍城物業(yè)管理有限公司廣州分公司負(fù)責(zé)人郭昌盛認(rèn)為，出現(xiàn)這樣的問題，物業(yè)管理公司肯定是監(jiān)管不到位，對于共用設(shè)施的監(jiān)管，物管公司要非常細(xì)心，當(dāng)小區(qū)有業(yè)主在游泳時，必須有管理人員在游泳池邊看管，物管公司要承擔(dān)應(yīng)有的責(zé)任。但是出現(xiàn)小孩在游泳池等公共地區(qū)發(fā)生意外等問題，小孩的監(jiān)護(hù)人也要負(fù)一定責(zé)任。

　　廣州市物業(yè)管理專家馬悅認(rèn)為，出現(xiàn)這種情況，頭先要看有無相關(guān)合同約定，有合同約定就按合同辦事。如無具體約定，看物業(yè)管理公司的工作人員服務(wù)有沒到位，如果不到位，就要看責(zé)任出在哪里，物管公司應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，責(zé)任大小則應(yīng)由法院來判定。(張秀欽)

　　律師說

　　廣東法則明律師事務(wù)所李瑾律師認(rèn)為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域的安全防范工作。物管公司向業(yè)主開放小區(qū)公共設(shè)施，就有義務(wù)為業(yè)主提供人身安全保障。以開放游泳池為例，物管公司應(yīng)按有關(guān)規(guī)定設(shè)置必要的救生、醫(yī)療救護(hù)設(shè)施，配備足夠的救生員、巡視員，在深水區(qū)設(shè)置警示等以防范意外事故的發(fā)生；發(fā)生意外時，物業(yè)管理公司應(yīng)及時采取應(yīng)急措施，做好救助工作。否則，物業(yè)管理公司可能因設(shè)置、管理不善或未及時救助而承擔(dān)賠償責(zé)任?！睹穹ㄍ▌t》百三十一條則規(guī)定，受害人對于損害的發(fā)生也有過錯的，可以減輕侵害人的民事責(zé)任。如業(yè)主違反規(guī)定在游泳池跳水、潛水等，物業(yè)管理公司的賠償責(zé)任可相應(yīng)減輕。(陳玉霞)

　　現(xiàn)象5

　　租客把家“搬”了

　　案例 王女士是荔灣區(qū)某樓盤的業(yè)主，去年，她將房子租給了一個在廣州工作的外地人，租期滿后，王女士去收回房子，卻發(fā)現(xiàn)原來連同房子一起出租的家電全被租客“搬”走了。鄰居說，那個租客是用貨車把家電搬走的，當(dāng)初還以為是業(yè)主搬家呢。(梁棟賢)

　　業(yè)主說

　　這么大一輛貨車把家電搬走了，物管公司沒有理由看不到，租客沒有業(yè)主的放行條，物管公司在放行前應(yīng)打電話確認(rèn)一下，物管公司理當(dāng)負(fù)上管理不力的責(zé)任。(梁棟賢)

　　物管說

　　郭昌盛說，在規(guī)范的物管公司，根本不會出現(xiàn)這樣的問題。業(yè)主物業(yè)出租，要到物管處登記備案，租客租期到，要搬東西離開時，一定要業(yè)主在場，如果業(yè)主不在場，要看有無業(yè)主的放行條。馬悅則說，如果無放行條保安也放租客走，物管要負(fù)責(zé)任，但是否要負(fù)全則，則要由法院來定。(張秀欽)

　　律師說

　　李瑾律師認(rèn)為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定，物管企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。如果業(yè)主有充分證據(jù)證明物管公司未按物業(yè)服務(wù)合同約定履行保安職責(zé)或履行保安職責(zé)存在過錯的，而物管公司未能舉證反駁的，物管公司可能要承擔(dān)與其過錯程度相適應(yīng)的賠償責(zé)任。(陳玉霞)

　　現(xiàn)象6

　　后車窗被砸了

　　案例

　　某置業(yè)者到海珠區(qū)某樓盤看樓，把車

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！