“國(guó)外的不動(dòng)產(chǎn)都要征收不動(dòng)產(chǎn)稅，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)稅已經(jīng)在研究當(dāng)中，將在短期內(nèi)正式推出?！?在日前召開(kāi)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)與實(shí)務(wù)研討會(huì)上，國(guó)土資源部土地利用司副司長(zhǎng)束克欣向外界透露。

　　初期宜征低不動(dòng)產(chǎn)稅

　　從十六屆三中全會(huì)提出到現(xiàn)在，不動(dòng)產(chǎn)稅走入國(guó)人視野已近三年。2005年的一系列新政，使其成了名副其實(shí)的“房地產(chǎn)政策年”，然而國(guó)家宏觀調(diào)控似乎并沒(méi)有“收手”的意思，2006年新年伊始，房地產(chǎn)稅制又將迎來(lái)一次變臉。

　　中原地產(chǎn)高端研究主任劉志武告訴《房·車(chē)時(shí)代》周刊記者，去年2月，國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)家財(cái)政部等有關(guān)部門(mén)就提出，我國(guó)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的不動(dòng)產(chǎn)稅勢(shì)在必行。隨后選擇了6個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)，不過(guò)還沒(méi)有公布試點(diǎn)結(jié)果。

　　“既然不動(dòng)產(chǎn)稅已經(jīng)到了臨推出階段，這說(shuō)明不動(dòng)產(chǎn)稅試點(diǎn)工作應(yīng)該已經(jīng)初步完成。這次不動(dòng)產(chǎn)稅的實(shí)施范圍將是全國(guó)性的，地方將擁有部分自主權(quán)，可以根據(jù)實(shí)際情況靈活掌握具體稅收值，但是改變幅度和規(guī)定值應(yīng)該不會(huì)相差很大?！?p>

　　對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)稅對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，業(yè)界還沒(méi)有明確的說(shuō)法。劉志武表示，政府的執(zhí)行細(xì)則還沒(méi)有出臺(tái)，所以不能下判斷。

　　“不動(dòng)產(chǎn)稅的稅率不宜過(guò)高，如以不動(dòng)產(chǎn)原值或評(píng)估值減去20%～30%后的余值為計(jì)稅依據(jù)，現(xiàn)階段全國(guó)可規(guī)定0.5%～2%的幅度比例稅率，適用稅率由省級(jí)人民政府確定，待條件成熟再實(shí)行超額累進(jìn)稅率?！苯?jīng)緯房產(chǎn)咨詢(xún)有限公司市場(chǎng)部經(jīng)理張斌說(shuō)。

　　不動(dòng)產(chǎn)稅將推升房?jī)r(jià)

　　張斌認(rèn)為，我國(guó)市場(chǎng)還沒(méi)有到適宜推出不動(dòng)產(chǎn)稅的時(shí)候，目前開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅極有可能加重購(gòu)房者的長(zhǎng)期負(fù)擔(dān)。由于對(duì)遠(yuǎn)期不動(dòng)產(chǎn)稅稅負(fù)加重的預(yù)期，以及新房、舊房必然會(huì)區(qū)別對(duì)待的判斷，不動(dòng)產(chǎn)稅開(kāi)征的信息必然會(huì)促使部分消費(fèi)者趕在開(kāi)征前商品房，這樣不僅不能抑制房?jī)r(jià)，反而對(duì)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)起到推波助瀾的作用。

　　有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，不動(dòng)產(chǎn)稅出臺(tái)將使房?jī)r(jià)降低，張斌對(duì)此提出了不同看法。他表示，短期內(nèi)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的快慢是由供求關(guān)系決定的，當(dāng)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給的時(shí)候，房?jī)r(jià)會(huì)自然而然地上漲。不動(dòng)產(chǎn)稅中主要的部分是土地出讓金，如果改成年付時(shí)，可降低房?jī)r(jià)的構(gòu)成部分。反之，由于成本降低，市場(chǎng)需求得到刺激，更多消費(fèi)者會(huì)選擇購(gòu)購(gòu)住房，這時(shí)房?jī)r(jià)又會(huì)出現(xiàn)攀升局面。

　　“從房屋租賃市場(chǎng)來(lái)看，房屋租價(jià)不會(huì)下跌，反而可能增加，因?yàn)槌凶馊诵枰诮桓蹲饨鸬幕A(chǔ)上加付物業(yè)稅。從這個(gè)方面來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)稅的出臺(tái)對(duì)房?jī)r(jià)有推動(dòng)作用?！?p>

　　有益購(gòu)房自住者

　　李湘雄（廣州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)）

　　對(duì)于購(gòu)房自住者來(lái)說(shuō)，征收不動(dòng)產(chǎn)稅較為有利。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)稅主要針對(duì)多重物業(yè)持有者，套住宅稅率會(huì)比較低，對(duì)普通購(gòu)房者影響將減到較小。一些擁有充足資金的消費(fèi)者在購(gòu)購(gòu)房屋時(shí)往往偏向于選擇大戶(hù)型的洋房或別墅，征收不動(dòng)產(chǎn)稅對(duì)抑制購(gòu)房者追求高端房能起到一定的積極作用。之前我國(guó)房地產(chǎn)方面的相關(guān)稅收沒(méi)有涉及到持有稅，因此，居民在追求高端住房同時(shí)不用考慮房屋持有階段所負(fù)擔(dān)的高額稅收。

　　另外，即將征收的不動(dòng)產(chǎn)稅對(duì)不同的房屋采取不同的征收標(biāo)準(zhǔn)，普通房和非普通房之間有較大區(qū)別。和以前的政策相比，居民個(gè)人自住用房可能將得到更多的稅收優(yōu)惠，而住房持有數(shù)量越多，所需繳納的稅收就越高。加上不動(dòng)產(chǎn)稅將一年一交，房?jī)r(jià)增值越高，稅收負(fù)擔(dān)就越重。根據(jù)目前的狀況來(lái)看，整體房?jī)r(jià)還將持續(xù)上升，購(gòu)房者不得不考慮這個(gè)因素。相對(duì)居民個(gè)人自用房交易的稅收優(yōu)惠，以別墅為主的低密度住宅將征收較高幅度的稅收。在不動(dòng)產(chǎn)稅開(kāi)征之后，低密度住宅的市場(chǎng)需求肯定將會(huì)大大下降。

　　短期內(nèi)居住成本增加

　　張斌（經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢(xún)有限公司市場(chǎng)部經(jīng)理）

　　在我國(guó)征收不動(dòng)產(chǎn)稅目前還存在不利的地方：一是由于地方政府財(cái)政收入制度改革和其他相關(guān)配套措施出臺(tái)沒(méi)有同步進(jìn)行，短期內(nèi)可能增加城市居民的居住成本，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。房地產(chǎn)稅制改革，應(yīng)該從稅率、稅金、稅種、免稅范圍等全面考慮，而不僅僅是開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅。二是不動(dòng)產(chǎn)稅政策制定的透明度不高，相應(yīng)的政策和學(xué)術(shù)研究不夠，地方政府官員和市民對(duì)該項(xiàng)政策的認(rèn)識(shí)不充分，對(duì)該項(xiàng)政策的實(shí)施將產(chǎn)生不利的影響。三是由于我國(guó)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也不平衡，在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)、低收入地區(qū)開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅，市民會(huì)有抵觸，有可能會(huì)引發(fā)社會(huì)問(wèn)題。

　　除此之外，我國(guó)相關(guān)法規(guī)還不完善，這是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅征收的困難。目前涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易的法律法規(guī)很多，其中涉及土地出讓制度的就有《城市房地產(chǎn)法》、《土地管理法》等多部法律。如果開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅，就需要改變現(xiàn)行的土地出讓制度，廢止現(xiàn)有的房地產(chǎn)相關(guān)稅收。另外國(guó)內(nèi)物業(yè)評(píng)估體系尚未完善，每年一估困難較大。

　　目前實(shí)施條件尚未成熟

　　詹禮愿（社科院法學(xué)所博士后 一級(jí)律師）

　　衡量不動(dòng)產(chǎn)稅是否合理，不是以征稅高低為標(biāo)準(zhǔn)，也無(wú)法用具體數(shù)字和具體比例去計(jì)量。不動(dòng)產(chǎn)稅是否合理，要看國(guó)家有沒(méi)有將稅收用于保證公民基本生活，有沒(méi)有建立完善的社會(huì)保障和生活保障體系。如果不動(dòng)產(chǎn)稅能做到取之于民，用之于民，稅率相對(duì)偏高，廣大老百姓也樂(lè)于接受。反之，政府忽略實(shí)際情況，將有限的稅收用于無(wú)限的擴(kuò)大再生產(chǎn)，那再低的稅率也是不合理的。

　　此外，不動(dòng)產(chǎn)稅征稅標(biāo)準(zhǔn)需要按照評(píng)估價(jià)格制定，而房屋價(jià)格是浮動(dòng)的。什么機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，怎么評(píng)估，多長(zhǎng)時(shí)間評(píng)估一次，評(píng)估費(fèi)用誰(shuí)來(lái)分?jǐn)?？每個(gè)問(wèn)題短期內(nèi)都難以解決。

　　現(xiàn)在的住房都是一次性付清土地出讓金等稅費(fèi)，不存在無(wú)力納稅，開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅后，此類(lèi)問(wèn)題必然出現(xiàn)。以前出現(xiàn)按揭不足或其它狀況，房屋將交由開(kāi)發(fā)商和銀行處理。由于不動(dòng)產(chǎn)稅是面對(duì)政府，個(gè)人與開(kāi)發(fā)商以及銀行都沒(méi)有了直接聯(lián)系，如果出現(xiàn)無(wú)力納稅的情形，政府應(yīng)該采取怎樣的強(qiáng)制措施？這個(gè)方面沒(méi)有解決好，將產(chǎn)生一系列社會(huì)問(wèn)題。

　　前后協(xié)調(diào)不易處理

　　劉志武（中原地產(chǎn)高端研究主任）

　　現(xiàn)行房地產(chǎn)稅種類(lèi)繁多，存在重復(fù)收費(fèi)、計(jì)征不規(guī)范現(xiàn)象，沒(méi)有能夠形成一個(gè)有效的體系。例如一些開(kāi)發(fā)商在繳納土地出讓金之后，還要繳納市政建設(shè)配套費(fèi)、單向性配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。此外，征地費(fèi)與土地使用費(fèi)重疊、對(duì)土地轉(zhuǎn)讓收益重復(fù)計(jì)征等現(xiàn)象也屢見(jiàn)不鮮。征收不動(dòng)產(chǎn)稅后，現(xiàn)行的房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的部分稅費(fèi)將隨之取消，整個(gè)交易過(guò)程將得到簡(jiǎn)化。

　　不過(guò)，不動(dòng)產(chǎn)稅在我國(guó)出臺(tái)，除了受政策和體制的影響，還將面臨一系列實(shí)際問(wèn)題。以前政府對(duì)土地出讓金實(shí)行一次性收取的形式，而現(xiàn)行的土地出讓金制可能轉(zhuǎn)變?yōu)槟曜庵啤Ｈ绻粍?dòng)產(chǎn)稅按年租制的稅率來(lái)征收，之前交過(guò)土地出讓金的房子應(yīng)該怎么處理？年租制實(shí)施后，如何協(xié)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)稅與其它稅種的關(guān)系？

　　此外，對(duì)于自有住房的先后順序，還缺乏相關(guān)規(guī)定加以區(qū)別。假設(shè)有人投資一套140平方米的房子用來(lái)自住，同時(shí)又有一套70平方米的住宅，將哪套作為“套住宅”來(lái)征收不動(dòng)產(chǎn)稅，目前的法規(guī)還無(wú)法確定。而這兩套房子先后順序的不同，將出現(xiàn)較大數(shù)額的稅收差別。

　　[名詞解釋]

　　不動(dòng)產(chǎn)稅又稱(chēng)物業(yè)稅，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著其市值的升高而提高。不動(dòng)產(chǎn)稅是擁有房屋所要交納的稅，屬于持有稅。在成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，不動(dòng)產(chǎn)稅一般是地方政府的財(cái)政支柱，所占比重高可達(dá)60％至70％，低的也不低于40％。不動(dòng)產(chǎn)稅和所得稅、增值稅一起被稱(chēng)為國(guó)際通行的三大主力稅種。

　　當(dāng)務(wù)之急：完善不動(dòng)產(chǎn)登記

　　要開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅，必須具備完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度———我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)登記制度還不夠完善；還必須具備科學(xué)的針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估機(jī)制及嚴(yán)密的會(huì)計(jì)制度———我國(guó)目前在這兩方面也還有所不足。只有具備了科學(xué)的、固定的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)制，我們才能在由此得出的全國(guó)房地產(chǎn)總況的基礎(chǔ)上合理地配置稅率，并制定增稅、減稅和免稅等的條款。

　　較佳受益者：政府+開(kāi)發(fā)商

　　不動(dòng)產(chǎn)稅的利益群體頭先是政府。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也會(huì)從中受益。目前涉及到的很多房地產(chǎn)稅都是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商支付的，而這無(wú)疑占用了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大量的開(kāi)發(fā)資金，但當(dāng)開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅后，部分稅費(fèi)由房產(chǎn)的持有人每年來(lái)支付，如此一來(lái)房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)成本和所占用的資金量都會(huì)相應(yīng)減小，因此，開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一個(gè)極大的鼓舞。再次，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)也能從中獲取巨大的利益。

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