據(jù)鏈家地產(chǎn)（京城的二手房經(jīng)紀(jì)公司之一）的統(tǒng)計(jì)資料顯示，2005年北京全年二手房成交量約在6.65萬套左右，在京城整體房地產(chǎn)市場的比重已上升到25%。有預(yù)測顯示，2006年北京二手房的成交量可達(dá)8.5萬套左右。因二手房交易引發(fā)的糾紛較多，在此特選取本報(bào)舉辦的律師大課堂中讀者現(xiàn)場咨詢的4個典型問題進(jìn)行分析，并由居樂網(wǎng)房產(chǎn)專業(yè)律師崔武給出相關(guān)提示。

　　鰲頭　關(guān)注·定金

　　收定金后將房轉(zhuǎn)賣他人較好手握對方退房申請

　　吳先生看中了一套二手房，在與房主簽訂購房合同的同時，當(dāng)場交了2000元定金。不料合同剛簽沒幾天，單位提出要把吳先生調(diào)到外地的分公司工作。于是，吳先生找到房主要求退房退定金，房主卻以吳先生違約在先拒絕了。而且，沒過幾天，房主就將該房賣給了別人。

　　律師點(diǎn)評

　　購房合同對雙方當(dāng)事人都具有法律約束力，任何一方不得擅自變更或解除合同。本案中，購房人吳先生違約在先，房主可不退定金。但如果吳先生沒有以書面方式明確表態(tài)不履約，則房主在未解除合同也不退定金的情形下將房子賣給他人的行為就違反了合同。所以，吳先生可通過法律訴訟追究其違約責(zé)任。

　　律師提示

　　對于房主而言，若購房人提出退房或解除合同，應(yīng)要求購房人提出書面解約的申請或聲明，以保全對方違約在先的證據(jù)，然后才可以將房子賣給第三人。否則很可能被對方反將一軍，告你一房兩賣，并要你雙倍返還定金，那麻煩可就大了。

　　No.2　關(guān)注·房款

　　付款方式明約定　房款較好“托管”

　　彭女士通過一中介公司將一套二手房賣了出去。簽約之后，對方先付一半房款，但對另一半房款如何支付卻未明確約定。

　　現(xiàn)在，購主已經(jīng)正式入住好幾個月了，彭女士卻始終沒有拿到另一半房款。購主說全部房款早已打進(jìn)中介公司在銀行的賬戶，而且拿出了發(fā)票?？芍薪楣疽粫赫f錢沒到賬，一會兒又說轉(zhuǎn)賬需要時間，不知什么時候才能拿到錢的彭女士非常著急。

　　律師點(diǎn)評

　　購賣雙方如果對具體的付款方式不重視，產(chǎn)生糾紛后，受損失的一方只能自認(rèn)倒霉。

　　律師提示

　　雙方簽訂購賣合同時，應(yīng)對付款流程、方式和時間作出明確、具體的約定。購房人如果將購房款交給中介公司再轉(zhuǎn)交賣方，應(yīng)先審查中介公司的資信狀況。特別是不能將購房款交給中介公司的個別職員，防止他們卷款潛逃。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)介紹，為防止上述情況的發(fā)生，鏈家目前已經(jīng)與建行共同開發(fā)了二手房交易資金托管業(yè)務(wù)，由建行作為擔(dān)保人。購房人先在建行開設(shè)一個經(jīng)管賬戶，并將房屋頭付款或者全部價款存入該賬戶。當(dāng)購房人確定已經(jīng)安全辦理了房屋過戶手續(xù)后，就可通知建行將該筆存入的房款轉(zhuǎn)給賣房人。

　　No.3　關(guān)注·房齡

　　房齡不同價不同　留神中介?；ㄕ?

　　王先生通過中介公司購購了一套二手房，當(dāng)時中介說這套房是1995年的，可入住后王先生卻得知該房是1990年的。于是王先生找中介論理，中介卻稱是房主撒了謊，自己對此也不知情。房子的“出生時間”如果差了5年，房價可是要差出不少呢。

　　律師點(diǎn)評

　　中介收取了服務(wù)費(fèi)，就應(yīng)該以專業(yè)知識向交易雙方提供服務(wù)，其中包括如實(shí)介紹房屋情況，負(fù)有查驗(yàn)實(shí)情的責(zé)任。本案中，中介應(yīng)當(dāng)負(fù)有一定責(zé)任，購房者可通過法律途徑解決。

　　律師提示

　　通過中介公司購賣二手房，應(yīng)審查兩方面內(nèi)容：一是上家的委托價與下家的購價是否一致；二是中介公司收取的傭金數(shù)額不得超過國家規(guī)定的上限比例，即不超過全部購房款的3%。審查的依據(jù)是下家與中介公司簽訂的居間合同和上下家簽訂的購賣合同。這樣的審查能有效地防止極少數(shù)中介從業(yè)人員違反規(guī)定，賺取差價或謀取不當(dāng)利益。

　　No.4　關(guān)注·產(chǎn)權(quán)

　　購二手房一定要過戶　手里沒房產(chǎn)證隱患多

　　幾年前，王先生從一位公務(wù)員那里購了一套二手房。當(dāng)時，該人稱房子尚在抵押中，需要先還清銀行貸款后才能辦過戶。急于購房的王先生便一次性支付了全部購房款，幫該人還清了銀行貸款。但此后該人一直以各種借口拖延過戶時間。

　　前不久，王先生突然得知該人將房子又抵押給了銀行，這次王先生才慌了神。

　　律師點(diǎn)評

　　房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有辦理房產(chǎn)證對購受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險,因此引發(fā)的糾紛也較多，所以購房必須要及時辦理房屋過戶手續(xù)。

　　律師提示

　　如果購賣雙方同意，較好到公證處去辦個提存公證，即購方將購房款存放到公證處，在條件符合約定的情況下，由公證處將該筆款項(xiàng)支付給賣方。也可到律師事務(wù)所辦理提存見證，由具有專業(yè)知識的律師事務(wù)所來充當(dāng)“公證人”的角色。申請了公證或見證后，如產(chǎn)權(quán)證辦不出來，那么賣方是收不到錢的。

　　除了要看房屋是否有房產(chǎn)證外，還要查清房屋的以下幾點(diǎn)情況：

　　要點(diǎn)一：房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰。有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、家庭共有的，還有夫妻共有的。對此購房人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋購賣合同，否則無效。

　　要點(diǎn)二：交易房屋是否被租賃。購二手房時，應(yīng)注意該房屋是否已被出租。我國法律有“購賣不破租賃”的原則。也就是說，如果購購房屋時該房屋已被租賃，則該租賃合同對于新的房主而言繼續(xù)有效。

　　要點(diǎn)三：土地情況是否清晰。購二手房時購房人應(yīng)注意土地使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓。劃撥土地一般是無償使用，政府可無償收回。同時，應(yīng)注意土地使用年限。

　　要點(diǎn)四：福利房屋交易是否受限制。房改房、經(jīng)濟(jì)適用房本身是福利性質(zhì)的政策性住房，轉(zhuǎn)讓時有一定限制，購房人購購時要避免購賣合同與國家法律沖突。例如，經(jīng)濟(jì)適用房的交易是有一定限制的，購購5年以上才可進(jìn)入市場并按市場價進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，5年以內(nèi)則只能以原價轉(zhuǎn)讓，而且購購方還必須符合購購經(jīng)濟(jì)適用房的條件。

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