在二手房購賣過程中，確定房齡是其中的關(guān)鍵一環(huán)。因?yàn)榉课莸男吕铣潭炔粌H直接關(guān)系到成交價(jià)格和使用年限，而且還影響到以后的居住質(zhì)量。一般來說房子修建時(shí)間久，房屋也會(huì)或多或少受損，后期也需要進(jìn)行維修。誰也不想購個(gè)房子還要忍受三天一小修，五天一大修的煩惱吧。

　　但是在現(xiàn)在的二手房交易市場，許多購房者存在許多誤區(qū)，也容易忽視二手房房齡這個(gè)問題。

　　一、房產(chǎn)證上標(biāo)注的日期是房子建成的時(shí)間嗎？

　　許多人以為房產(chǎn)證上的日期就可以確定房齡，其實(shí)不然。

　　房產(chǎn)證上的日期只能反映房屋所有權(quán)人實(shí)際取得該物業(yè)產(chǎn)權(quán)的日期，如果是二手房，有些已經(jīng)轉(zhuǎn)手了兩至三次，所以較后看到的這本房產(chǎn)證上記載的發(fā)證日期可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房屋實(shí)際的建成日期。

　　二、中介掛牌的房齡信息可靠嗎？

　　許多中介公司的屋內(nèi)都張貼了許多二手房的基本信息，不僅標(biāo)明了價(jià)格、位置、面積等房子的基本情況，有些房子還特別標(biāo)明了房屋的年齡。，標(biāo)明年齡的房子基本上都是七八年以內(nèi)的房子，對于房齡在10年以上的，他們基本上就不標(biāo)明了。有時(shí)候經(jīng)紀(jì)人會(huì)將房子的年齡寫得年輕一些，這樣更容易吸引大家的關(guān)注。另外，也有一些房主為了使房子盡快出手，并且抬高價(jià)格，盡量是房齡“縮水”，因此購房者還需要好好甄別。

　　房齡越久會(huì)產(chǎn)生許多不利影響

　　一、房齡久，升值空間小

　　一般房齡較長，而又遲遲不肯出手的房源，所處的地段大多都較好，且房屋周邊都具有較為成熟的配套設(shè)施，從而使房主對這類房源抱有較大的升值信心，因而不肯輕易出手。殊不知，房齡越長，房屋升值空間就會(huì)變得越窄，房屋價(jià)值也會(huì)隨之出現(xiàn)貶值。

　　二、房齡久，使用年限短

　　從心理上講，絕大多數(shù)人都喜歡新房，因此購二手房也希望購一套房齡短的。除了心理因素之外，房齡和房屋的有效使用年限有密切的關(guān)系。房齡增大意味著實(shí)際有效使用年限的縮短，相應(yīng)地會(huì)產(chǎn)生一定的房屋維修費(fèi)用，增加物業(yè)的維護(hù)成本，購房者的實(shí)際購房成本將增高。

　　三、房齡久、貸款難

　　此外，房齡較長的二手房，還將面臨難以申請銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。二手房是按照評估價(jià)來計(jì)算貸款額的。所謂的評估價(jià)則是根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場情況，通過專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)對房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估而計(jì)算出來的。一般房屋年限越長，評估價(jià)可能越低。老房子在申請二手房貸款時(shí)，貸款成數(shù)一般還會(huì)隨著房齡增大而相對降低，貸款年限也是如此。

　　四、房齡久，或存在安全隱患

　　房子建造的越久，都會(huì)有一定的受損程度?？赡苄枰M(jìn)行維修，特別是廚房廁所等。而且以前的建筑材料和建筑工藝都有點(diǎn)落后，所以房屋經(jīng)過多年的“風(fēng)霜”，可能會(huì)存在安全隱患。

　　如何識別二手房房齡

　　那么，購房者如何正確識別二手房房齡呢？

　　分兩步走。一是進(jìn)行年代定位，確定是哪一個(gè)年代建造的房子。二是準(zhǔn)確定位，望聞問切。

　　年代定位：

　　上世紀(jì)50年代到70年代的房屋

　　這些年代的房屋較顯著的特征是層高較高，約為3.2米左右，為前蘇聯(lián)式房屋，磚混結(jié)構(gòu)。社區(qū)配套設(shè)施不太齊全，預(yù)留電容量較小。當(dāng)然，在近幾年的翻修改造中，電、暖等問題大多已經(jīng)解決。

　　上世紀(jì)80年代的房屋

　　由于在修建時(shí)并不注重“廳”的功用，因此其較明顯特征是“廳”小，多為用預(yù)制板修建的六層板樓，兩居室面積多在50平方米左右。房型陳舊，社區(qū)中也沒有街心公園等配套設(shè)施，在權(quán)屬上大多為房改房。

　　上世紀(jì)90年代的房屋

　　90年代以后修建的房屋在戶型設(shè)計(jì)上開始出現(xiàn)“廳”的概念。這時(shí)候的房屋戶型較新，兩居室約有70至80平方米，并且客廳也在14至15平方米的大小，由于講究社區(qū)及商業(yè)配套的概念，因此90年代的房屋在周邊環(huán)境與配套設(shè)施上相較70、80年代的房屋完善許多。而這種品質(zhì)較高的房屋會(huì)有一定的物業(yè)管理費(fèi)。

　　近兩三年建的房屋

　　2000年之后建的商品房開始出現(xiàn)100至130多平方米的大戶型，并且有兩室兩廳兩衛(wèi)等新潮戶型出現(xiàn)。三居、四居、躍層、復(fù)式等各式各樣的房屋戶型與90年代的房屋相比又有了進(jìn)一步的改良。近幾年建的房屋除了社區(qū)氛圍、周邊配套相對完善之外，在人性化服務(wù)上也有提高，如會(huì)預(yù)留出電話接口、寬帶接口、有線電視接口等。

　　準(zhǔn)確定位：

　　一、看到新近粉飾的墻面，可以從周圍居民或房管部門那里確認(rèn)一下房屋的真實(shí)年代，不要隨便聽信中介公司關(guān)于房屋年代的介紹。

　　二、房屋內(nèi)如果新近裝飾過，可以進(jìn)入廚房、衛(wèi)生間觀察，因?yàn)閺N衛(wèi)的裝修比較難以改變，一般從廚衛(wèi)的裝修比較容易判斷出房屋的真實(shí)裝修年代，另外由于地板的裝修不容易更換，地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊。

　　五、觀察樓道情況，了解戶表狀況。

　　六、向鄰居或是物業(yè)詢問房屋情況。

　　七、查看產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間也能大致判斷房屋時(shí)間的年限，如果是單位房，可由產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間向前遞推兩三年；商品房則遞推一兩年時(shí)間。

　　較后，消費(fèi)者還可以在與房東簽訂的轉(zhuǎn)讓合同中約定，如果房屋的實(shí)際建造年限與房東所提供的的不符，房東應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

編輯：宮美翠

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